本報記者 彭妍

    3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（下稱《通知》）。鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面全面放松的城市。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，此次鄭州政策具有非常實質意義的穩樓市和救樓市的導向。政策放松從此前的鼓勵房貸、降低首付開始進入到放松限購，對于鼓勵改善型購房需求給予了很多支持性政策，符合當前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善?；谛刨J的流動性增加、資金成本降低，未來二套房方面的政策會更加寬松，市場交易數據有進一步反彈的可能。

    取消“認房又認貸”

    《通知》從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等五方面提出19條舉措促進房地產業良性循環和健康發展。

    其中最大的亮點，是提出降低個人住房消費負擔。引導在鄭州的金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

    對此，嚴躍進分析稱，從此次鄭州政策看，市場的反響比較大。第一，鄭州率先放松了限購政策，其規定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。該規定實際上就是取消了限購的規定，增加了此類家庭的可購房套數。第二，放松限貸政策。此次鄭州明確，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這也相當于放松了限貸的標準，使得此類群體后續可以按首套比例購房，實際上也是降低了購房的首付比例。

    中原地產研究院統計數據顯示，疊加最近多城市出現了商業貸款首付降低、公積金首付降低。整體2022年1月份-2月份全國已有近50隔城市發布了不同程度的樓市寬松政策，其實包括信貸寬松、吸引人才補貼購房、減免補貼契稅等政策。但從政策力度看，信貸政策相對影響更大。

    “鄭州此次政策，很顯然對于鼓勵改善型購房需求給予了很多支持性政策。所以后續大戶型等交易勢必會加快，對于房企的項目去庫存有積極作用。”嚴躍進表示，此類城市后續市場行情總體向上向好，對于全國其他城市來說，若是類似政策跟進，也可以帶動房地產交易行情回暖，促進3月份小陽春的到來。

    房地產政策頻出但仍有改善空間

    2022年開年以來，信貸政策的企穩央行不斷釋放寬松信息，央行近期還加大了逆回購操作力度，對于市場來說，受到政策影響，房地產市場的預期穩步改善。

    光大證券研報認為，2022年寬信用的發力點，主要在于政府相關領域、房地產和綠色產業。根據預算規劃的“三角模型”，預計2022年新增人民幣貸款21萬億元-22萬億元，較2021年至少多增1萬億元。預計涉房類貸款新增4.8萬億元，增速為9.14%，較2021年提升1.4個百分點。其中，預計2022年住房按揭貸款新增4.4萬億元，較2021年多增5074億元。

    中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，信貸政策的寬松方向，除了針對自住剛需的首付成數降低之外，最近市場當下更關注首套房資格認定標準等針對改善需求的貸款政策變化，市場需要針對賣一買一和部分二套房真實改善需求有政策扶持。

    嚴躍進表示，政策放松的同時，最大的問題還要防范房價炒作，特別是容易出現購房秩序的混亂，所以中間要求各地確保交易市場的穩定。從政策本身來說，改善方面看，尤其是一些城市對于單身的大齡青年購房政策限制需要放松。另外，還需要注意的是，是否存在變相造假來套取首套房的購房資格和利率。

    中指研究院認為，整體來看，預計接下來將有更多城市調整樓市政策，各地全面落實因城施策，需求端和供給端齊發力穩市場預期。

（編輯 喬川川）