1月3日，“相信未來”丁祖昱評樓市2018發布會在上海舉辦。在發布會上，易居企業集團CEO丁祖昱從政策、房價、房企、銷售等方面對樓市進行點評分析。
丁祖昱2018房地產十大預測
第一個預測，2018年房產稅落地，最有可能是在四季度。中國房地產落下來之后，總某種程度上來看將迎來中國房地產的新一輪的發展，請注意這個詞是發展，別把他解釋成房價的上升。另外的房產稅也不會在每個城市都實施，因為它是每個城市可以因城施策，
第二個預測，2018年限價不會放松。2018年我的建議能拿預售證就拿預售證，上海有些樓盤16年可以賣的價格，到17年底都賣不到了，能夠開預售價格比16年還要低5%，所以建議大家2018年不要被價格的放松有所想。
第三個預測，2018年的總規模會微降。2018年總的成交面積會達到16億，去年是15億，總的成交金額去年是11.78萬億，今年會達到13萬億，2018年會達到13萬億，我覺得可能16億平方米是中國房地產的天花板。
第四個預測，2018年看好的城市：杭州、海南，天津、上海、武漢、重慶。
第五個預測，最具潛力的三線城市：無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺、臺州、南通、惠州、鎮江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。
第六個預測，租賃市場發展方向：
第一以存量為主；第二個以個人為主，個人今天是97.5%；第三個還是要以市場化運營的企業為主，要讓更多的市場化的運營企業進入到這個領域，會給未來租賃市場發展提供很大的幫助。
第七個預測，關于特色小鎮，2018年特色小鎮也將面臨大幅的調整，大洗牌。今天發改委又做了一個規定，接下去所有的特色小鎮統一管理，但是我覺得這個遠遠不夠，他不僅僅是一個管理權限問題，他可能是對未來對所有特色小鎮，關鍵是在于他的實質，他的內容，而不是他的名稱，2018年我們相信是特色小鎮洗牌的一年。
第八個預測，2018年企業前四強將達到3萬億，前十強會達到整個市場的35%，2017年是剛剛過了25%，前十強超過了25%的市場份額，在2018年會從四分之一變成三分之一，前30強我覺得會接近或者達到50%的市場份額，為什么？因為前30強都要邁入到前十強，都要邁入前20強，所以在2018年房企之間的競爭會更加激烈。
第九個預測，2018年的千億新的陣營，2018年會進入到千億的新的房企，至少有12家，也許還會更多，加上2017年的17家加一起29家，黑馬企業，陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛，遠洋，融信、金科、祥生、藍光，都可能在2018年達到千億的目標，今天的名次往往不是在你周邊那些和你在競爭，都是你原來沒有注意到的人突然之間跑到你身邊去。
第十預測，是企業大藍籌。在2018年還會有新的發展空間，萬科、碧桂園、恒大，保利、綠地、融創，還有老牌的中海、招商，但是我最后加一句2017年預測藍籌，我預測得很準，漲了很多，但是18年僅供參考，以此入市，虧損自負。
任志強依舊不留情面，怒懟了丁博士十個預測中的兩個：
一是房產稅，任志強說他可以與丁祖昱賭一把，2018年出不了房產稅，甚至可能更長時間都出不了；二是他認為未來調控政策可能會放松，但可能要過了2018年以后，理由是部分城市財政緊張，需要賣地獲得資金，他仍堅持房地產的“夜壺論”。
以下為任志強先生講話匯總
1、任大炮說：我來批判丁祖昱的十大預測，首先，我認為，2018年出不了房產稅。（現場掌聲）可能更長時間內，都出不了房產稅。一定要出房產稅，那也要先取消其他一些費用。
2、丁祖昱說2018年限價等調控不會放松。但這個要看政府有沒有錢。我們古話說，兵馬未動，糧草先行。也就是，地方政府手上還有沒有錢。現在很多地方政府的財政已經比較緊張了，而我們房地產就是尿壺，夜壺總是在尿急的時候才用。
任志強先生還是對房價持看漲態度
任志強：政府糧草不足的時候，就會放松樓市調控
今天在上海靜安體育館，問答環節。主持人問：樓市調控什么時候會放松呢？任志強回答：政府糧草不足的時候。主持人問：半年內會糧草不足嗎？還是半年后放松？任志強說：這是你說的，我可沒說……現場笑聲、掌聲。
丁祖昱2018年度金句
01、市場格局可謂劇變
2016年一季度，一線城市賣了5.2%的房子，二線城市賣了34.7%，三四線城市60.1%；到了2017年9月，一線城市跌至2.4%，二線城市下降到30.9%，三線城市增加了，2017年市場格局可謂劇變，一線腰斬，二線城市漲跌互現，三四線城市是相對火爆。
城市成交Top10，重慶、成都、武漢、青島、杭州2017年發展非常好，未來也有非常大的發展空間。杭州首次突破了3000，新一線城市杭州趕超了上海，數據背后是對杭州市場的一個全面肯定，杭州市場確確實實非常火。此外還有重慶、天津等城市趕超了北京，原來是上海第一北京第二，現在上海第二北京第五。豪宅成交下滑，總價、單價豪宅項目幾乎成交集體下降，但值得注意的兩個城市，一是杭州高端住宅市場基本與廣州統一水平線，二是三亞在2017年異軍突起，10萬以上成交出現了較大變化，三千萬以上總價、十萬以上單價排名攀升，也說明海南市場發生了天翻地覆的變化。
