■本報記者 王崢

    “今年是不打算買了，這兩年各區義務教育階段的入學政策總是在變，本來計劃買德勝地區，這一區域的學校師資力量均衡，可以說沒有弱點，但是考慮到目前政策不明朗，不排除今后重新劃片，例如將臨近的展覽路學區與德勝學區合并重新劃分，一旦失去學區溢價，房價下調可能會超過30%，風險太高。而且現在還沒有孩子，所以想等政策明朗再考慮。”本打算近期換房的謝女士這樣對《證券日報》記者表示。

    而讓謝女士對學區房未來產生擔心的，正是4月底，北京市多個區縣公布的各區2018年義務教育階段入學政策。其中，優質學校集中的東城區和海淀區，在執行多校劃片政策后，被認為將較大地影響上述兩個城區的學區房價格。雖然謝女士原計劃的購房地西城區目前尚沒有出臺全區域的多校劃片政策，但也被外界認為在不久的將來會大概率跟進，造成房價的波動。

    “原本對應最優質學校的學區房價格，今后肯定要下調一些，而以往對應學校稍差一點的小區，未來的業主子女則有更多機會就讀名校，價格應該會穩中有升。畢竟就東西城和海淀來說，本身整體的師資力量較強，區域內沒有什么差的學校。”有長期關注學區房的市場分析人士稱。

    多校劃片左右學區房價格

    隨著招生季的到來，北京城六區與通州區的義務教育階段入學政策當下已全部出臺。尤其是師資力量較強的西城區、東城區和海淀區相關政策的變化，對于各自區域學區房價格的走勢也有著直接的影響。

    根據東城區的相關政策規定，入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位方式安排入學。

    同時，4月28日發布的海淀區2018義務教育入學政策顯示，海淀區將穩妥推進單校劃片與多校劃片相結合的入學方式，自2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。

    這也意味著，在東城區凡是在今年6月30日之后取得房產證的，適齡兒童全部多校劃片，原本對應的優質小學學區房，不再能保證業主的子女100%進入該優質小學。而海淀區則把這一規定延后至2019年執行，今年海淀區“幼升小”基本上仍將按照單校劃片進行。

    對此，業內人士普遍預計，東城區的優質學區房，在5月份中上旬將迎來一個成交小高潮，6月份之后的則會陷入一段時間的沉寂。海淀區的情況也類似，只是由于其相關政策要到2019年才執行，所以對應的成交高峰期也會拉長。

    “至于價格的走勢，不一定就是大幅上漲，畢竟這次買的業主還能保證讓子女進入優質名校，但今后再賣的時候，就不一定了，業主在購買時會有更多顧慮。”上述業內人士稱。

    租房入學對市場影響不大

    值得注意的是，隨著相關政策首次明確了京籍租房家庭將參加多校劃片，相應區域房租價格是否將上漲也引發了人們的關注。

    根據北京市教育委員會關于2018年義務教育階段入學工作的意見，北京市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區工作、居住，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。

    例如東城區規定，非東城戶籍無房家庭長期在東城區工作、居住，符合在東城區同一地址承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在東城區合法穩定就業3年以上等條件的，申請在東城區接受義務教育需到義教辦注冊申請后參加學齡人口信息采集，經相關部門聯合審核后，通過電腦派位方式多校劃片入學。

    同時，審核申請人及其配偶均應在北京市無房且三年內在北京市應無房屋產權（包括商品房、安置房、保障性住房、直管公房、小產權房、宅基地等任何使用性質的房屋）交易、轉讓記錄等，并經北京市住房管理部門核實屬實。并且，上學期間家長仍需在區內居住和工作，即適齡子女在東城區接受義務教育期間，審核申請人一方應在東城區實際居住、在東城區有合法穩定工作并正常連續繳納社會保險。

    其他區縣的規定與東城區類似，但在承租方面，通州區和豐臺區都只要求在所在區“單獨承租并實際居住3年以上”，沒有要求必須在“同一地址”承租。

    對此，中原地產首席分析師張大偉指出，政策上肯定了租房入學，對京籍無房家庭有一定好處，但由于一些限制條件，真正能滿足所有政策的人并不多。

    “而且北京學區房上學是有順位的，第一順位是‘本片區戶口+法定監護人房屋產權’；第二順位是‘本片區戶口+四老房屋產權’，排序標準均為‘按入戶時長’，即‘報出生>滿5年>截至入學當年4月30日’；第三順位是‘非本片區戶口+本片區內法定監護人具有全部產權的房產’，排序標準‘按產權時長’，以取得產權證時間先后排順序。”張大偉表示，“好學校生源位置很緊張，而在入學順位上，租賃戶是排在最后的，想要入名校希望很小”。

    因此，張大偉認為，這一政策對當下市場影響不大，“北京戶籍無房戶數量不多，而且主要集中在教育資源比較豐富的西城區、海淀區，朝陽區和東城區。這些區域的北京戶籍無房戶，本來也可以在戶籍地完成義務教育”。

    此外，在西城區、朝陽區等實施“六年一學位”政策后，從今年開始，通州區、東城區也將實施該政策。即同一實際居住地址六年內只可為一名“幼升小”兒童提供入學資格。

    并且，北京市教育委員會還明確了將強化部門聯動審核，區教委要聯合相關部門共同審核入學資格。特別是對本市戶籍無房家庭、合法穩定工作、實際居住等條件的審核，重點對過道房、車庫房、空掛戶等情況進行核查，凡不符合實際居住等條件的，均不得作為入學資格條件。

    “最近的各種政策，的確是在逐漸拉平因教育資源分配不均造成的學區房與非學區房的巨大價差，但短期看，部分高價學區房依然是會存在的。”張大偉表示。