進入2018年，此前實行樓市限購限價政策的部分城市開始出現了松動跡象。

    1月5日，蘭州率先發文對部分區域取消限購，明確提出：取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策；限購區域購房不需要再提供社保證明和納稅證明；2018年1月8日實施。這被市場認為是樓市打響全國松綁的第一槍。

    還有不少城市松綁限購限價政策的突破口則是從“人才爭奪戰”開始。如1月4日南京發布落戶新政：有研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷，憑畢業證書可落戶南京。而之前則是要求外籍人員應提供3年內在南京累計繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險證明（城鎮社會保險）才能購買一套住房。

    而2018年伊始，合肥市國土資源局和市物價局亦發文表示，商品房應由開發商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價。即2016年11月之前拿的高價地，未來上市時售價不受限制，突破了限價壁壘。

    在南京、合肥分別放松限購和限價之前。武漢、長沙、濟南、鄭州、成都、重慶、沈陽等城市早就以“搶奪人才”為由，針對部分人“隱性”放松了樓市限購。

    這是個別城市的個別現象，還是預示著2018年樓市調控“明緊暗松”的開始？

    蘭州率先打響限購松綁第一槍

    據蘭州市住房保障和房產管理局發布的《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》的公告，針對蘭州市房地產市場發展的實際情況，對蘭州房地產市場區域性限購政策進行調整，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

    同時，城關區、七里河區、安寧區范圍內（含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區）的住房繼續實行非蘭州戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

    限購松綁的同時，蘭州還加碼了樓市限售：明確對城關區、七里河區、安寧區、西固區范圍內（含高新區、經濟區、九州開發區，不包括高新區榆中園區）的住房實施限售。個人在上述區域內購買的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同網簽時間為準），自取得《不動產權證書》登記簿日期滿三年方可上市交易。不動產登記部門應當在《不動產權證書》上注明“須取得不動產權證書滿3年后方可轉讓”字樣。

    其實蘭州部分區域取消限購，并不違背中央調控總體方向。按照中央經濟工作會議“分清中央和地方事權，實行差別化調控”的定調，以及住建部工作會議“針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的要求，蘭州市根據自身房地產市場情況進行了微調。

    數據顯示，2017年年蘭州主城區核心區域新建樓盤數量少、面積小、房價高，其中熱點區域房價已超過1.5萬元/平方米。然而，在距離主城區較遠的西固區、九州開發區、高坪偏遠區域，房屋供應量雖然占整個蘭州新房面積的七成以上，但房價僅有6000～8000元/平方米，為主城區的一半左右。也就是說，蘭州房地產市場過熱的區域只集中在市區，而部分郊區的庫存仍較高，仍有去庫存壓力。

    真正的調控松動或在2018年四季度后

    除蘭州外，目前南京、武漢、鄭州等地亦出臺了針對人才的購房政策。南京繼放寬“碩士買房無需社保證明”之后，再度出臺人才政策，規定應屆本科及以上畢業生，在南京市就業創業即可落戶，而落戶即意味著購房資格。

    鄭州甚至都不用落戶就可以買房。按照2017年12月鄭州市政府新文件，非鄭州戶籍人才購房條件放寬，即不論年齡和畢業年限，只要符合全日制本科（含）以上學歷、副高級（含）以上職稱、高級技師（含）以上職業技術資格，三個條件中的任意一個，不用審核社保或個稅，即可按規定購買住房。

    合肥則率先松動限價政策。2018年1月3日，合肥市國土資源局、市物價局的一則信件回復引起騷動，內容是：合肥市自2016年11月開始，對市轄區和長豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內的居住用地（含商住用地）實行“限房價、限地價”的土地拍賣方式，要求競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高于區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。然而，在2016年11月之前出讓的居住用地沒有此項規定。

    這意味著，合肥市2016年11月之前拍出的地王項目，將不再因受制于政府限價而難以入市。這無疑也讓其他各地“地王”項目看到了出路。

    部分城市限購限價政策放松也與政府財政壓力有關。長期以來，我國地方政府財政收入高度依賴房地產開發投資和賣地收入。但是伴隨著樓市調控的深入，各地方政府的土地財政的壓力越來越大。

    “從土地財政依賴度角度來說，2016年10月調控以來部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發地方政府的階段性土地財政收緊，而地方土地財政壓力則成為誘發松綁樓市限購的主要原因。從經驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。從人才爭奪戰所涉及的一些城市來看，大部分出臺以人才引入的切口變相松動限購的城市均有一定的財政壓力。”同策研究院首席分析師張宏偉表示。

    未來不排除部分高庫存或地方財政壓力較大的城市進一步放松樓市調控。

    但是，無論中央經濟工作會議、住建部工作會議均強調保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，堅持調控目標不動搖、力度不放松；同時長效機制的建立仍需要調控來換取空間，即使部分城市政策略有微調，但全面放松或大幅度放松仍難看到。

    張宏偉預計，2018年（大約10～11月）“十九屆三中全會”會是本輪樓市調控政策和市場趨勢的轉折點和風向標，這之后樓市調控政策才具備實質性松動的條件。全國核心一二線城市樓市在2018年上半年進入實質性調整期，調整期過后勢必會有“救市”政策出臺；從時間角度來看，新一屆黨的“十九屆三中全會”預計2018年10～11月召開，之前樓市仍然處于下行調整過程中，調控政策不可能松動，“十九屆三中全會”后有可能會出臺刺激政策，通過樓市增長為“十三五”新一輪經濟增長鋪路。此時，限購政策才具備實質性松動的機會和條件，非一線城市有可能限購政策執行上“明緊暗松”，甚至取消限購。