12月29日，貝殼研究院舉辦了2020年度報告發布會。國務院發展研究中心市場所房地產研究室主任邵挺，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰及貝殼研究院首席分析師許小樂、高級分析師潘浩、高級分析師喻平和高級分析師閆金強參加了這次活動。

    報告認為，2020年房地產市場在特殊沖擊之下保持較高的韌性，土地、新房和二手房市場交易規模再創新高，對我國宏觀經濟復蘇發揮了積極作用。“未來的房地產市場需要因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，長期實現穩地價、穩房價、穩預期。”邵挺認為。

    同時，建設數字中國已經被提到國家級戰略高度，2020年中央正式提出“數字化新基建”戰略，用數字技術全方位改造傳統行業。線上數字化技術與房地產業的融合將進一步深化。“我們已進入品質提升的新居住時代，下一個五年，是數字化技術對居住領域各行業、各環節重做一次的五年。”李文杰表示。

    （圖為貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰發表致辭）

    在此次活動上，貝殼研究院現場發布了《數字化居住：2021年新居住展望》為主題的年報，以數據復盤2020年的市場變化，并對房地產行業的走向進行預判，提出了2021年的七大展望。

    趨勢1：2021年房地產市場穩中有升，城市分化，核心城市及城市圈穩中向好

    回顧過去的2020年，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩增長態勢。

    根據貝殼研究院監測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規劃建筑規模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。

    根據國家統計局統計數據推算，全國新建商品住宅交易規模將達到15萬億，同比增長8%左右，成交面積增長1%左右，價格上漲7%左右。

    根據貝殼研究院統計測算，全國二手房交易規模達到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7%左右。

    貝殼研究院分析認為，2020年土地、新房和二手房市場具有三個特點：

    第一個共同點是，三級市場總體量平價漲，即成交量增長幅度較弱（2%不到），價格上漲成為推動交易額增長的主要原因，其中地價漲幅高于房價。

    第二個共同點是，土地、新房和二手房的增長主要受到高能級城市帶動，一、二線城市市場熱度升溫明顯，長三角城市群、珠三角城市群增長突出，在全國的占比提升。

    第三個特點是，二手房交易規模走出2017年調控后低谷，開始小幅回升，今年二手房交易額是2015年以來最大值。新房交易規模增速進一步放緩，增速比去年回落2.3個百分點，為近三年以來同期最低值。

    對于2020年房地產市場保持復蘇的原因，貝殼研究院指出：

    第一，疫情激發消費者住房條件改善的需求，消費者更加看重房屋空間的居住品質以及社區配套設施服務能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。

    第二，在上半年全球及宏觀經濟受到新冠疫情的沖擊之下，全球貨幣流動性充裕，進入資產價格上漲的階段，房地產作為穩定的資產品受到消費者青睞，房價的升溫也帶動土地價格上漲。

    值得注意的是，今年房地產市場的復蘇升溫并不是來自刺激政策推動。中央始終堅持“房住不炒”的政策基調，在房地產金融政策方面堅守宏觀審慎，并加大金融監管力度。今年新增房地產貸款約6萬億左右，與去年基本持平。截至三季度末，房地產貸款余額增速連續8個季度回落，居民加杠桿得到有效控制。

    從當前的形勢判斷，一方面2021年宏觀貨幣政策將繼續遵循宏觀審慎原則應對經濟發展中的諸多不確定性，另一方面，房地產金融降杠桿將持續深化，促使房地產、金融與實體經濟平衡發展。

    在這樣的形勢下，貝殼研究院預計2021年市場總體平穩，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

    從結構上看，區域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

    趨勢2：十四五時期我國房地產業存量深化，服務崛起

    從十四五規劃建議看，未來5年，我國住房發展的重點是民生保障，房地產政策以防風險、保民生為主。其背后的主要原因，是我國房地產市場已經達到了總體平衡、局部過剩的狀態，已經走過了大規模投資建設的歷史階段，未來更多是要解決結構失衡的問題，尤其是核心城市新市民住房困難的問題；另一方面，近年來房地產金融債務風險有所加大，特別是房企的金融負債過高，未來需要通過差別化信貸政策逐步化解金融風險。

    在這樣的政策導向下，貝殼研究院預計，未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素，未來房地產市場將會出現幾大趨勢：

    第一，市場存量化程度加深。在以租賃為重心的供給結構下，預計五年內新房年銷售額從15萬億往下穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億之上增長。REITS、ABS等住房金融化產品加速推出，租賃市場規模進一步提升。未來5年，將存量資產盤活利用，促進住房健康消費。

    第二，區域市場分化加劇，馬太效應明顯。未來人口會進一步向長三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地產市場份額同步向重點城市群集聚，中長期看這些區域住房需求有支撐，市場表現優于其他區域。城市內部橫向擴張的速度放緩，核心區域的價值會進一步凸顯。

    第三，從賣方市場進入到買方市場。隨著交易難度變大，交易周期拉長，獲客成本會增加。在買方市場下，消費者交易決策所需求的信息濃度和質量都會大幅提升，未來消費者的注意力層面的競爭會愈加激烈。消費者的稀缺性會推動兩股力量崛起，一是為消費者提供更真實、準確、豐富決策信息的線上產品，二是接近消費者并能促成交易的線下渠道，這兩股力量會進一步融合。

