臨近年末，房企融資利率出現攀升跡象。針對房企融資成本居高不下的問題，業內人士指出，我國綠色建筑用資比例遠低于全球水平，而且綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。2020年最新修訂的《綠色債券支持項目目錄（2020年版）》（征求意見稿）對綠色建筑標準認定有所放寬，在利好政策推動下，以綠色建筑項目發行綠色債券的數量將會有所提升，建議房企對綠色債券予以重視。

    融資利率攀升

    貝殼研究院數據顯示，11月房企境內債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增加0.13個百分點。境內融資成本自8月以來一直保持上升趨勢。境外債券融資平均票面利率為8.04%，較10月大增，重回“8%”的水平。

    從發布融資計劃的融資主體看，近期國企融資占比整體較高，且融資利率具有絕對優勢。相比之下，民營房企近期融資規模較小，且融資利率居高不下。

    12月11日上交所消息，中國鐵建股份有限公司2020年面向合格投資者公開發行可續期公司債券（第二期），首個周期的票面利率為4.37%。本期發行規模為不超過30億元（含），募集資金扣除發行費用后，擬用于補充公司流動資金。

    從融資規模看，近期房企融資總金額和融資筆數均出現明顯下滑。貝殼找房數據顯示，按照發行日期，上周（12月7日至12月13日）房企境內外債券共發行17筆，較前一周減少1筆，融資（含計劃）金額約156.6億元，環比減少15.3%。

    從融資結構看，境外融資規模增幅較大。上周房企境內債券融資金額合計107.5億元，環比下降29.4%。境外發債規模合計約49.1億元，環比增長50.2%；上周境外融資在融資結構中占比約31%，較前一周上升13個百分點。臨近歲末，房企整體發債規模有所收縮。

    綠色債券發展空間大

    針對房企融資成本居高不下的問題，全聯房地產商會創會會長聶梅生在全聯房地產商會四屆五次理事會暨2020年會上指出，建議房企對REITs和綠債進行深入研究。這兩類融資，分別代表了房企降利率的兩種途徑。一種是股權類，一種是債權類。雖然目前國內出臺的REITs相關政策中還沒有把房地產納入其中，但從國外經驗看，房地產利用REITs產品進行融資是一種趨勢。而綠色債券作為房地產企業可以利用的低利率債券融資品種，未來也有較大的提升空間。

    聶梅生介紹，現在綠色建筑用資比例遠低于全球水平。2019年，全球綠色債券總額是2500億美元，投向綠色建筑的占比為30%；2019年，國內綠色債券的總額為3862億元，投向綠色建筑的占比為6%。從利率看，綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。

    “以往，國內綠色建筑項目發行綠色債券少的原因在于：在房地產宏觀調控的大背景下，監管機構擔心資金通過綠色債券直接流向普通房地產開發；此外，以往《綠色債券支持目錄》（2015年版）中要求綠色建筑需達到二星級及以上標準。而2020年最新修訂的《綠色債券支持項目目錄（2020年版）》（征求意見稿）對綠色建筑不再有星級要求，只需滿足相關技術標準，且獲得綠色建筑評價標識即可，不再要求達到二星及以上。可以預見，在利好政策推動下，以綠色建筑項目發行綠色債券的數量將會有所提升。”多位市場觀察人士對中國證券報記者表示。

    針對綠色債券發行的流程，鵬元資信指出，以綠色建筑發行綠色債券，通常需要取得綠色建筑標識。實際上，標識申請中的項目也可以申報綠色債券。綠色建筑標識的出具機構可以是住建部門，也可以是專業的第三方機構，國外權威綠色建筑評價體系同樣可以適用。綠色建筑標準對項目要求高，竣工后需要進行綠色建筑運行標識評價及正式評價，發行人應完善項目質控；債券可以設計投資者保護條款，約定如果因此被撤銷綠色債券標識，投資者可以回售。以綠色建筑標準建設的居住建筑和公共建筑均可發行綠色債券，優質的綠色建筑項目還可以去境外發行綠色債券。

    鵬元資信還稱，以綠色債券為綠色建筑項目融資前景廣闊。建筑能耗是意想不到的能耗大戶，其與工業、交通并列為“三大能源消耗大戶”。從中國建筑節能協會最新公布的《中國建筑能耗研究報告（2019）》可知，2017年，中國建筑能源消耗總量為9.47億噸標準煤，占全國能源消費比重21.11%，比2016年增加0.51個百分點；建筑碳排放總量為20.44億噸二氧化碳，占全國能源碳排放的19.5%，比2016年增加0.1個百分點。近年來，中央政府及省市地方政府陸續出臺了關于綠色建筑的發展政策，促進建筑行業的綠色發展。

    從機構梳理的綠色債券明細看，已經發行的綠色債募投項目中，綠色建筑類型有保障房、安置房、商場、公寓、辦公樓、機場，涉及居住建筑和公共建筑。從債券類型看，綠色建筑發行的綠色債券中各類型債券均有涉及，主要包括企業債、公募公司債、私募債、中期票據等。發行人主要包括房地產企業及城投企業。

    依靠回款緩解壓力

    除了關注綠色債等新型融資途徑外，房企銷售回款作為內生性改善現金流、降低外部負債的有效途徑，也是未來關注的重點。

    貝殼研究院高級分析師潘浩對中國證券報記者表示，從房企到位資金來看，1-11月房企到位資金累計同比增長6.6%，房企資金狀況持續改善；但從長期來看，房企到位資金增速自2009年起呈波動式下行走勢，且2017年以來受融資政策收緊影響，到位資金增速大幅下滑，逐漸接近零值。

    分項來看，自2006年以來，國內貸款占比呈下行走勢。與2006年相比，當前國內貸款占比下降5個百分點，而定金及預收款及個人按揭貸款的比例提高了10個百分點，房企依靠銷售回款緩解資金壓力的趨勢明顯。預計明年房地產融資相關政策將持續趨緊，房企將繼續通過加速去化的方式緩解資金壓力，個人按揭貸款、定金及預收款的占比或將持續走高。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出，評估房企融資壓力應重點關注有息負債與銷售回款這兩部分。“三道紅線”監管的重點在于控制有息負債增速；銷售回款占據房企資金來源一半左右。在嚴控有息負債增速的背景下，銷售回款的增速就顯得尤為重要。