基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種全新的資產(chǎn)大類，填補(bǔ)了國內(nèi)資本市場的空白，也是國內(nèi)投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置的一個新工具。自去年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，多只產(chǎn)品價格漲幅已超過30%。

    證券時報記者從REITs基金管理人方面了解到，當(dāng)前監(jiān)管已要求管理人充分關(guān)注外部交易和輿情信息，針對價格波動較大、存在外部待澄清市場傳聞等情形，及時披露交易風(fēng)險提示公告、澄清公告及其他影響交易價格的事項，切實(shí)回應(yīng)市場關(guān)切。信息披露文件應(yīng)針對性披露與項目收益情況相關(guān)的具體內(nèi)容，及時反映當(dāng)前市場價格下項目估值與項目實(shí)際收益的關(guān)系，充分準(zhǔn)確地揭示投資價值和風(fēng)險，比如披露項目分派率、內(nèi)部收益率等關(guān)鍵指標(biāo)。

    “從當(dāng)前上市項目來看，監(jiān)管對累計漲跌幅過大、連續(xù)多日漲跌幅過大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌1小時或1天的冷卻機(jī)制，并同步提示市場風(fēng)險。”某上市REITs項目管理人告訴證券時報記者。監(jiān)管部門表示已對部分波動較大的REITs品種依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管，對加劇價格波動、誤導(dǎo)投資者交易決策和影響市場交易秩序的異常交易行為，依規(guī)從嚴(yán)采取了一系列監(jiān)管措施。

    據(jù)悉，監(jiān)管已要求各會員單位加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，通過多種形式向廣大客戶充分提示REITs交易風(fēng)險，引導(dǎo)相關(guān)投資者理性審慎參與交易。后續(xù)，監(jiān)管部門還將進(jìn)一步提高風(fēng)險提示的精細(xì)化程度，包括在累計漲跌幅或當(dāng)日漲跌幅較大時，由會員單位通過彈窗提示向投資者實(shí)時提示交易風(fēng)險、推送管理人風(fēng)險提示公告等。

    “與當(dāng)前A股市場、債券市場相比，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs僅11只產(chǎn)品上市，其市場規(guī)模有限，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”一位受訪行業(yè)人士告訴證券時報記者。他說，首批公募REITs產(chǎn)品的三季報和四季報披露后，其經(jīng)營業(yè)績、可供分配金額等數(shù)據(jù)都好于預(yù)期，市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追捧歷來有之，同時考慮到短期內(nèi)REITs市場供給有限，有點(diǎn)“資產(chǎn)荒”的味道，出現(xiàn)炒作或在所難免。

    一位REITs投資人士表示，緩解當(dāng)前公募REITs炒作問題，必須從源頭著手。眼下，公募REITs正處于試點(diǎn)階段，監(jiān)管層對項目的審核總體保持審慎穩(wěn)妥的態(tài)度。未來有望進(jìn)一步推動公募REITs擴(kuò)容，形成常態(tài)化發(fā)行節(jié)奏。

    證券時報記者從接近監(jiān)管人士處獲悉，下一步，監(jiān)管層將加快推動項目供給，研究擴(kuò)募機(jī)制，完善信披體系，強(qiáng)化市場監(jiān)管，推動REITs市場持續(xù)健康發(fā)展。與此同時，在交易機(jī)制方面，還將加強(qiáng)異常波動盯市，完善投資者適當(dāng)性管理，使REITs在兼具權(quán)益和債性的基礎(chǔ)上，平抑過度股性炒作。

    事實(shí)上，REITs產(chǎn)品的收益主要由兩部分構(gòu)成，即底層資產(chǎn)的現(xiàn)金分紅與二級市場的買賣差價。REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的經(jīng)營相對穩(wěn)健，出現(xiàn)暴漲暴跌的可能性較為有限，在投資時，建議關(guān)注不同項目的內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return，IRR）。

    當(dāng)前，由于部分項目的二級市場價格溢價率較高，以當(dāng)前價格測算的IRR以及凈資本化率都已經(jīng)低于發(fā)行時的水平。僅以“紅土鹽田港REIT”為例，以今年3月3日收盤價3.682元進(jìn)行測算，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將由發(fā)行時的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風(fēng)高溢價買入公募REITs產(chǎn)品，將可能面臨投資回報大幅下降的風(fēng)險。