    第四，從對房屋數量的要求向對居住品質的要求轉變。隨著人口數量紅利向人口質量紅利轉變，中高收入群體擴大，對房屋品質和居住綜合環境提出更高要求，帶來改善住房需求增長。品質住房不僅僅是居住面積的擴大，并且對產品質量高、配套設施全、社區服務好都有更高的需求。開發商的產品將根據不同消費者的個性需求采取定制化生產，在房屋節能、環保、智能等方面不斷提升品質。高品質的物業和社區服務成為好房子必不可少的配置，買賣雙方在房屋流通交易過程中也需要得到更加專業的線下服務。

    第五，居住消費和服務在價值鏈的比重提升。以消費者新居住需求為導向，居住行業需要提供新居住產品和服務，原先離散的業務將被打通，新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業、家居以及更多的售前售后服務將被有機地聯系起來，形成一個統一的生態體系。未來將有一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業化經紀人、房屋管家階層的出現，實現服務者與消費者的良性互動。

    貝殼研究院分析認為，市場太快或太冷，都不利于行業轉型發展，而7%-8%左右的增速是行業轉型發展的最佳時期。未來市場在巨大的體量上實現更加平穩的增長，是房地產數字化轉型的優質土壤。

    趨勢3：疫情加速房產互聯網營銷，數字化革命重塑價值鏈

    2020年疫情之下加速房地產互聯網營銷進程，解決短期線下銷售受阻的問題，比如出現了一些房企開發的“線上售樓處”、直播賣房等，第三方電商平臺以流量導客為主要優勢加入房產營銷線上化行列。

    貝殼研究院認為，今年開發商嘗試“線上售樓處”和直播等形式拓展了線上獲客渠道，是傳統線下營銷方式的補充。由于開發時間短、缺少產品經驗和市場驗證，線上平臺實際的使用價值有限，加上品牌產品的局限性，客戶對于這類平臺的依賴性有限。本質上，這些線上化產品的邏輯仍然是“為房找客”，而非為消費者找到合適的房子，并沒有根本性改變。

    貝殼研究院分析認為，今年房產的數字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試，最大的收獲在于讓行業認識到線上化的重要價值和發展趨勢。隨著政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數字化對房地產行業的改造將會更為深入。

    貝殼研究院報告認為，2020年房產交易服務數字化進程的深化是線上技術推動場景變革，主要體現在四方面：信息發現渠道的線上化與多元化，信息篩選的決策智能化，轉化體驗的線上線下一體化，交易閉環的線上化。在信息發現環節，信息展示方式更生動，降低消費者信息獲取和理解的門檻。在信息篩選匹配環節，智能化輔助消費者及時獲取信息和精準決策，推動其房屋交易效率的提升。在客戶轉化環節，實景看房和講解轉移至線上，消費選擇更多，效率更高，體驗更佳。在交易環節，線上簽約和線上貸簽，在保障交易安全的前提下，極大提升了交易效率。

    展望未來，在城鎮化深化、人口紅利消退的背景下，數字經濟成為經濟高階發展和創新的核心驅動力之一。居住服務業進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費者提供更多的選擇權和更好的服務品質與體驗，同時也為服務者的品質與效率賦能。

    趨勢4：房企從速度擴張轉向穩速提質，圍繞上下游產業鏈轉型

    2020年，房企們經歷著比以往更多的考驗，疫情對行業和房企的影響是短期的，而“三道紅線”的影響則會是更為長期和深遠的，將推動行業邏輯變革加速進行。

    貝殼研究院分析認為，未來房地產開發行業將有幾大趨勢：

    第一，行業集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前100房企集中度為67.2%，行業變革加速行業洗牌的過程中，業績集中度仍有一定的提升空間。

    第二，融資新規影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級市場加速上行。但調控城市“限地價”、“限房價”的政策與核心城市的高競爭性將不斷推高房企成本上升，房地產行業毛利率水平或將逐漸下滑。

    第三，在融資新規廣泛適用后，債券融資境規模增速下滑，融資成本預期上升。2021年房企到期債務同比增長36%，預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現實質性降速，未來幾年房企現金流將保持緊張狀態。

    第四，融資新規激活行業新邏輯，房企將處于中期基本盤與多元化的轉型關鍵期。房企多元化業務“遠水不解近渴”的現狀促使房企回歸基本盤意愿上升。在強化內生能力的同時，把握未來的轉型關鍵期持續布局多元化業務板塊，與國家十四五發展戰略相結合，以科技為支持工具，重點關注物業管理、健康養老、人工智能與租賃業務等上下游產業鏈。如物管企業分拆上市成為資本市場“寵兒”，物管業務潛力將拉長板塊高估值輪動周期。

