2018年樓市大幕已拉開，是繼續低迷，還是扭轉爆發？在對2017年樓市進行總結、對2018年預測的當下，聽聽業內人士怎么說。

    中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛

    2018年，中國樓市預計將步入穩中有降的新一輪調整期。

    房價增幅將有所下降，個別城市增幅為負，商品住宅銷售增幅同比明顯下降甚至轉負，投資增速同比也將有所回落。與此同時，住房租賃市場將會明顯升溫，一、二線城市的租賃價格和交易可望提升。

    但在炒房因素沒有根除的情況下，樓市波動是常態的，穩定是暫時的。在泡沫高懸、行政高壓、制度突變和市場調整等“冰火油汽”交融的情勢下，2018年樓市將面臨前所未有的不確定性挑戰。

    另外，有鑒于過去兩年一、二線城市剛需和改善性需求均受到抑制，2018年政策調整導致此需求釋放，也可能帶動市場升溫。

    青島大學經濟學院教授易憲容

    在中央政府明確地把住房市場的定位為“只住不炒”，及相應的一系列政策下，2018年國內房地產市場將會在嚴重的分化中穩定。

    這里國內房地產市場的嚴重分化，主要是指住房銷售面積增長的嚴重分化，一線城市及二線城市熱點城市的住房銷售量下降，三四線城市仍然會創記錄地增長。可以看到，那些出臺了不少房地產調控政策的城市，其住房銷售量會進一步下降。比如說，北京及深圳，住房銷售量還會在2017年嚴重下降的情況下進一步下降。因為這些城市的住房，短期內并沒有隨著住房銷售量的嚴重下降而出現價格調整，住房市場的價格上漲預期沒有逆轉，及投資性為主導的市場性質沒有改變。可以說，這些出臺調控政策較多的城市，只要房價上漲預期不改變，住房銷售量只能越來越萎縮，這種態勢在2018年不會有多少改變。只有到隨著住房銷售量嚴重下降出現價格調整，住房銷售量才能夠逐漸地回升，但這種情況不容易出現。

    中泰證券首席經濟學家李迅雷

    隨著調控政策的持續，房價總體會呈現穩中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創下歷史新高后，2018年銷量將出現負增長。在防范發生系統性金融風險的底線思維下，房產稅出臺的概率仍不大，2018年不大可能進入人大立法程序。

    未來房地產調控的目標，一是平穩房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農業人口還有進城購房需求，在一定程度上可推動房地產市場健康發展，同時也適度拉動總需求。

    經濟學家馬光遠

    2018年將是本輪房地產最困難的一年。原因有二：政策調控的效應將在2018年全部顯現，隨著四五線去庫存周期的結束，市場將陷入非常困難的局面；房地產企業也好，購房者也好，還是吃瓜群眾，對房地產的思考仍然停留在過去的思維，沒有意識到隨著政策邏輯、市場邏輯、經濟周期和房地產自身周期的變化，房地產上半場已經結束，下半場正式開啟，房地產正在迎來真正的歷史性巨變。

    歷史性巨變，不一定等于房地產的好日子結束。而是面對一個新的歷史大周期，面對人工智能、大數據、物聯網等對我們生活的顛覆性的變化，新的科技革命對生活的改變，房地產行業在一個歷史大變局中主動以及被動的自我革命。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點，房地產仍然處在產業的風口，房地產作為最好投資品的日子慢慢終結，但房地產作為老百姓財富配置的主要工具之一的周期沒有結束。

    同策咨詢研究部總監張宏偉

    2018年三季度前調控政策不會出現風向標意義松動，明年四季度至2019年調控政策才具備實質性松動的條件。從2017年10月到2018年，樓市將經歷歷時兩年左右的下行調整期，2019-2020年為歷時兩年的樓市上行期，2019年成交量以上漲為主，2020年房價會有新一輪上漲。這輪樓市調控周期和之前幾輪不一樣的特點就是，周期明顯拉長，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

    2018年北京樓市或將呈“U型曲線”走勢，具體表述，北京樓市或呈現出“前冷后熱”的狀態，即上半年交易量和價格相對偏低，而到了下半年或有反彈的可能。

    而決定類似走勢的，實際上也和政策面的調整有關。從政策上看，“房住不炒”依然是需要積極把控的內容，這個是北京2018年各類政策出臺的主線。第一、房價管控的目標還不會大變，對于房價的穩定依然是北京全市以及各區需要管控的內容。第二、信貸方面依然會從緊，尤其是結合去杠桿和去泡沫等內容，會有較為嚴厲的管控思路。第三、對于各類房地產概念其實還會有較為嚴厲的管控，包括北京副中心、北京大興機場、雄安新區、冬奧等概念，這方面若是有炒作，預計政策靶心就會對準此類內容。而這些因素基本上也是使得2018年上半年市場部分指標繼續偏弱的重要因素。

    下半年政策面或稍許放松，這個時候市場面也會有所變化，即體現為市場中的小反彈態勢。尤其是部分潛在購房需求沒有積極釋放。按理市場規律，相隔一年或半年后，此類購房需求的資金將到位，交易也容易反彈，進而帶動價格的反彈。

    鏈家研究院

    2018年全國房地產由去庫存轉向去杠桿，市場總體進入平穩放緩階段。2018年成交量會在目前“跌到谷底”下自發修復，“北弱南強”態勢漸顯，二線城市將出現新的分化，一些“明星二線城市”將會崛起。

    隨著調控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，一線城市的二手房市場會小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現有水平，向正常水平恢復。該機構同時指出，“這種恢復是自然、自發向‘合理交易量’的正常回歸，不會對價格形成明顯的壓力，房價總體將保持平穩。”

    仲量聯行

    “展望2018年，隨著調控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國家貨幣政策的收緊，我們預計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而我們必須看到，主要的一、二線城市庫存量目前還是處于歷史低點，大部分城市的庫存去化時間也維持在12個月以下，從而導致開發商在短期內繼續擁有一定的定價權。在微觀層面上，熱點城市的眾多新盤依然遭到搶購，反映出目前嚴厲的調控措施并未解決部分熱點城市的市場供需矛盾，需要政府加快推進和完善長效機制。”

    陳靜思綜合整理