住房租賃領域的首部條例性文件即將出臺。

    9月7日，住建部發布《住房租賃條例》征求意見稿（以下簡稱“征求意見稿”），從出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監管、法律責任等多方面對租賃市場的秩序進行規范。

    其中明確提出，住房租賃合同需網簽備案，住房租賃企業不得違規使用“租金貸”，存在“高收低出”、“長收短付”等高風險經營行為的企業將被列入經營異常名錄，將多渠道增加租賃住房供應，對于租金上漲過快的將采取必要措施穩定租金水平。

    業內人士認為，行業此前出現了長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等一系列問題，影響了租客和房東的權益。征求意見稿從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行了規范和約束，能有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化、常態化。

    一起來看關鍵解讀：

    關鍵點一、住房租賃合同需網簽備案

    征求意見稿提出，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。住房租賃合同網簽備案，不得收取任何費用。

    同時，承租人可以持住房租賃合同，按照有關規定申領居住證等，依法享受基本公共服務和便利。承租人按照有關規定申請享受基本公共服務和便利的，相關部門應當通過房屋網簽備案系統查詢住房租賃合同信息。

    “過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規定。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，該內容有很大的創新和約束性。同時，承租人在申請公共服務時，相關部門需要查詢備案信息，該規定使得“備案”在合同中的地位大增，類似備案的模式，有助于促進租賃市場的健康發展。

    關鍵點二、不得違規使用“租金貸”

    征求意見稿提出，住房租賃企業及其從業人員不得利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金。同時，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。此外，商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

    此前，多地行業主管部門發布風險提示，其中指出“租金貸”是住房租賃金融市場的產品，租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”、“分期付”等相關條款，是否需要額外簽訂相關貸款補充協議等，對需要手持身份證拍照的行為謹慎問清用途，避免“被租金貸”，陷入貸款不易取消、出現逾期失信等風險。

    關鍵點三、“高收低出”、“長收短付”將被列入經營異常名錄

    征求意見稿提出，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

    同時，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

    近期，多地長租公寓出現爆雷跑路的現象，“高進低出”和“長收短付”是最大的經營風險。嚴躍進表示，此次政策對于“高進低出”和“長收短付”等內容給予了重點關注，說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法持否定態度，此類行為受到抑制，客觀上也減少了長租公寓爆雷的風險。

    關鍵點四、“穩租金”成監管核心

    征求意見稿提出，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

    對此，嚴躍進認為，“穩租金”成監管核心，第一，租金指導制度將加快建立，體現了政府對于租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息。第三，租金監管制度將加快建立，“穩租金”概念提出，成為“穩房價、穩地價、穩預期”后的第四個“穩”，后續租賃市場發展的過程中，租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。

    關鍵點五、多渠道增加租賃住房供應

    征求意見稿提出，設區的市級以上地方人民政府應當結合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。

    國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業辦公用房、工業廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。

    國家鼓勵單位和個人將依法符合出租條件的住房出租，鼓勵出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同。簽訂長期住房租賃合同且合同履行達到一定年限的，按照設區的市級以上地方人民政府的規定享受相應的政策支持。

    住房租賃企業可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策。

    此外，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。

    貝殼研究院高級分析師黃卉認為，《條例》的推出有助于推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。伴隨著我國住房租賃行業的快速發展，市場參與主體的種類和數量不斷擴大，市場運行的規則也日益復雜，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。行業此前也出現了一系列問題事件，長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響了租客和房東的權益。《條例》從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行了規范和約束，能有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化。此外，《條例》中也明確了對于違法違規的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。