政策調控趨向“一城多策”

    2018房地產迎來“長效機制”關鍵年

    短期調控與長效機制銜接將更為緊密

    2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購、限貸、限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。

    業內人士分析預測，2018年房地產行業將堅持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調控方向。在此基礎上，短期調控與長效機制的銜接將更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

    調控趨向“一城多策”

    2018年，樓市分類調控政策在地方得到落實，蘭州成為此輪調控來首個松綁限購城市。1月5日，蘭州市發文對部分區域取消限購，繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明。同時，進一步強化價格備案制度，實行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實施。

    針對蘭州市的政策調整，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘭州政策調整的重點在于：松綁部分非核心區域限購，對限購的認定條件進行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫存和防投機方面落實新政策的要求。

    嚴躍進表示，從蘭州的去庫存周期數據來看，維持在17個月左右的水平。一般來說，一些熱點城市若是市場不錯，去庫存周期或存銷比實際上是可以降低到12個月甚至8個月以下的水平。對于蘭州房地產市場來說，市場過熱過半是集中在市區，對于一些近郊區和遠郊區以及郊縣，實際上去庫存周期還是比較高的。

    “所以嚴格收緊限購政策意義不大。此次調整政策，也是考慮到郊區市場去庫存的導向，所以對于此類區域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，具有積極意義”。嚴躍進說，預計后續對于一些省會城市來說，郊區市場的購房政策會適當放松，而市區房源不多且房價容易炒作，所以政策松綁可能性相對不大。

    “2018年1月份以來，蘭州調整限購，南京松綁戶籍，房地產調控正式開啟一城多策時代”。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“2017年房地產市場調控最成功的地方是：在熱點城市房價被抑制的情況下，全國房地產市場依然維持向前推動的經濟活力。因此，2018年政策調控的方向依然是維持這個方向的發展趨勢。”

    2017年12月底召開的全國住房城鄉建設工作會議要求，2018年抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

    張大偉分析認為，從未來趨勢看，在房價出現波動的情況下，調控政策過嚴的城市，政策加碼的必要性已經不復存在。“以最典型的蘭州為例，庫存過多的區域松綁政策，庫存少的區域加碼調控，符合調控的大方向。”

    他預計，后續還會有更多城市會出現類似政策調整，以往部分城市的“一刀切”限購并不利于市場平穩，未來更多的城市將執行一城多策，調控形勢趨向多樣化。