陳淑貞 羅韜

    未來中國房地產(chǎn)市場將迎來土地供應(yīng)的新局面。

    國土資源部部長姜大明1月15日表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

    姜大明指出，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

    過去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，主要是國有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，這個(gè)政策出臺(tái)，將大大增加土地供應(yīng)的多樣化。

    “政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場影響最大，對(duì)于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

    考慮到國家一直提倡建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，張大偉預(yù)計(jì)未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)際上在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容。所以實(shí)際上類似多主體供給也會(huì)在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，會(huì)逐漸放開集體建設(shè)用地。但是必須注意一點(diǎn)是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)只有租賃市場才有機(jī)會(huì)，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而且真正對(duì)此類集體建設(shè)用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。

    “很多國有企業(yè)用地的工業(yè)用地當(dāng)前需要積極轉(zhuǎn)性，過去很少會(huì)提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會(huì)對(duì)此類存量用地積極盤活，實(shí)際上都有助于土地用地制度的靈活。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

    中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這是中國供地制度的變革，有望打破同地不同權(quán)的格局。現(xiàn)在國家推行多主體供應(yīng)用地，考慮把宅基地入市流通，這是一個(gè)大膽的想象，有可能實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)，但是目前具體政策需要細(xì)化，政策效果還要看落地情況。但這并不不意味著小產(chǎn)權(quán)房會(huì)轉(zhuǎn)型會(huì)爆發(fā)，抱有這種想法的屬于高興得太早。

    “讓宅基地流通是大的方向，多主體供應(yīng)用地有利于樓市健康發(fā)展，政策的方向可能是圍繞宅基地合法的地方，進(jìn)行合法的利用，大規(guī)模興建租賃住房，支持租售并舉。”宋丁說。

    從開發(fā)商端看，他們對(duì)該政策持支持態(tài)度，認(rèn)為利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，有助于城鎮(zhèn)化的進(jìn)展。