本報記者 王小康

    見習(xí)記者 林娉瑩

    “715”限購政策出臺半個月后，深圳的樓市調(diào)控再出新政。7月31日，深圳市宣布在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停批商務(wù)公寓項目，并鼓勵已審批的商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示：“深圳成為今年房價上漲的全國龍頭，市場明顯過熱，所以調(diào)控的進一步升級在所難免。”

    新政出臺后，商務(wù)公寓審批被深圳按下“停止鍵”，但置業(yè)者的腳步似乎并未停下。8月4日，《證券日報》記者走訪深圳多個商務(wù)公寓項目看到，新政出臺后寶安沙井、前海等片區(qū)“網(wǎng)紅盤”的看房客仍絡(luò)繹不絕，還有不少來自外地的購房者。

    “炒房”還在繼續(xù)？

    “最近看房和成交的客戶都很多，特別是上個周末，可以說全天都是爆滿。”沙井街道某網(wǎng)紅樓盤的銷售代表對《證券日報》記者表示，從我們的角度看，新政的影響其實不大，至少價格方面不會有變動。

    8月4日上午，《證券日報》記者來到位于寶安區(qū)沙井街道的某網(wǎng)紅樓盤看到，雖然是工作日，但大廳的會客區(qū)已基本坐滿，更有來自廣東其他地區(qū)甚至珠海、江西、上海等地的客戶看房。

    深圳住建局官網(wǎng)顯示，該項目備案的商務(wù)公寓共1142套，戶型建面約30-40平方米，均價約3.83萬元/平方米，總價區(qū)間在100萬元-175萬元/套。

    “我們的面積和價格都比較好，目前來購房的客戶中，投資的比例還是比較大的。”上述銷售代表在介紹房源時說：“商務(wù)公寓停批之后，就是買一套少一套，所以最近來看的人也不少。”記者還在大廳中擺放的成交榜上看到，一位來自上海的李先生豪爽地買下了整整一層共26套商務(wù)公寓。

    隨后，記者來到位于前海地區(qū)的另一樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然需要提前預(yù)約才能看房，但進出的客戶仍然絡(luò)繹不絕。公開信息顯示，該項目目前推出了264套商務(wù)公寓，總面積為2.31萬平方米，主推戶型56-120平方米，備案均價9.76萬元/平方米，總價區(qū)間在546萬元-1169萬元/套。

    除了上述中小面積的商務(wù)公寓，《證券日報》記者還探訪了位于福田CBD的某高檔樓盤。據(jù)深圳住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目目前在售房源僅52套大戶型商務(wù)公寓，戶型建面約380-393平方米，均價13.9萬元/平方米，總價區(qū)間在4350-6086萬元/套。

    “相關(guān)政策出臺后，商務(wù)公寓已經(jīng)進入存量市場，不過目前在售房源的價格都是經(jīng)過備案的，不會隨便調(diào)整。”該項目客戶經(jīng)理對《證券日報》記者表示，由于商務(wù)公寓未來將成為稀缺品，新開盤有可能在備案時進行提價。

    對于客戶的購買熱情，該經(jīng)理進一步表示：“我們原本預(yù)計明年年中才能基本完成整個項目的銷售，但目前其實大部分已經(jīng)賣出去了。”

    在張大偉看來，在深圳今年一系列樓市調(diào)控政策下，炒房熱度會得到遏制，價格會有微調(diào)的可能性，但幅度不會太大。“深圳此次針對公寓類的調(diào)控沒有單獨的信貸政策收緊，其他調(diào)控升級政策也主要是打擊了部分投資客。市場的主體沒有太大變化。”張大偉說。

    商務(wù)公寓成為歷史？

    “一年多時間，現(xiàn)在總算是‘靴子’落地了。”一位曾在寶安從事公寓項目銷售的中介小王向記者說，實際上他們?nèi)ツ昃鸵延卸劊袌錾虅?wù)公寓售完后全部只租不售，政府安排做人才保障房。

    實際上，從“只租不售”到“全面停批”，深圳市對商務(wù)公寓的調(diào)控政策已歷經(jīng)三次調(diào)整。2018年7月31日，由于“不限購”的商務(wù)公寓出現(xiàn)投資熱潮，深圳對當時各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓做出“只租不售”、“新購公寓5年期限售”的規(guī)定。但短短一年多后的2019年年底，深圳取消了“只租不售”政策，原因是上述限售政策抑制了部分城市更新項目的活躍度。

    值得一提的是，此次新政前，在深圳住宅“一房難求”且價格高企的背景下，商務(wù)公寓曾一度成為深圳及臨深地區(qū)購房者用以投資的主要標的。其中，少數(shù)能夠提供學(xué)位積分的商務(wù)公寓更頗受追捧；更有甚者，2019年3月份，深圳福田某商務(wù)公寓項目曾出現(xiàn)開盤前購房者通宵排隊的情形。

    “商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。”深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局在通知中強調(diào)：“近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’、‘短期住宿’的目的。”

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，深圳決定停批商務(wù)公寓用地，其實更多的是從土地供應(yīng)角度來考慮。“實際上，目前深圳的用地市場仍比較緊缺，在土地供應(yīng)層面壓力較大，所以客觀來講，此次新規(guī)是通過一部分的管控來釋放土地，進而增加用地資源；同時也是防范開發(fā)商過多地去做商務(wù)公寓項目來回避限購。”

    嚴躍進補充說：“商務(wù)公寓本就是處于政策邊緣的、非主流的產(chǎn)品，人才公寓是很重要的人才住房產(chǎn)品。而這個政策的出臺，也進一步體現(xiàn)了當前深圳對住房市場改革的決心和支持。”

    但是，市場上還有觀點認為，當下深圳的商務(wù)公寓項目存量并不小，新政推出后其距離“絕版”還有一段時間，這也有助于市場的平穩(wěn)過渡。中原地產(chǎn)發(fā)布的《2020年上半年深圳樓市總結(jié)報告》稱，在過去三年，深圳商務(wù)公寓批售面積呈逐年上升趨勢；今年下半年，深圳計劃入市的商務(wù)公寓項目體量為107.6萬平方米，若計劃入市項目能按時入市，2020全年的商務(wù)公寓供應(yīng)量將會超過去年。