嚴(yán)打“炒房客”、上調(diào)房貸利率、圍堵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市……5月以來(lái)，多個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，圍堵資金漏洞、加強(qiáng)貸款全流程監(jiān)管是其中的重點(diǎn)內(nèi)容。

    銀保監(jiān)會(huì)最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低。種種跡象顯示，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)明顯，涉及房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、中介等多方。

    房企融資全渠道收緊

    據(jù)銀保監(jiān)會(huì)披露，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到初步扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個(gè)持續(xù)下降”的特點(diǎn)，包括：

    銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降；

    房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降；

    房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降；

    理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降；

    銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降。

    華東地區(qū)某股份行負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“盡管當(dāng)?shù)匦枨笕匀煌ⅲ倚袑?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目一直很謹(jǐn)慎，所以今年以來(lái)房地產(chǎn)貸款沒(méi)有較大變化。從監(jiān)管層面到總行層面，對(duì)于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度一直是控規(guī)模為主。”

    除信貸渠道外，其他融資渠道也呈現(xiàn)趨緊態(tài)勢(shì)。克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企發(fā)債541.88億元，環(huán)比上升1.4%，同比上升19.4%。

    5月房企融資成本5.18%，環(huán)比上升0.09個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本6.42%，環(huán)比上升0.17個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本3.61%，環(huán)比大幅下降1.16個(gè)百分點(diǎn)，主要在于5月發(fā)行境內(nèi)債的企業(yè)超過(guò)八成是排名較為靠前的企業(yè)或者央企國(guó)企，結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致成本較低。

    房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán)

    種種信號(hào)顯示，房地產(chǎn)金融監(jiān)管態(tài)勢(shì)持續(xù)從緊。

    例如，對(duì)于信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)管部門(mén)一直保持高壓態(tài)勢(shì)，近期銀保監(jiān)會(huì)披露的行政處罰信息顯示，對(duì)5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因是違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。

    此外，今年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)成為監(jiān)管關(guān)注重點(diǎn)，各地銀保監(jiān)局已會(huì)同當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)和人民銀行分支機(jī)構(gòu)組織開(kāi)展機(jī)構(gòu)自查、非現(xiàn)場(chǎng)篩查、現(xiàn)場(chǎng)檢查等工作。

    在房地產(chǎn)貸款集中度方面，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞強(qiáng)調(diào)，對(duì)新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，督促這些銀行落實(shí)房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。

    國(guó)家金融發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實(shí)施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴(yán)控，開(kāi)發(fā)貸余額增速持續(xù)回落，信托規(guī)模大幅壓降，境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模增速下降，存量規(guī)模壓降。

    廈門(mén)國(guó)際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監(jiān)管層除了繼續(xù)防范各種資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域外，還可能?chē)?yán)格控制房地產(chǎn)貸款增速，同時(shí)提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。此外，在嚴(yán)格約束房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資、供應(yīng)鏈融資的基礎(chǔ)上，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資以及普通債券融資（含美元債）進(jìn)行一定限制。

    房貸利率有上行空間

    5月以來(lái)，廣州、深圳等熱點(diǎn)城市房貸“漲價(jià)”明顯。

    融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)房貸利率整體水平開(kāi)始止跌轉(zhuǎn)漲。2021年5月份（數(shù)據(jù)采集期為4月20日至5月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8基點(diǎn)。這也是自2月份以來(lái)，房貸利率連續(xù)4個(gè)月回升。

    招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，下一步在房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，或房貸利率相對(duì)較低的地區(qū)，房貸利率小幅上漲可能會(huì)成為趨勢(shì)。

    東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，若接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，特別是一線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭向二三線城市擴(kuò)散，未來(lái)不排除5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)小幅上調(diào)的可能。

    隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開(kāi)始施行，中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐稱，根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)部分上市銀行的調(diào)研，受房地產(chǎn)集中度管理影響，部分超限銀行按揭貸款增速將有所壓降，同時(shí)對(duì)于未超限銀行，也需考慮“房住不炒”導(dǎo)向，適當(dāng)控制按揭貸款增速。