在政策層面，從中央到地方、從產業到金融，均對房企進行了幫扶與呵護；在銷售層面，市場在疫情平穩后出現了較為明顯的復蘇跡象。在這兩者的加持下，國資直接入股民營房企，示范效應不言而喻。國資入場不僅帶來資金，更帶來銷售渠道、項目資源與融資增信。

    在樓市政策“暖風勁拂”的加持下，上市民營房企，正迎來一道更為明亮的紓困曙光。

    在經營遭遇困難的房企頻頻向地方國企尋求項目乃至股權合作后，近期已逐步有“修成正果”的案例：前有華南城引入深圳國資為大股東，后有建業地產迎轉折時刻——河南國資出手接盤近三成股權，并認購公司發行可換股債券。

    據悉，還有奧園集團等一批上市民營房企正在推動引入地方國資事項。“尤其是建業的方案，釋放了非常積極的信號，地方國資以‘股權+可轉債’的形式進場紓困，可保留民企原實際控制人身份，這對整個河南地產圈的示范效應太強了。”一家房企高管對上海證券報記者說。

    從昔日在項目上謹慎試水合作，到進場接盤成大股東，再到股債結合保留原控制權不變，地方國資對民營房企的紓困模式日趨開放多元，但幫扶力度卻有增無減——梳理華南城與建業地產方案，均可看到，國資入場不僅帶來資金，更帶來銷售渠道、項目資源與融資增信。

    伴隨政策有序落地與市場的進一步恢復，未來，地方國資直接戰略投資或成紓困民營房企的主要模式之一。

    河南國資成建業二股東

    6月1日深夜，河南老牌房企建業地產發布公告，所有股東至此長舒一口氣。

    公司稱，控股股東恩輝投資與河南同晟置業于6月1日簽訂了框架協定。據此，河南同晟擬受讓恩輝投資持有的8.6億股公司股份，占公司全部已發行股本的29.01%，代價為最高每股0.8港元，較6月1日收盤價溢價約23.1%。

    同時，河南同晟還將認購公司發行的本金不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

    建業地產苦苦等待的“白衣騎士”終于進場。

    資料顯示，河南同晟系由河南省鐵路建設投資集團全資擁有，以地產投資為主的市場化運營平臺，公司依托河南鐵路建設和投資，整合政府、鐵路投資、沿線土地資源，實行全市場化運作。河南省鐵路建設投資集團實際控制人為河南省人民政府。

    事實上，河南國資出手馳援建業地產此前已有跡可循。

    早在2021年9月，一份《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》在網上流傳：建業集團因洪災等沖擊遇到困難，向河南政府求助。當日，建業集團連夜召開線上媒體溝通會上，管理層人士在會上表示，建業多數業態和業務已恢復到正常經營狀態、加速回暖。公司銀行貸款未受影響，到期債務風險可控，短期內無償債壓力。

    到了今年4月1日，河南同晟黨委書記、董事長鄧高強會見建業集團副總裁、投資發展中心總經理馬曉騰一行，雙方就進一步深化合作進行交流。

    有當地房企人士對記者分析稱，建業地產與河南同晟地緣相近又有業務協同，建業是規模房企，雙方的合作不影響建業主業獨立性，因此合作具有很高的價值。這表明地方政府認可建業地產，愿意在公司危難之際伸出援助之手。

    也有其他房企高管表達了同樣的觀點：建業引入國資是一場難得的雙贏合作。當前，房地產市場仍在調整，建業去年就表示面臨一些困難和挑戰。

    “在具體方案上，大股東還保有更多股份，可換股債券意味著靈活性，如不行權就只是借款。戰略投資者對于建業地產的意義不僅在于10多億元的資金，河南鐵建資源豐富，若成建業股東，在項目開發層面、建業的融資方面都有幫助。此外，有了國企的增信，建業項目銷售也會更順利。”上述人士分析。

    華南城“珠玉在前”

    建業并非首個上市民營房企引入地方國資進行紓困的案例。

    2021年下半年以來，部分民營房企遭遇流動性危機，有關部門適時出臺了防范化解出險企業風險的政策。此后，時有困難房企尋求國資戰略投資者的消息，但一直未見落地。

    直至今年5月，港股上市公司華南城紓困方案落地。

    5月16日，華南城發布公告稱，特區建發認購事項正式完成，公司向特區建設發展控股有限公司（特區建發間接持有的全資子公司）發行及配發33.5億股新股份，認購事項所有先決條件均已達成，華南城已收到特區建發支付的相關款項。

    這標志著，歷時5個月后，深圳市屬國資企業特區建發正式成為華南城單一最大股東。

    對于此次入股，特區建發表示，將堅持“三個不變”：一是華南城管理團隊基本不變；二是市場化運營機制不變；三是產業定位和發展方向不變。

    同時，特區建發還將充分發揮國資國企優勢，推動華南城實現“三個改變”：一是提升資信水平，盤活資金流動性；二是優化資產結構，有效降低資產負債率；三是強化資源導入，實現產業轉型升級。

    據查，華南城于2002年5月在香港注冊成立，2009年9月在港交所上市。2020年，華南城憑借116.2億元的銷售額首次進入銷售百億房企行列。

    值得注意的是，自與特區建發傳出“訂婚”意愿后，華南城的財務狀況與經營發展隨即“撥云見日”。

    1月26日，華南城公告稱，已分別取得2022年到期的11.50%優先票據及2022年到期的10.875%優先票據持有人的足夠同意，延長票據的到期日。

    2月16日，華南城與特區建發旗下鵬城智享簽約，雙方未來將在停車場景建設、運營管理服務、智慧園區建設等領域全面深化合作，全面升級智慧停車系統。2月23日，華南城與深圳能源全資子公司深能南京能源控股簽署關于分布式綠色能源戰略合作協議，雙方將在屋頂分布式光伏、熱電聯產、碳資產管理等領域開展全方位積極合作。

    3月3日，深圳華南城千億舊改項目啟動，華南城與特區建發旗下深規院達成戰略合作。31日，華南城與深圳國際控股達成合作協議，擬出售旗下乾龍物流集團有限公司位于鄭州和合肥兩處高標物流倉儲項目，可回籠資金逾17億元。

    4月13日，華南城與上海銀行深圳分行簽署戰略合作協議，上海銀行深圳分行將給予華南城40億元授信，支持華南城進一步做大做強商貿物流等實體產業。這也是華南城與特區建發簽署擬認股協議后，國內首家銀行與華南城達成的資金合作。

    奧園“引戰”低調進行

    據了解，同在積極引入國資戰略投資者的民營房企，至少還包括奧園集團。

    日前有消息稱，山東國資旗下山東能源集團聯合山東健康集團已基本完成對奧園集團總部及區域項目的3個月資產盡調，計劃通過子公司持有奧園股權，并成為中國奧園控股股東。

    對此，奧園集團品牌管理中心負責人向記者表示，公司引入戰略投資者的相關事宜正在進行中，目前暫無可對外披露的消息，若有消息，公司會第一時間公告。

    山東能源集團是山東省委省政府于2020年7月聯合重組原兗礦集團、原山東能源集團，組建成立的大型能源企業集團。

    山東能源集團與奧園集團此前已有交集。

    2020年9月，山東能源集團官網發布一則消息，奧園集團高層到訪，山東能源集團對奧園集團參與中垠地產混改及未來發展規劃表示歡迎，奧園集團對此也進行了積極的表態。

    今年3月25日，中國奧園公告稱，正在制定一個重組計劃，將為所有利益相關方提供一個協商一致的解決方案。此外，鑒于公司面臨的流動資金問題，公司正在積極與潛在投資者討論有關資本重組的問題，作為實施債務重組的一部分。

    4月初，有知情人士向記者證實，3月初山東某知名國企已派出包括財務、法務、評估、資產管理顧問在內的近百人的盡調團隊，提前進駐奧園總部所在地廣州番禺萬博中心，開展緊張有序的盡調工作。

    國資入場紓困或成趨勢

    從華南城到建業再到奧園，更多國資入場紓困民營房企的案例與模式還在醞釀，并有望呈加速趨勢。

    今年4月，招商蛇口宣布與長城資產、佳兆業簽署戰略合作協議，約定三方以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

    5月，中南建設發布公告，由華融資產和南通國資設立合作主體，針對公司及中南控股其他主體在建工程復工復產、優質項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業務，共同支持中南控股轉型發展。有關支持項目總規模不超過50億元。

    有房企人士分析稱，此前數月，房企間的收并購以項目資產為主。部分民營房企經營狀況不甚理想，甚至有些隱藏問題還未完全暴露。在此情況下，貿然收購企業股權會面臨比較大的風險。“如果沒有將各個項目的賬算清楚，股權的價值也不好確定，這里面涉及非常復雜的審計過程。收購股權比收購資產要復雜得多，尤其是一家上市公司。”

    市場正在悄然變化。

    在政策層面，從中央到地方、從產業到金融，均對房企進行了幫扶與呵護；在銷售層面，市場在疫情平穩后出現了較為明顯的復蘇跡象。在這兩者的加持下，國資直接入股民營房企，示范效應不言而喻。

    有民營房企高管表示，現階段房企經營仍存在一定壓力，尤其是已出現流動性問題的企業。如能在不失去企業控制權的情況下引入戰略投資者，對房企而言會是非常理想的選擇。

    “建業地產引入國資，對行業而言無疑是一個正面、積極的信號。”上述房企人士認為，當前也有一些民營房企正在努力引進國資戰略投資者。對這些民營房企來說，國資入股能幫助企業解決一系列問題，尤其是增信。一旦企業融資功能有所改善，企業在保證自身安全的前提下，就能根據市場情況自主調整生產經營的節奏，甚至尋求新的發展契機。