證券時報記者 吳家明

    除了樓市調控升級，城市更新也是近期深圳房地產市場的一個關鍵詞。為打破只要一戶不同意，舊改項目就“停擺”的局面，深圳擬對城市更新政策進行調整，《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》正在公開征求意見。而在近期，深圳多個大型城市更新或棚改項目也傳來了進展，但在這背后，一些有關更新的“亂象”也值得重視。

    10年與7個月

    2009年12月，深圳頒布了《深圳市城市更新辦法》，開啟了一個城市更新的深圳時代，最新發布的《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》因此也備受市場關注。

    其中，《征求意見稿》第三十二條為“個別征收模式”：當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

    說起釘子戶和拉鋸戰，就不得不提到羅湖區的木頭龍城市更新項目，這一項目早在2010年就被列入深圳城市更新單元第一批計劃項目。直到2019年8月仍剩下幾戶未簽約，整個項目陷入停滯狀態。2019年8月，羅湖區城市更新和土地整備局發布《深圳市羅湖區翠竹街道木頭龍片區零星房屋征收提示》，木頭龍片區零星房屋征收被確定為2019年度羅湖區零星急需項目。今年3月，深圳市羅湖區2020年一季度12個重大項目集中開工，其中就包括了木頭龍小區城市更新單元項目。記者在現場看到，木頭龍更新項目已經動工，緊鄰木頭龍項目的教育新村老舊小區也傳來了更新的消息，而且該小區僅歷時7個月就完成全部簽約，刷新了深圳市老舊住宅區城市更新項目的簽約紀錄。臨近的木頭龍和教育新村，一個走過近10年的漫長更新路，一個僅用了7個月時間，滲透著城市更新的“喜與悲”。

    有教育新村的業主告訴記者，該小區的更新首先是推選出一兩名居民代表成立“業主協調小組”，收集、反映小區居民的意見建議，組織居民代表和市場主體代表定期協商，這一做法也與《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》中關于公眾參與的要求不謀而合。

    最近，深圳市內多個大型城市更新和棚改項目都在加速推進。羅湖區船步街片區棚改項目正式啟動簽約后，實現了15天簽約戶數、套數和面積達到“三個99.7%”。而在湖貝片區，華潤置地主導的超大型城市更新項目湖貝統籌片區已經開始進行拆除工作。

    回遷房指標買賣需謹慎

    眾多項目加速推進，但一些有關“更新”的亂象也值得關注。

    近期，深圳多個小區發生業主自行懸掛諸如“我要棚改”之類的標語。在南山桃苑公寓的大樓外墻，就掛了許多紅色標語：我要棚改。記者調查發現，由于桃苑公寓屬于高層建筑，也不在附近的棚改項目范圍之內，所以才有了掛橫幅這一幕。而在羅湖區東樂花園，類似的情況也正在發生。有業主告訴記者，多層建筑開始進行更新意愿摸底調查，但部分高層樓宇業主向有關部門提出拆遷訴求。

    這時，有關城中村回遷房指標的買賣消息也滿天飛。記者發現，“一個個打著‘無需社保、不限購、買到就是賺到’的明碼標價回遷房公開在一些網站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。說起回遷房，主要指那些城中村里的“農民房”，但卻已經有開發商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之后得到確權，就能獲得不動產權證。

    有房產中介向記者兜售起一項看似很誘人的回遷房指標買賣：福田石廈村的回遷房，一手村民面積轉讓，面積在50到120平方米之間，價格在每平方米5.5萬元，但要收取更名費70萬元，傭金也要3個點，而且目前沒有租金補貼。記者發現，石廈村位于福田的中心區域，周邊房價幾乎都超過每平方米10萬元，所以這個價格看上去也十分誘人，咨詢的人非常多。

    不過，記者前往現場調查時，一位村民給業主展示了一份“聲明”，指出有中介和代理針對石廈村舊改項目二期的回遷房散布不實消息進行炒作，提醒各位業主回遷房交易涉嫌違法，相關交易不受法律保護等。

    記者發現，在深圳升級樓市調控之后，“房票”成為置業者眼中的稀缺品。這時，類似的回遷房指標由于不占用名額，開始吸引越來越多投資客的眼光，也應該引起重視。在福田崗廈、龍華觀瀾等片區，眾多城中村都傳出類似的回遷房指標出售消息。

    而在上周五，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房建設局發布的《關于停止商務公寓審批的通知》，停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。據悉，這已經是短短兩年內，深圳監管層向商務公寓第三次出“大招”。深圳市場上的商務公寓，多數來自于城市更新項目。有分析人士表示，未來深圳城市更新項目中商業用地比例可能會減少，住宅用地比例可能會增加，或許會提高開發商參與城市更新的積極性。