    趨勢5：經紀行業會更加走向合作，經紀人的數字化加速推進

    2020年，經紀人職業化升級顯著，表現為經紀人職業資格認證滲透率增加、收入水平提升，高學歷人才正在涌入，經紀人職業認可度得到提升。

    貝殼研究院分析，經紀行業的職業化程度提升的原因在于行業規則與互聯網科技為經紀人的賦能。第一，行業競合的規則體系漸已形成，經紀公司從過去的競爭為主轉向現在的競合為主，垂直領域的分化越來越明顯，經紀機構和經紀人之間的房源共享聯賣機制正在構建。第二，行業信息化水平大幅提升，移動互聯網和大數據、VR、AI等新技術在行業內得到廣泛應用，線上線下融合，房地產經紀服務向專業化、標準化、技術化方向發展。

    貝殼研究院報告指出，2020年，平臺對中小經紀機構渡過疫情價值凸顯。互聯網平臺為中小企業提供更大的跨區域市場，通過技術工具為中小企業降低交易成本，推動傳統中小經紀公司的商業模式從線下向線上轉型。平臺通過質量管控，規范經紀人作業行為，保護消費者權益，增強信任。未來在變慢的市場環境中，平臺對于提升行業效率、縮小經紀人收入差距的作用越來越明顯。

    貝殼研究院認為，上一個五年行業重點在“房”的數字化，下一個五年重點是居住服務者的數字化，服務者的數字化基礎設施加速構建。房地產市場從快速發展向平穩發展過渡，消費者對品質服務的要求正倒逼服務者提升職業化水平。同時，以“線上化、大數據、云計算、VR技術、物聯網”及新基建為底層的技術革命，正在引領一場居住領域的產業升級。但我國居住領域服務者群體學歷水平與職業化水平有待提升，特別是產業數字化人才不足，難以適應新業態需求。

    對此，貝殼研究院認為，未來構建居住行業專業人才學歷教育及職業教育體系，服務者職業認證、職業教育、雇主品牌都得到更多重視。政府和行業要通過數字化手段形成房產服務行業信用評價機制，推動服務者職業化。

    趨勢6：長租公寓在困境中轉型，重新平衡“輕”和“重”的關系

    2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據公開信息不完全統計，今年超40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。

    貝殼研究院分析認為，今年疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業經營困難的直接原因，但長租公寓企業產生風險問題的深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；其次包租模式融資困難，企業容易傾向于使用長期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；三是行業進入門檻過低，經營企業缺乏一定的資質和經驗，導致行業魚龍混雜。

    貝殼研究院對比國外租賃專業運營的經驗，提出未來中國長租房發展的兩點趨勢：

    第一，租賃機構化、專業化運營是發展趨勢，核心原因是幫助業主提供專業的管理服務，為租客提供規范的租后服務。

    第二，托管方式可能更加適合當下中國的國情。機構化運營的模式分為包租和托管兩種方式。國外的租賃住房很大比例采用托管服務模式，托管房源在私人租賃房源中占比更高，行業發展成熟。托管模式既能夠幫助業主打理房屋，又不會背負過高的改造成本，更加適合現階段的租賃市場。

    對于未來租賃市場發展的舉措，貝殼研究院建議，要堅持機構化租賃的方向不動搖，其次，逐步解決行業融資難題，加強對企業合規化經營的監管。長租企業需不斷迭代商業模式，平衡“輕”和“重”的關系，注重自身的專業運營能力建設。

    趨勢7：老舊小區改造蓄勢待發，模式破局仍需政策引領

    2020年是老舊小區改造的元年，盡管政策大力支持，但市場上仍以觀望為主。老舊小區改造是一個上萬億的市場，但想進入這片藍海卻并不容易。

    各地落實并推進老舊小區改造的過程中普遍面臨三個最重要的困難：第一，居民針對改造意見難以達成統一，阻礙老舊小區改造的實施；第二，居民對于改造經濟負擔的擔憂；第三，改造后的物業維護問題。

    針對這三個關鍵困難，各地政府在積極推進老舊小區改造的過程中均積極出臺了政策突破三大改造難題：改造項目居民議定標準調整，降低立項難度；拓展老舊小區改造資金來源；引入社會資本參與改造后續物業管理。

    目前老舊小區改造的居民出資意愿低，企業參與積極性不高，導致過度依賴財政資金，資金缺口大，企業參與老舊小區改造沒有可靠的融資機制，也沒有形成成熟的商業運營模式，社會力量參與意愿不高。

    對此，貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度：

    第一，明確老舊小區改造后的持續服務和運營的保障機制，如物業管理、停車管理和便民服務設施等進行市場化運營性收費，以及社區養老服務、電梯運營等服務性收費的合規性。對于小區內低效空間資源的特許經營使用方式及使用時限，給予法律政策層面的明確保障。出臺老舊小區規劃配套指標體系，鼓勵通過新建或改擴建等方式，將閑置空間資源改造成社區停車場、養老、托幼、醫療、助餐等公共服務設施。

    第二，支持社會力量通過質押老舊小區更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款。把社會力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協議，可作為金融機構貸款的審批要件。對于老舊小區改造所形成具有穩定現金流的非產權業務，提供針對性優惠擔保費率，降低擔保資產抵押和擔保措施限制，研究制定政策性擔保公司等專項支持工作政策。

    （CIS）