9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》。業內分析指出，此次發布的文件標志著住房租賃政策更加細化，成為住房租賃領域首部條例性文件。

    值得一提的是，此次住建部發布住房租賃條例，恰處于當前長租公寓市場波動較大的階段。8月份以來，杭州、上海、成都等地連續發生長租公寓“爆雷”、“跑路”事件。這些依靠“高收低租、長收短付”實現迅猛擴張的長租品牌一旦遭遇資金危機，不僅加劇了行業洗牌，也令數以萬計的房東和租客權益受損。

    長租“爆雷”事件加劇行業洗牌

    今年下半年，杭州市成為長租公寓發生“爆雷”事件的重災區。據業內統計，先后有友客、巣客、沃客等長租公寓運營企業陸續因為經營不善陷入危機，企業資金鏈斷裂后“人去樓空”，超過上萬名房東和租客利益受損，且維權無門。

    8月27日，杭州的友客率先發生“爆雷”事件。有人剛交了房租，中介就拿錢跑路了。此后，友客布局的其他幾個城市被迅速波及。例如，友客近幾個月內在寧波擴張了4家分公司，最短的開業僅僅10天，也發生了跑路事件。有的租客一次性付了一年租金，才入住了4個月，中介人去樓空，損失3萬多。

    隨后的29日，杭州巢客公寓也發生跑路事件。企業資金鏈斷裂后，巢客總部的辦公場所旋即“人去樓空”。

    與此同時，一些龍頭房企的住宅租賃業務反而在上半年逆市當中逐漸步入正軌。截至8月31日，上市房企2020年中期業績披露結束，多家企業公布了租賃業務的運營狀況。針對規模房企而言，住宅租賃業務正在成為新的增長點。

    萬科地產的半年報顯示，在租賃住宅業務方面，上半年萬科已開業項目整體出租率為88%，成熟期項目的出租率為93.7%。截至上半年末，萬科租賃住宅業務營業收入10.5億元。此外，龍湖地產披露，租賃住房已經實現盈利，并且助力上半年實現盈利整體增長。根據披露的數據，上半年末龍湖租賃住房實現租金收入7.3億元，同比增長63%，開業6月以上租賃住房的出租率為89%。

    在業內看來，傳統住房租賃需求端痛點頻出。例如房源信息虛假較多、部分租金定價不透明、硬件設施不透明等，整體租客體驗不好。因此長租公寓得以應運而生，并且近年來深受年輕群體歡迎，因為能夠解決傳統住房租賃痛點，如信息真實、價格透明等，同時有效改善了租客的居住體驗。

    近日，在億翰智庫舉辦的“2020中國租賃住宅企業百強峰會”上，協信資產管理公司白領公寓COO張繼峰認為，隨著行業洗牌日漸加劇，市場競爭愈加激烈，長租公寓運營企業應該創新思變，緊跟變革搶先布局，建立完善的產品矩陣，應對多元化的市場需求。

    租賃市場監管邁向制度化和常態化

    近一個月來，為了保障住房租賃市場整合的有序推進，多個地方政府陸續出臺住房租賃市場監管政策。

    9月4日，武漢市住房保障房管局發布《武漢市住房租賃企業信用監管辦法》。該辦法提出，建立住房租賃企業信用管理體系能有效推動機構規范化發展，維護行業乃至公共利益。政策中明確了針對武漢市企業信用信息的加減分標準，以及對應的獎懲措施。

    8月31日，成都市住建局表示將開展住房租賃企業專項排查工作；9月1日，合肥市多部門聯合發出住房租賃市場消費風險提示，建議租客謹慎選擇住房租賃企業、防范住房租賃市場風險、使用合同示范文本、留存證據，及時投訴。

    除此之外，西安、上海、廣州、海口等地也在近日陸續發布住房租賃市場規范性政策。

    在業內看來，伴隨著我國住房租賃行業的快速發展，市場參與主體的種類和數量不斷擴大，市場運行的規則也日益復雜，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。

