應允許樓市下行時的市場調整

    剛剛進入2018年，蘭州、南京等城市的購房政策出現局部的松動和微調。蘭州市日前宣布取消該市西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。南京則是針對高層次人才松綁限購，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才憑畢業證書，先落戶南京。

    受到這些城市地產調控政策放松的影響，新年開始后的幾個交易日，證券市場上的地產板塊出現連續大幅上漲。并且，與此相關的上游周期行業也出現了強勢反彈。

    顯然，市場應該是將某些城市地產調控政策放松作為一個明顯的信號，預期地方政府將重復此前地產調控的做法：當持續的調控政策逐漸凍結了市場交易與市場價格，從而讓市場陷入一個蕭條的趨勢時，就轉而放松乃至取消調控政策。這可以說過去十幾年房地產調控的一條周而復始的規律。

    現在只有個別城市進行了有限度的政策調整，但這種信號對市場而言過于熟悉，因此，人們很容易做出政策將全面調整的預期。最近，有媒體以及專家多次提到2018年中國經濟增速依然會有一個目標，這可能意味著“保增長”依然會是一個比較重要的任務，從而確認了不會任由地產繼續下行的判斷。另外，中國當前主要任務是防范和化解重大金融風險，而地產市場的波動是重要的影響因素，必須維持樓市穩定。

    有人發現，不久前結束的中央經濟工作會議通稿中并沒有抑制資產泡沫等內容。但是，會議強調，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。對于樓市的總體要求是，“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”

    也就是說，這次會議不再將樓市投機炒作引起的價格上漲作為一個重點治理的對象，而是專注于長效機制。在目前長效機制沒有到位之前，利用大量興建租住房緩解市場需求以及預期。對于調控政策本身，則給出了一個總體要求“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”；同時，又給了地方一定的自由裁量權，“分清中央和地方事權，實行差別化調控。”

    這就要求，既要保持調控的連續性，防止市場出現反彈；同時，又要因城施策，各地根據本地市場的情況做出靈活處理。蘭州、南京等地就是根據這個原則做出政策調整。

    有市場觀點認為，一刀切的調控政策可能不利于市場的穩定發展。但是，這一次地產調控并非是以一刀切的方式進行，而是從開始就是因城施策。樓市過熱是從一線城市漸漸向二三線甚至是四線城市蔓延，調控政策也隨熱點城市的變化而推進。

    一些城市在調控后出現交易量與價格快速回落，恰恰表明市場是不理性的，甚至夾雜著大量的投機行為。那么，如果現在開始差別化調整，允許一些城市放松調控，就必須重視市場的反應，是否還會繼續出現非理性的交易行為。防止一放就亂、一管就死的現象。

    我們認為，在過去兩年，中國大部分城市出現房價快速上漲的現象，甚至在短期內實現價格翻番，都是不正常的。在經歷調控之后，那些沒有堅實購買力與剛性需求支撐的城市，房價下跌也是理所應當，或許，現在跌一點點是正常的市場調整。各地政府不應該在市場剛有下跌跡象時就放松調控干預市場預期，而是讓市場進行充分的自我調整。

    中國樓市價格不斷走高的一個關鍵因素是，在價格快速上漲時，行動比較慢，可能要上漲了較大幅度才考慮采取行動；而當價格剛剛下跌時，就快速采取行動，干預市場預期。導致市場不能進行充分調整，而是踏著一個個政策臺階不斷攀升。

    中國房價已經過高，并影響到整個中國經濟高成本運行，也削弱了很多家庭的消費能力以及生育意愿。考慮到中國社會老齡化程度在逐步提高，家庭杠桿率也不斷攀升，樓市不再適宜作為中國經濟的支柱產業，以避免經濟增長與金融機構過度依賴地產，產生系統性風險。