本報見習記者 林娉瑩

    “跟您確認一下，您是深戶嗎？有三年社保嗎？”在近期的深圳樓市，無論是二手房中介還是新樓盤銷售人員，都在第一時間對到訪購房客們發出了“靈魂拷問”。

    一個月前的7月15日，深圳出臺了被稱為“史上最嚴”的樓市調控政策，從延長深戶購房社保時間要求、設置離婚購房追溯期、恢復“豪宅稅”等方面抑制投機炒房需求，止沸過熱的樓市。

    如今調控“滿月”，深圳樓市發生了怎樣的變化？《證券日報》記者近日實地走訪多個樓盤和中介門店發現，在政策的直接作用之下，二手房交易被按下了減速鍵。此消彼長，購房剛需力量正加速涌向新房。

    諸葛找房數據研究中心分析師陳霄在接受《證券日報》記者采訪時表示：“深圳新政使得很大一部分客戶失去了購房資格，限制了一部分改善和外來客戶的資格；另外，規定中的轉讓增值稅從2年免變5年免，很多業主選擇主動撤盤，使得二手房供應房源減少。”

    二手房市場趨于冷靜

    近日，記者走訪了寶安新安片區的幾家中介門店。與往日相比，記者到訪的幾家中介門店也顯得較為冷清，辦公桌一排電腦前坐滿了沒有外出的中介人員，許久也沒有客戶上門。

    自去年年底以來，新安片區是深圳漲幅最大的幾個區域之一。根據鏈家網的數據，該片區均價從去年11月份的6.19萬元/平方米升至今年7月份的8.51萬元/平方米，漲幅超過35%。

    “自從去年年底取消豪宅稅后，寶安房價在深圳幾個區里漲得最快，是像新安這一片區房子單價大概漲了2萬多元。去年房子單價差不多都是6萬多元，當時中糧錦云一套84平方米的房子賣了560萬元。”在新安從事地產中介多年的周海（化名）告訴《證券日報》記者：“調控新政出來后，這邊沒怎么漲了，也少了很多投資客。”

    另一位在寶安中心區從事二手房交易的中介洪軍（化名）也告訴記者：“調控加強了以后，價格沒怎么下降，但是成交方面很慘淡。”

    寶安的情況不是個例。根據深房中協數據，7月20日至7月26日、7月27日至8月2日這兩周，深圳二手房網簽數量分別為1700套、1866套，較之前一周5143套以及新政之前一周10023套，下降明顯。

    “說句老實話，交易確實少了很多，政策出來有些客戶直接沒有購房名額了。”一位福田百花片區的中介向記者展示了公司APP上的成交記錄，該片區在6月份還有十幾條，7月15日之后就剩下寥寥幾條記錄。

    除了名額的影響，交易成本的增加也嚇退了一些二手房購房者。根據新調控政策，二手房交易時，房子需要滿五年才可免交增值稅，同時750萬元以上的房子需征收豪宅稅。

    《證券日報》記者獲得的一份深圳西部某未滿五年的二手房交易稅費明細表顯示，一套89平方米的房子計稅總價為680萬元，其中增值稅高達36.18萬元，契稅和個稅分別為6.8萬元、6.8萬元，再加上不菲的贖樓費及傭金，費用合計超過了80萬元。

    龍華紅山片區的中介唐磊（化名）告訴記者：“滿兩年房子的業主降了點價，即使這樣客戶也不愿意買，因為300萬元的房子差不多有十幾萬元的增值稅。但是滿五年的房子比較吃香，非但沒有降價，有些業主還會提價。”

    剛需購房者忙“打新”

    由于二手房交易成本居高不下，越來越多的購房者將目光投向了新房。深圳中原研究中心數據顯示，8月3日至8月9日，深圳新房住宅共成交1036套，面積共計10.53萬平方米，分別環比上升24.4%、26.3%。

    其中，位于寶安的華強城市花園（一期）、龍華的中城宴華府及中海匯德理花園等新盤受到較多關注。

    近日，《證券日報》記者來到了位于龍華區民治街道的中海匯德理花園營銷中心看到，盡管剛下過一場不小的雨，來訪該樓盤的購房者仍然絡繹不絕。而在其營銷中心門前僅有的車道兩側，也都已停滿了車，且空位難尋。

在新樓盤中海匯德理營銷中心前有序進入的購房者。 林娉瑩/攝

    剛需戶型和限價紅利的雙重刺激，是中海匯德理花園吸引了不少購房者的主要原因。據了解，該樓盤的主力戶型為81平方米及94平方米戶型，主要面對剛需；而110平方米的稍大戶型的房源則相對較少。此外，由于該樓盤在拍地時便被規定限制入市最高均價為7.14萬元/平方米，而根據鏈家網站數據，其所在的上塘區域今年7月份的二手房參考均價為8.35萬元/平方米。

    “我們看了94平方米的戶型，家具較小但估計夠用。”一對來看房的年輕夫婦告訴《證券日報》記者，“7萬多元的價格還是比較有吸引力，所以想來看一下，不過裝修價還沒確定，我們也沒拿準主意。寶寶快要出生了，我們更關注的是學校。”

    面對較為火熱的行情，不少購房者擔心需要搖號買房，但也有購房者并不擔心買不到心儀的房子。“（調控）政策過后，我覺得有名額買房的人少了70%，中簽的概率大大增加。”一位年輕的購房者笑言：“對面的金茂府早就10萬元單價了，買到就是賺到。”

    由于新房市場的火熱，搖號購房并不罕見。近期，位于深圳西部的華強城市花園（一期）因為率先引入積分制搖號成為樓市焦點。8月1日，華強城發布住宅銷售公示方案（下稱“《方案》”），將采取線上誠意登記、線下公證搖取選房順序號、線下公證選房的方式銷售。

    根據《方案》，在深無購房記錄的購房者記50分，有購房記錄現名下無房記40分，有1套房記10分，明顯向剛需傾斜。《方案》還根據戶籍和社保進行積分，最終按照積分排名前5560位認籌客戶參與公證搖號，可售房源有556套，理論上中簽率僅十分之一。華強城8月12日公布的名單顯示，最終取得5178位誠意登記客戶。

    對于新房的局部火熱，諸葛找房數據分析師陳霄認為，未來隨著新房供應量的增加，未來新房市場將會逐漸降溫，購房者將會更加謹慎理性。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示：“后續此類樓市火熱的現象是否緩解，要看政府的調控手段，因為深圳市場的供求關系矛盾相對而言較大。”

（編輯 張明富 喬川川）