本報(bào)記者 李正

    3月29日，杭州市2023年第二批集中供地完成出讓?zhuān)?0宗地塊全部成功出讓?zhuān)偼恋爻鲎尳?44.8億元，成交樓面均價(jià)19370元/平方米，平均溢價(jià)率10.2%。10宗地塊中，6宗封頂進(jìn)入線下一次性報(bào)價(jià)，1宗高溢價(jià)成交，僅3宗低溢價(jià)成交。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，杭州2023年第二批次土拍總體略超市場(chǎng)預(yù)期，透露出積極信號(hào)。擴(kuò)展至全國(guó)范圍來(lái)看，今年以來(lái)全國(guó)的土地市場(chǎng)處于復(fù)蘇狀態(tài)。

    杭州土拍全年將呈現(xiàn)前高后低走勢(shì)？

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次杭州市土拍參與搖號(hào)的企業(yè)數(shù)量顯著增加，6宗報(bào)價(jià)封頂進(jìn)入搖號(hào)地塊平均參拍企業(yè)數(shù)量高達(dá)35家（上批次平均20家）。參拍企業(yè)類(lèi)型呈現(xiàn)多樣態(tài)勢(shì)，從2021年偉星集團(tuán)入駐申花地塊，到今年一批次南昌市政、南通圓宏等外來(lái)企業(yè)進(jìn)駐，再到本次方遠(yuǎn)集團(tuán)、椿實(shí)置業(yè)來(lái)杭，不難看出，杭州城市的吸引力正在不斷放大，市場(chǎng)活力十足。

    同時(shí)，此次土拍市場(chǎng)依然存在分化情況，熱門(mén)地塊依舊遭遇爭(zhēng)搶?zhuān)鈬鷧^(qū)域地塊低溢價(jià)成交。從封頂?shù)膸鬃诘貕K來(lái)看，世紀(jì)城核心區(qū)等配套成熟、價(jià)格穩(wěn)定的區(qū)域是房企拿地首選，而存量絕對(duì)低位、房地價(jià)差較大的區(qū)域，如余杭組團(tuán)中泰單元（YH13）A-25地塊，也是房企的優(yōu)選。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，杭州前兩次土拍表現(xiàn)出以下五個(gè)方面特征：第一，縮量推優(yōu)，吸引開(kāi)發(fā)商參與度，量少提高單一地塊的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，降低流拍的幾率；第二，小步快跑，因?yàn)橐e辦亞運(yùn)會(huì)，土拍的節(jié)奏要集中前三季度；第三，開(kāi)發(fā)商仍以濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)為主，少量民企也表現(xiàn)出較高的積極性；第四，上半年集中拿地也是開(kāi)發(fā)商的策略之一，降低亞運(yùn)會(huì)對(duì)于開(kāi)工和營(yíng)銷(xiāo)的影響；第五，杭州市場(chǎng)房地價(jià)價(jià)差相對(duì)較小，即利潤(rùn)率偏低，但是外地開(kāi)發(fā)商還表現(xiàn)出一定的積極性，背后是杭州市場(chǎng)規(guī)模和流速的雙支撐，這也是開(kāi)發(fā)商積極拿地的重要原因。

    中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生補(bǔ)充表示，總體來(lái)看，民企在杭州土地市場(chǎng)較為活躍，市場(chǎng)韌性強(qiáng)勁，是杭州土拍持續(xù)火熱的關(guān)鍵。根據(jù)杭州擬出讓地塊清單，計(jì)劃于5月31日前完成73宗地塊出讓?zhuān)籼蕹衲暌恢寥?5宗地塊，仍有38宗地塊待公示出讓?zhuān)A(yù)計(jì)5月供地節(jié)奏仍十分緊湊。

    年內(nèi)杭州土拍將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)變化？宋紅衛(wèi)認(rèn)為，預(yù)計(jì)杭州土拍呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)，上半年熱度較高，成交量也比較大，下半年熱度有所減弱，最終或?qū)е律习肽晖僚母?jìng)爭(zhēng)比較激烈，第四季度預(yù)計(jì)溫度會(huì)降低。

    全國(guó)土地市場(chǎng)熱度分化明顯

    作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，2023年以來(lái)杭州的土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，第一批次推出的13宗地塊有8宗觸頂、2宗溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，共收金182.23億元。

    與杭州土拍情況類(lèi)似，全國(guó)范圍內(nèi)多個(gè)城市的土地市場(chǎng)今年以來(lái)均呈現(xiàn)出熱度回升趨勢(shì)。截至3月29日，已有多城完成首輪土拍。北京、廣州、南京、杭州、成都等重點(diǎn)城市土地拍賣(mài)成交平均溢價(jià)率超過(guò)了4%。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角、珠三角基本面較好的三、四線城市企業(yè)拿地信心也有修復(fù)跡象。包括揚(yáng)州、臺(tái)州、紹興、金華、湖州在內(nèi)，多個(gè)城市的核心區(qū)域地塊企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，部分地塊溢價(jià)率甚至達(dá)到50%，地塊競(jìng)拍輪次也較高。

    但也應(yīng)看到，市場(chǎng)壓力較大的城市土拍熱度仍較低。如鄭州、昆明、西安等城市近期成交地塊均底價(jià)出讓?zhuān)瑬|營(yíng)、菏澤、襄陽(yáng)等三、四線城市住宅用地成交溢價(jià)率整體維持在低位水平。

    對(duì)此，宋紅衛(wèi)表示，從全國(guó)來(lái)看，預(yù)計(jì)今年土拍規(guī)模要小于去年，城市分化是典型特征，今年部分核心城市土拍市場(chǎng)會(huì)回暖。從土拍政策來(lái)看，部分核心城市將取消集中供地的策略，采用多批次，少量供應(yīng)，每批次保證有一定量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的策略。從拿地房企的性質(zhì)來(lái)看，仍然以國(guó)央企為主，但是城投托底的情況會(huì)有所下降，隨著融資政策松動(dòng)，部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也會(huì)開(kāi)始在核心城市拿地布局。

    李宇嘉表示，全國(guó)土地市場(chǎng)的復(fù)蘇取決于兩個(gè)方面。一方面，開(kāi)發(fā)商層面的財(cái)務(wù)情況能否得到改善。另一方面，商品房市場(chