長沙從疏堵結合、供需兩側的視角，將需求勢能引導至政策希望導向的路徑。

    李宇嘉

    近期，各地都在紓困樓市。不過，即便“一城一策”搞了幾年，但當下的政策還是老掉牙的那幾板斧。一直以樓市調控“模范生”示人的長沙，近日出臺了一個別出心裁、膽大心細的政策——“租購聯動”。簡單講，業主手上的房子若盤活供作租賃住房，或者是保障性租賃住房，或者是長租房，就不納入家庭住房套數計算。也就是，限購政策就松動了。

    之所以說別出心裁，在于長沙并非像其他城市那樣，一直在“水多了加面、面多了加水”上做鐘擺式循環，一直在如何刺激或抑制需求上兜兜轉轉，而是從疏堵結合、供需兩側的視角，將需求勢能引導至政策希望導向的路徑。

    房地產是實打實的支柱產業，但超高的房價下，供需端錯配嚴重。有購買力的人，往往是被限購的人，而廣大新市民、無房戶無購買能力。新時期樓市的頂層設計，就是通過保障性租賃住房、長租房來糾偏供需錯配。也就是，大規模籌建體面的、低租金和小戶型的保租房，讓3-4億新市民以低成本方式扎根大城市，為包括樓市在內的內需提供可持續的動力。

    保租房盡管有保障的屬性，但其本意還是要以市場化為主導來推進，通過盤活存量引導開發商在內的市場主體轉變經營模式，建立存量物業運營為主導的新模式。此次長沙新政，就是將需求側管理與供給側改革結合起來，設計“以租換購”的激勵機制，順勢引導住房供給側改革，即保租房和長租房，因勢利導地建立市場供應保租房的機制，作為限購松綁的前置條件。

    更重要的是，這樣的政策設計實現了“住”和“不炒”的兼容。以往政策邏輯下，購買多套房一定是“炒”，必須得抑制。長沙的新邏輯就是“以租換購”的激勵，要想買一套房，就得拿出手上的一套房作為保租房、長租房，運營期限不低于10年，并接受政府租賃平臺的管理。這樣的前置條件下，擁有多套房就是“炒”的屬性淡化了，從而釋放需求，確保樓市平穩。

    對于長沙這樣的二線城市來說，過去20年樓市紅紅火火，存量房源很多，但交易頻率比較低，特別是戶型設計陳舊的那些房源。新的政策設計下，不僅增量需求被激活，存量房源有序轉化為租賃房源。而且，在政府統一的管理平臺下，這些房源是規模化、機構化的房源，租期穩定、秩序穩定，全社會的租金也就降下來了，這也是政府發展保租房和長租房的本源。

    當然，想法美好的政策，落地效果還取決于設計能否激勵相融。可以是保租房，也可以是不受租金管制的長租房；可以是機構運營，也可以是自行出租運營，期間還可以將房屋轉讓實現資金退出。靈活的設計給長期投資者提供選擇，打消了被迫長期持有，難以在有資金需求時退出的顧慮，同時不影響租賃房源的穩定供應。這樣，租金就控制住了，可謂一舉多得。

    最后，多套房的購買者有多少，愿意接受長期租賃委托、接受租金管制的有多少，不得而知。但至少，退出限購、釋放多套房購置需求，絕不是一味地刺激需求，縱容投機炒作，而是既要滿足客觀存在的需求，也要將其因勢利導。這需要精細化的政策設計，智慧化的架構搭建，以及后續實時查漏補缺，堵上可能出現的套利行為，這才是調控走向成熟和長效的標志。

    （作者系房地產資深研究人士）

    在本專欄版發表的言論，僅代表作者本人觀點，不代表證券時報立場。