本報記者 杜雨萌 劉琪

    2個月內，國務院常務會議（下稱“國常會”）兩度提及“因城施策”。繼5月23日國常會提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”后，7月21日召開的國常會提出，要“因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。

    據中指研究院數據顯示，今年以來，各地積極結合自身情況出臺相關調控措施。上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產調控政策，需求端政策不斷發力。

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時認為，從下半年樓市政策的走向來說，預計信貸支持政策有望繼續推出，特別是繼續降低LPR或首付門檻放寬等需求端刺激政策仍有空間。

    6月份房地產銷售現“跳漲”

    隨著二季度以來從中央到地方頻繁釋放政策端利好信號，房地產市場的單邊下滑趨勢似乎得到了一定程度的緩解。

    從國家統計局的最新數據看，盡管供給端的修復仍略顯疲態，表現為房地產開發投資和開工改善跡象尚不明顯，但從需求端看，6月份無論是銷售面積或是銷售價格，均較5月份出現“跳漲”。

    具體來看，6月份單月，商品房銷售面積為18185萬平方米、銷售額達17735億元，環比分別增長約66%和68%。與此同時，從6月份商品住宅銷售價格變動情況來看，6月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有31個和21個，均比上個月增加6個，回暖勢頭繼續。

    再者，數據顯示，6月份，以按揭房貸為主的居民中長期貸款增加4167億元，較5月份大幅增加，表明居民的購房意愿有所提高。

    在中原地產首席分析師張大偉看來，6月份房地產銷售數據的好轉，與超百城發布的穩樓市政策有很大關系。據中原地產研究院統計數據顯示，6月份，累積已有超過百城發布穩樓市政策約120次。從內容上看，在限購、限貸、限售、預售監管、購房補貼等政策基礎上，還有多城發布了房票政策。

    58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從目前房地產市場的表現來看，銷售端已經開始出現觸底反彈跡象。但要注意的是，與過往稍顯不同的是，今年受內外部多方面因素綜合影響，房地產市場回溫的節奏會明顯偏慢，同時不同城市的分化也會持續體現。

    值得一提的是，為進一步鞏固好當前中國經濟的恢復基礎，7月21日召開的國務院常務會議再次強調，要“因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。

    葉銀丹表示，今年以來，全國多城陸續出臺穩樓市政策。但分開看，對于住房需求較為旺盛的熱點一二線城市來說，各地出臺的調控政策優化動作相對較為謹慎；而房地產市場調整壓力較大的普通二線及三四線城市，雖然政策調控頻次高、動作大，但市場對調控政策優化的敏感性弱，因此政策效果尚有待加速顯現。在此背景下，結合銷售數據的改善，此次國務院常務會議再提“因城施策”，這是進一步重申房地產市場的政策基調，即在市場低迷表現面前保持政策定力。這也意味著未來仍將以保障剛性住房需求和支持合理改善性需求為主的方式，繼續推進市場需求端穩定。

    74城房貸利率低至下限

    在房地產行業的運行發展中，金融“基因”可謂深度嵌套。而當下，金融政策對于穩定房地產市場顯然扮演著重要角色。

    盡管7月20日央行公布的最新一期5年期以上LPR“按兵不同”，但得益于5月份房貸利率的“雙降”，受此影響，7月份主流城市的房貸利率繼續回落。

    貝殼研究院提供的數據顯示，截至7月20日，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個基點和2個基點，較去年9月份的高點則累計下降139個基點和93個基點。其中，有74城首套房貸利率、二套房貸利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

    隨著近日國務院常務會議再度提及房地產市場，在葉銀丹看來，除了信貸支持政策有望繼續推出外，處置房地產風險的進程可能提速，為完成保交樓硬任務，金融機構、地方政府以及市場中資金鏈相對優秀的房企，可能共同協作，探索問題房企債務風險化解的新模式，相關政策方面的堵點有望疏通。

    光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受《證券日報》記者采訪時坦言，目前房地產供需兩端仍略顯低迷，特別是供給端部分中小房企、民營房企面臨融資壓力。因此，下一步應繼續考慮盡量滿足房企的合理融資需求，尤其是對一些負債結構基本合理，優質樓盤的房企給予一定融資支持。

    張波也稱，后續針對房企的預售資金監管還需出臺更為靈活的政策。一方面切實保障資金的合理用途，落實保交樓；另一方面，需要各類政策的支持以推進資金的高效運用。同時，在助力房企過程中，也需要采取分解的方式，更多從具體區域和樓盤入手，分類逐步解決才更易落實。

    中國銀行研究院研究員梁斯在接受《證券日報》記者采訪時表示，作為國民經濟的重要組成部分，房地產業的穩健發展對經濟平穩運行有著至關重要的作用。一方面，房地產市場何時回暖取決于市場預期是否能夠有效轉暖，市場交易量能否出現穩步上行，即民眾對未來市場走勢的判斷是否偏于樂觀，這既要考慮經濟恢復的因素，也要考慮收入增長情況。另一方面，房地產調控政策、房企經營情況等因素也會對居民是否選擇購房帶來影響，因此需要及時采取措施避免出現負面因素，確保房地產市場各類主體穩健發展。

（編輯 孫倩）