國慶節(jié)前，西安市發(fā)改委公示了2020年第13批（總第118批）商品房價格公示信息。此次公示共涉及18個項目、3902套房源，價格備案價區(qū)間為每平方米9783元至1.9萬元。

    中國證券報記者國慶節(jié)期間走訪發(fā)現(xiàn)，購房者參與低價剛需盤及主城區(qū)改善項目的搖號熱情不減。在限價趨嚴(yán)的情況下，西安樓市呈現(xiàn)明顯的分化趨勢。

    多個小戶型項目入市

    在上一批次9月2日公示的項目中，不乏單價每平方米超過3萬元的高端樓盤。而在10月即將新入市的樓盤中，出現(xiàn)了多個小戶型項目，吸引了眾多剛需人群目光。

    國慶節(jié)期間，中國證券報記者走訪部分新樓盤發(fā)現(xiàn)，看房者熱情高漲，主城區(qū)多個核心地段項目售樓部爆滿。

    曲江新區(qū)某樓盤置業(yè)顧問告訴記者，國慶節(jié)期間非常忙。她表示，限價政策趨嚴(yán)，同一樓盤前后批次價格基本持平。同時，規(guī)劃明確周邊配套設(shè)施逐步完善也吸引了不少購房者。此外，一些新房與周邊二手房價格倒掛成為項目火熱的一大原因。

    走訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，高性價比成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。購房者對于三室戶型需求度普遍較高，尤其偏好90-120平方米面積區(qū)間的房型。克而瑞研究表示，130平方米成為劃分剛需購房者的分水嶺，西咸新區(qū)聚集不少剛需為主的房源。

    市場人士指出，10月新入市樓盤的備案價格較低，將吸引剛需購房者，搖號項目占比將顯著提升。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，搖號樓盤占比不足市場的10%，6-8月?lián)u號樓盤占比逐漸提升，8月?lián)u號樓盤占比已達(dá)到45%。隨著10月更多剛需房源的加入，預(yù)計購房者搖號參與度將進(jìn)一步提升。

    新房市場熱度不減，而西安二手房市場表現(xiàn)較平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，10月以來西安二手房均價為12614元/平方米，與9月均價基本持平，較上年同期上漲0.33%。

    西安某房產(chǎn)中介告訴記者，目前購房者選擇二手房的熱情有所提升，尤其曲江、高新等核心區(qū)域。由于主城區(qū)供應(yīng)量不足以及搖號中簽率低，不少購房者考慮選擇入手二手房，核心區(qū)域二手房房源緊俏，價格也有所抬頭。

    土拍市場持續(xù)火熱

    一位長期關(guān)注西安樓市的人士表示，目前西安樓市呈現(xiàn)分化趨勢。一方面，優(yōu)勢地段緊缺。以曲江新區(qū)為例，由于存量土地有限，曲江新區(qū)現(xiàn)有部分樓盤呈現(xiàn)“千人搖”的模式。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分遠(yuǎn)郊項目由于周邊配套設(shè)施不完善等問題，關(guān)注度遠(yuǎn)低于主城區(qū)，大部分樓盤銷售清淡，去化周期拉長。

    克而瑞研究顯示，西安主城區(qū)新房供應(yīng)面積下降。但在供不應(yīng)求的情況下，市場實(shí)際銷售火熱。在市郊區(qū)大量新房供應(yīng)的支撐下，成交規(guī)模逐年提升。新區(qū)產(chǎn)業(yè)、人才導(dǎo)入后涌現(xiàn)的剛需購房需求，以及改善型購房者外溢至市郊區(qū)，再加上限購政策放寬等因素，剛需板塊出現(xiàn)暢銷態(tài)勢。

    西安8月房地產(chǎn)市場月報顯示，西安樓市呈現(xiàn)“淡季不淡”的特點(diǎn)，成交量小幅上漲，主城區(qū)關(guān)注度持續(xù)提升。數(shù)據(jù)顯示，西安8月主城區(qū)商品房供應(yīng)111.6萬平方米，環(huán)比下降17.7%，同比下降15.5%；8月主城區(qū)商品房成交140.4萬平方米，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲7.4%。市場人士表示，改善、剛需市場熱度均較高，“金九銀十”熱度將延續(xù)。

    9月25日，西安住建局發(fā)布商品住房項目配建公共租賃住房的要求，明確新建商品房項目必須按比例配建公租房，構(gòu)建以需定供、保障充分、結(jié)構(gòu)合理的公共租賃住房保障體系，從而解決中低收入居民和新市民的住房問題。

    市場人士認(rèn)為，增加保障房供應(yīng)有利于穩(wěn)定房價。從土拍層面看，新政發(fā)布前土地公告中的附加條件已包含公租房建設(shè)、公建設(shè)施配套建設(shè)，但兩條同時出現(xiàn)的地塊較少，本次新政對于非熱點(diǎn)區(qū)域的地價會產(chǎn)生一定影響。

    在此背景下，西安土地拍賣價格屢創(chuàng)新高。9月28日，高新三期的7宗463.55畝土地競拍，成交金額約94億元。其中，用于共建配套費(fèi)用約26億元。高新三期住宅用地成交樓面地價最高7200元/平方米，加上配建費(fèi)后，住宅綜合樓面地價最高達(dá)15125元/平方米。該地塊一舉刷新西安樓面單價地王紀(jì)錄。

    業(yè)內(nèi)人士表示，土拍市場持續(xù)火熱，加上人口流入，使得地段好以及性價比高的項目一房難求，市場需求熱度不減。而核心熱點(diǎn)區(qū)域土地由于原先的摘牌條件苛刻，受新政影響不大。