品牌退租、門店歇業、搬離撤場……疫情讓本就面臨下行壓力的零售物業市場更是雪上加霜。

    “夏季嘛，是水吧招商的旺季，往年這時候商場里肯定是沒有多余的商鋪出租了。”北京市某商場負責招商的業務員王曉麗（化名）告訴《證券日報》記者，“今年確實有疫情因素影響，所以現在我負責招商的兩個商場里，還有幾個位置正在出租。”

    《證券日報》記者通過探訪發現，部分零售商鋪都處于空置招租狀態，有商業區商鋪在周末仍客流量寥寥，或在經營時間內大門緊閉。一組數據或許能說明行業的大幅下挫。

    仲量聯行數據顯示，第二季度中國大陸17個主要一二線城市優質零售物業市場新增供應僅21.8萬平方米，僅不足去年同期兩成，其中包括北京、上海在內8個城市由于百貨或購物中心關店出現總存量下降的情況。與2019年末的預測相比，北京市場受疫情影響較大，延期開業率大概在80%左右。

    轉租招租商鋪增多

    部分租金下跌約20%

    有的店鋪東西已經搬空，有的店鋪貼上了“旺鋪出租”，還有的大門上了鎖，《證券日報》記者走訪了北京市豐臺區的某條街道，發現疫情前尚在經營的20余家底商中，已經有3家在對外出租，其余的商鋪則幾乎沒有客流量。

    豐臺區某街道正出租的底商 攝/于琦

    “上半年零售物業市場不活躍，商戶經營也比較有壓力，尤其是像北京、上海這樣的大城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，“從前兩年開始，整體商業地產就面臨下行壓力，尤其是宏觀經濟上，今年再加上疫情這個黑天鵝事件帶來的壓力，對商業地產行業有所沖擊，空置率肯定是上升的，會影響到商鋪的售賣和出租。”

    CBRE世邦魏理仕發布的《2020年二季度北京房地產市場回顧及展望》再次印證了北京零售物業市場的下行。報告顯示，受疫情影響，北京零售物業項目空置率普遍升高，整體環比上升1.3%至8.6%。餐飲和快時尚品牌關店較多，預計未來娛樂、兒童業態關店現象將進一步顯現。在空置上升的壓力下，購物中心首層平均租金同樣本比環比下降1.6%，報每天每平方米36.9元，未來仍有進一步下降可能。

    《證券日報》記者發現，除了商鋪的空置率上升外，有部分商鋪租金下跌約20%。以中關村步行街某個商鋪為例，另一名地產經紀人李娟（化名）告訴記者，12m²的商鋪月租金為2萬元，而去年同期的價格約為2.5萬元/月。

    “正是因為考慮到了疫情因素的影響，所以在租金上已經進行了下調。”李娟解釋稱，“如果簽約一年的話，這期間租金是不會上漲的，如果想要長期簽約，則依照市場行情滿一年后有8%左右的價格浮動。”

    談及是否會給到商戶一定的免租期，李娟表示，這需要再跟房東詳談。“一般來說免租期都不會特別長，最多也就是7-10天，如果你想要租的話還是盡早確定下來，不然肯定是誰能先給到定金，就租給誰了。”

    除了中關村之外，《證券日報》記者通過查詢相關APP發現，像萬達廣場、華聯購物中心、北京城鄉購物中心等多家商場均有部分商鋪在對外出租。

    部分購物中心出租的商鋪

    “市場下行疊加疫情沖擊，導致需求下降，空置率進一步提升，租金持續下探。”房產評論人、樓市新說出品人陳雷對《證券日報》記者表示，“如果經濟形勢得不到扭轉，空置率提升、租金下降會進一步循環，直到租金與市場相契合，市場會達到一個新的穩定狀態。”

    租金繼續下調或止住

    恢復性增長需政策扶持

    零售物業市場受消費端影響，北京作為一線城市，疫情影響下的數據表現可謂短期承壓。

    仲量聯行數據顯示，零售物業市場17個主要城市凈吸納量總計值為負，凈退租面積（即退租面積減新增面積）錄得171.4萬平方米。其中北京凈吸納量為-27.1萬平方米，負增量位列全國第二。

    “上半年零售物業市場行業已經做了很多的調整，利空的東西大家也都看得到，已經有了足夠的預期和心理準備，所以租金繼續下探的可能性不大，預計會保持持平。”嚴躍進分析稱。

    中原地產首席分析師張大偉認為，零售物業市場的租金在過去已經有泡沫，再加上經濟發展進入新常態，疊加疫情影響等因素，導致整體的壓力非常大。

    “這不是個人努力就能解決的問題，一方面需要疫情影響減少，一方面還需要政策扶持，包括財稅政策。”張大偉稱，“目前看，只要疫情不反復，經濟平穩，租金就會逐漸平穩。”

    但在陳雷看來，暫時不會有刺激性的經濟政策出臺。“從目前中央政策趨勢來看，不會出臺強烈的刺激經濟政策，而是會逐步的穩定經濟趨勢，進而使市場回暖、回彈。”陳雷對《證券日報》記者稱，“所以下半年，市場會好轉，但過程可能會有一些緩慢。目前來看，空置率和租金已經度過了下探的高風險期。逐步穩定，年底有可能會迎來恢復性增長，但是幅度不會很大。而租金要考慮到市場的成本承受力，預計不會很快上漲。”

    “就現在重點城市看，實際上部分門面現在遇到了一些新的機會，包括商業零售逐漸復蘇、夜間經濟開始活躍等。”嚴躍進認為下半年行業還是有恢復的可能性，“我們仍要對行業抱有信心，但是預計要真正恢復，估計要到今年9月份以后了。這個時候或也涉及到租賃合同重新調整以及租金的調整等。”嚴躍進如是說。