    貝殼研究院高級分析師黃卉分析指出，長租行業已經出現了一系列問題事件。尤其是近段時間以來，部分經營不善的企業跑路、租金貸、虛假房源等問題頻繁發生，影響了租客和房東的權益。

    9月7日，住建部發布《住房租賃條例》征求意見稿，進一步從出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施等多方面對租賃市場的秩序進行規范。在業內人士看來，該條例對租賃行業發展的意義重大。

    “住建部發布的文件從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行了規范和約束，能有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化。”黃卉表示。

    此前針對住房租賃企業的法律法規較少，未按照住房租賃經營行業的特點和規律進行監管。例如，在杭州發生的多起長租“爆雷”事件當中，遭受群益損害的房東和租客雙雙感到“維權難”。房東租出了房子但是租金被長租企業卷走跑路，租客付了房租卻因為中介跑路還要面臨被房東“掃地出門”的風險。

    住建部此次《租賃條例》的發布，進一步明確了針對住房租賃企業和房地產經紀機構的經營行為，能進一步規范和引導市場主體合法經營，引導行業健康發展。此外，也加強了對于行業準入企業的監管，建立租賃機構登記制度，要求企業進行備案，制定獎懲措施，明確了市場主體機構及從業人員行為的“紅線”。

    “尤其是，明確了對于違法違規的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。”黃卉認為，這些措施都有助于推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。

    “高收低租”擴張模式難以為繼

    8月31日，貝殼研究院發布的全國租賃市場月度數據顯示，8月份全國重點城市租賃市場成交量小幅下降。該機構數據顯示，8月份全國租賃市場成交量環比下降3.3%。從租金指數來看，重點城市租賃均價仍保持穩定態勢，8月重點十八城平均月租金為95.5元/平方米，環比上漲0.4%，同比下降5.6%。

    從主要城市來看，北京、武漢、天津、南京、和廊坊五個城市租賃成交量環比上漲，其余13個城市成交量均呈現不同程度的下降。北京、南京和廊坊環比上漲超過10%，原因是市場恢復以及畢業季的需求持續釋放。上海、廣州、重慶、青島、大連和長沙8月成交量環比下降超過10%。

    貝殼方面預計。9月份全國租賃市場將繼續回歸常態化水平。“由于租賃旺季及畢業季所帶來的需求已經逐步釋放，疫情對租賃市場的沖擊逐步減弱，9月份租賃市場熱度可能回落。”

    盡管截至目前租賃市場尚未完全回歸正常，但是發生“爆雷”事件的幾家長租企業普遍采用“高收低租、長收短付”的模式在短時間內進行大規模擴張。例如，友客在一年時間內從杭州擴張到了寧波、廣州、成都等城市，巢客也擴張到了武漢、合肥、成都等城市。

    以杭州幾家長租企業為例，這些長租公寓成立的時間普遍只有一年左右，然后以4000元/月左右的租金從房東手中租來房子，再以大約2000元/月的價格出租給租客。長租公司一次性收取租客半年到一年的租金，外加一到兩個月的押金，然后按月向房東支付房租。

    一旦長租公司資金鏈斷裂，將無法按月向房東支付租金，同時已經收取租客的租金部分也無法退還給租客，“爆雷”成為必然事件。

    地產城方總經理鄭華表示，對于住房租賃行業而言，要鎖定長期收入且確保長期收益，核心是要建立一個長期有效的管理運營服務體系。例如，通過長期租約管理：一手房源一手客源，做好資產服務和客戶服務，提供雙方多元化的運營及增值服務，推動產業及服務生態雙升級。

    張繼峰表示，后疫情時代長租行業投資收益下降，消費降級，企業現金流愈發重要。為了提升公寓產出效益，企業應該增加科研投入，以專業性的市場定位和研判建立合理的租賃模式和產品，以迎接更加激烈的市場競爭。