近期，信貸、債券、股權“三箭”相繼發力支持房企融資，市場各方感受如何？中國證券報記者在南京及周邊區域采訪部分銀行、房企以及行業人士了解到，業內整體持謹慎樂觀態度。部分房企加碼布局，土拍、銷售等方面積極信號頻現。

    房產交易數量回升

    12月初的一個工作日，記者來到位于南京市燕子磯片區的華發四季雅筑樓盤，售樓處稍顯冷清。銷售人員告訴記者，雖然沒有恢復到首次開盤時需要“搖號”的狀態，但近期客戶來訪情況總體有所好轉。一公里外的項目現場，塔吊運轉、機聲隆隆，多臺施工車輛往來進出，已有四五棟樓接近封頂。根據計劃，樓盤將在2024年10月實現交付。

    南京網上房地產數據顯示，當前該項目共計入網888套，認購與成交合計520套，去化率基本達到6成，在片區內表現較好。“小區配置比較高端，又是國企開發商的項目，相對放心一點。”一位購房者告訴記者。

    12月5日，華發股份發布2022年度非公開發行A股股票預案，擬募集資金不超過60億元，用于執行“保交樓、保民生”政策，同時改善財務結構。其中，13.5億元將投向南京燕子磯G82項目，即華發四季雅筑樓盤。

    華發股份定增的背景是此前證監會發布優化房地產股權融資“新五條”，其中提出恢復上市房企和涉房上市公司再融資。一段時間以來，政策層面在信貸、債券、股權方面相繼發力幫助房企融資，疊加各地降低首付與公積金貸款利率、放寬限購等一系列措施，部分城市成交出現好轉。

    數據顯示，11月份南京新房成交量為4564套，相比10月份的3179套提升近44%，是今年以來單月漲幅之最；二手房方面，我愛我家數據顯示，11月南京二手房成交量7055套，環比上漲26.7%，結束8月份以來的下跌態勢，但成交均價環比下滑1.9%。

    值得注意的是，從南京的新房銷售情況看，河西等片區高端改善型住房較為亮眼。以11月底開盤的越秀和樾府為例，單套總價在800萬元-1200萬元之間，目前去化率均超過8成，僅有部分低樓層房子未銷售出去。同時，南京新房未售套數仍居7萬余套高位，去庫存壓力較大。

    積極與審慎并重

    作為支持房企融資的“第一支箭”，信貸政策被寄予厚望。《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》出臺以來，一批銀行密集與房企簽約，提供授信支持。

    具體來看，工、農、中、建、交等國有大行相繼與萬科、龍湖等一批頭部房企簽署合作協議，同時光大銀行、招商銀行等全國性股份制銀行跟進，相關授信總額度超過2萬億元。

    “相關政策出臺后，我們第一時間做了存量項目的梳理，根據項目實際建設及銷售情況，合理調整還款計劃、設定展期方案，促進項目順利完工交付。”南京銀行相關負責人告訴記者，該行正加快制定保函置換預售監管資金業務、房企跨境融資“內保外貸”業務的實施細則，協助房地產企業盤活存量資產，防范化解房地產企業流動性風險。

    “在合規前提下，我行會合理安排房地產貸款的增速及占比，審慎開展房地產行業授信業務，平穩有序投放相關貸款。”該負責人表示，將以相關政策部署為原則，配合“穩增長”、保障民生穩定，為房地產企業提供合理、必要的融資支持。

    積極與審慎并重是當前不少業內人士的態度。“市場總體還是比較冷。”南京一位國有大行支行負責人向記者直言，目前在對房企放貸時仍然優選河西、南部新城這兩個優質片區的項目。“簽約的很多是意向授信函，最終放款還要看項目質地。”該人士表示，央企、國企的項目貸款總體容易獲批，對民企則會要求多加一些保障手段，如組織銀團貸款等。

    從公開的簽約情況看，目前以國有大行與全國性股份制銀行居多。“個人判斷，更多中小銀行還會觀望一段時間。”一位江蘇地區上市銀行高管對記者表示，當前政策的出臺對一些頭部房企形成了較好支持。

    經營性現金流回暖是關鍵

    “11月，南京二手房交易實現‘以價換量’，一定程度上說明價格基本到了此前持幣觀望人群的心理位置。”一位長期觀察南京房地產市場的人士向記者分析，當政策及房企經營的確定性提高后，購房者會逐步對市場價格產生明確預期，進而敢于交易。“置換出二手房的人群可能把資金投向改善型新房，層層傳導。”

    “目前的政策能解決資金供給側的絕大部分問題，等逐步落實后會有很大的改善。”江蘇一家頭部上市房企人士告訴記者，目前公司正積極對接相關機構，推進一些融資項目落地。該人士同時強調，當前措施更多是改善融資結構，公司更關注新房銷售市場何時復蘇。“經營性現金流的回暖才能真正讓公司回歸到健康狀態。”

    值得注意的是，一些區域房企或不以房地產作為單一主業的上市公司正逐步加碼地產項目，展現出對市場的信心。

    12月初，蘇州開啟今年第五批次土拍，10宗地塊全部成交，2宗地塊進入觸頂搖號階段，共攬金132億元。其中，高新區科技城青山路西、科憬路北地塊被蘇州高新控股子公司蘇州高新地產集團有限公司以18.2億元競得。

    今年四季度，蘇州高新及旗下公司接連競得三幅城鎮住宅用地，出讓面積合計15.63萬平方米，共計耗資35.33億元，超過前三季度拿地總額。

    黑牡丹則以8.32億元拍下常州市一塊商、住用地，同時通過控股二級子公司向常州環龍星辰置業有限公司增資，并表示將視其經營情況決定是否進一步收購控股權。

    “公司拍地及增資參股房地產公司，是在當前房地產市場狀況下充分考慮相關風險因素基礎上所做的投資決策。”黑牡丹相關負責人告訴記者，公司關注市場的內生增長動力，短期對住宅市場復蘇的看法仍偏中性，但認為整體市場需求在中長期有望保持穩定。

    “政策出臺后，近期已有多家銀行、券商等機構主動來公司溝通股權及債權市場再融資方案的可行性。我們將擇機開展融資業務，增加公司資金儲備，確保項目如期交付。”上述黑牡丹相關負責人表示。