02、房企競爭愈加激烈
千億企業格局，10家在1000到2000億中間，中海是在2000億，綠地、保利、融創在3000億，中國恒大、萬科、碧桂園是5000億，碧桂園在2017年超過了78%的增長，一躍成為了龍頭老大。
行業集中度加速攀升，TOP10、20、30增長最快，這個每一年都是強者更強，過去的三年就是房企迅速做大的時間，相信未來房企還會繼續做大。
各個陣營入榜門檻，出現了一個比較大上升，前十強的現在變成1500億，在15年時是720億，15到17年市場漲一倍，20強漲幅更大，在15年才300億，在17年是910億，接近千億了。30強從15年的295億，一下到了17年變成689億，也差不多一倍半，10、20、30強整個的增長速度是非常快的。
新增土地貨值TOP10，排在第一位2017年是融創，并購王名不虛傳；第二位的碧桂園也過了萬億，第三位恒大也有八千七百億，第四位的萬科也六千百三百億，排在第50位的增加的貨值也有500億，從這里可以看到各家企業2018年還是積極向前的。
拿地銷售比，前十強總體較為穩健，拿地的金額相當于銷售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，從41到50也到80%，可以看到41強到50強的進取心是非常大的。
房企融資成本，總量來看融資成本在2016年達到了最低點，但是在2017年又開始回升了，雖然沒有達到2015年的相對高度，但是2017年的融資成本已經出現了很明顯的上升；個案來看2017年5個房企融資成本最低分別是：首創4.04%，萬科3.28%，龍湖4.25%，金茂4.27%，綠地4.29%。
03、小鎮一哄而上，成功者寥寥
小鎮2017年大爆發，其中浙江小鎮最多，東部39，中部32，西部也29%，其實從頂部來講中東西差距并不大，發達的地方需要小鎮，落后的地方也需要小鎮，目前小鎮都說是產業，但真正落地的產業其實不多。20%的特色小鎮已經出現了雛形，大多數還是在在建當中。
據克而瑞測算目前小鎮投資強度每平方米27億，這個錢絕對不足以支撐一個特色小鎮的開發建設，資金未來也將成為特色小鎮發展的一個重要因素，成百億的投到上面，這個小鎮的產業、生活、配套方方面面的才可以建成，27億從今天來看做不出高大上的建設。
很多房企都曝了大量的數據，綠地要做特色小鎮大盤，華夏幸福說三年100座產業小鎮，藍城百鎮萬億計劃，華僑城100座民俗文化小鎮，時代地產5年30個未來小鎮，現在房企已經把特色小鎮作為一個非常重要的助力。
04、租賃市場最大的主體還是個人
16年的數據1.89億人，中國有接近1.9億人在租房，2020年將達到2.2億，2030年將達到2.65億。未來供地3成以上會成為租賃用地，當然他要包含長期持有的租賃房，我們選的幾個重點城市，北京、上海、深圳、廣州、杭州，在他們當中，特別是上海150萬套中50萬套是租賃房，上海是170萬套中70萬套是租賃房，深圳是75萬套房屋中40萬套是租賃房，然后杭州70萬套中有8萬套是租賃房。
其實今天租賃主體最大的是個人，克而瑞統計下來個人房東占了97.5%，各種各樣的機構運營商、中介系、酒店系、房企、國家隊全部加在一起，所以今天97.5%的房子是個人租出去的，機構租出去是2.5%，所以對房企也好對這些運營機構來說，我們要注意到租賃市場長期存在，中國97.5%的人都是通過房東租房，個人租房。
房企長租公寓，目前萬科排在第一位，房企在長租公寓領域擴大的速度是非常非常快的，與此同時，在2017年有一支隊伍加入到了長租公寓的行業，就是國家隊，排在第一位的是上海地產，上海地產已經拿了71萬平方米的土地建長租公寓，排在第二位是上海張江拿了25萬平方米，第三位是上海莘莊工業區拿了17萬平方米，現在張江里面有89萬平方米的土地，他只拿了25萬，89萬平方米相當于10萬套，10萬套是什么概念？美國最大的兩家長租公寓公司上市公司，都是上市公司，一家是8.2萬，一家8.9萬套，張江是10萬套，然后市值每家都是相當于2000多億人民幣，這個資產價值非常的高。長租最終還得靠資本、資產，所以國家現在在不斷的準備這些房屋，現在還是上海的國家隊的長租拿地更加快一點，當然其他的廣州、深圳國企也都沖進了長租公寓的市場。
05、35歲是買房的主力軍
男性和女性購房決策，全國來看這個男的比女的要高30%到40%；但分城市來看南方城市男的看房比例很高，但是最后決策則女性比例較高；在北方女的看房比例很高，但是決策是男的決策。
35歲左右是我們買房的主力軍，畢竟買房還是需要一定的門檻，但是隨著一年一年過去，我們未來80、90后一定會成為買房的主力軍，35歲到55歲現在占了45%，25到35歲占了38%。
資料圖
投資客占比，廊坊、惠州和中山，這三個地方的占比只有20到24%，90%到95%是上海、沈陽、唐山、武漢、成都，其實上海還是占絕大多數。
城市購房用途占比，其中海口第一，深圳第二，深圳投資客的比重一向是比較多的，東莞排第三，深圳旁邊就是東莞。
貸款比重，我們今天忽然發現三四線城市也貸款，而且首套房貸款比重還挺高的，三四線城市首套房貸款比重比一二線城市都要高，三四線首套貸款程度達到了47%，一線是32%，二線首套是44%，這個說明三四線城市房價也上來了，貸款比重也上升了。
