證券時報記者 朱凱

    中金普洛斯REITs、平安廣州交投廣河高速REITs等共計9只封閉式基礎設施證券投資基金，于6月21日在滬深證券交易所正式上市交易，成為我國公募REITs試點的重要里程碑。

    稍早幾日，記者深入相關REITs項目底層資產，通過現場走訪及調研為讀者展現基金資產的運營管理、收益等相關情況。出行第三站，記者選擇了北京首都機場附近的普洛斯空港物流園。走訪當天北京為陰雨天氣，抵達機場后，記者一行驅車前往物流園耗時約20分鐘，路途較為暢通。

    據募集說明書介紹，普洛斯北京空港物流園建筑面積約13萬平方米，毗鄰北京天竺綜合保稅區。2018~2020年的全年平均歷史出租率為98.49%、99.53%和95.61%。資料顯示，空港物流基地引進包括TNT、日本郵船、日本住友等世界500強，以及中外運、近鐵、宅急送、嘉民、安博、寶供等國內外知名物流企業。

    在物流園工作人員指引下，記者參觀了一個即將入駐的某大型藥企倉儲空間。據介紹，普洛斯旗下均為現代化設計并科技化運營的高標庫。在結構上，單層庫多為高品質鋼結構，多層庫一般為混凝土或鋼結構，附帶坡道及電梯；在建筑面積上，獨棟一般不小于1萬平方米，園區一般不小于5萬平方米。

    證券時報記者在倉庫現場的感受是，屋頂凈高應在9米左右，個人站立其中顯得很渺小。記者也看到即將搭建完成的卸貨平臺，以及普洛斯為園區設計建造的自動防火噴淋、消防栓、火災警報器、滅火器、盤道、雨棚等配套設施。

    北京空港物流園市場營銷負責人介紹，租戶行業分布方面，運輸業占比44.83%，商業與專業服務業占比30.47%，軟件與服務業占比7.80%，零售業占比7.64%，其余行業占比均未超過5%。主要租戶包括京東、美團、德邦物流、上海醫藥、捷豹路虎等。

    關于本只REITs包含的所有底層資產，普洛斯高級副總裁、資本運營負責人楊敏介紹，7個物流園區總建筑面積約70.5萬平方米，位于北京市、廣東省及江蘇省的核心集散地，交通便利。周圍工業廠房和物流倉庫群聚，產業聚集度高。截至2020年底，物流園區平均出租率達98.72%，租戶優質，現金流來源分散，區域及行業分散度高。

    他告訴記者，普洛斯中國是中國境內領先的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，在現代倉儲領域具有顯著的頭部地位。截至2020年12月31日，在中國境內43個戰略性區域市場，持有400多個倉儲物流等物業，總建筑面積約4300多萬平方米。

    對于證券時報記者相關提問，楊敏表示，中國日益增長的消費市場以及電商滲透率的提升，推高了對物流倉儲空間的需求。新冠肺炎疫情的暴發，消費者充分感知到生鮮零售和配送企業的價值，生鮮電商平臺業務激增，一定程度上為倉儲配送行業加速發展創造了新機遇。

    “疫情可能加速醫療行業發展，醫藥和醫療器械的物流倉儲需求以及醫藥供應鏈的重要性，將受到全市場更多關注。”他指出。

    中金基金管理有限公司方面表示，基金通過向專業機構投資人詢價的方式定價，在發售階段以機構投資者為主，有利于引導交易價格趨于其內在價值。同時，面對火熱的REITs市場，也希望公眾投資者理性看待首批上市產品的投資價值，充分考慮自身風險承受能力，避免追漲殺跌，分享此類產品長期投資回報。

    （本系列完）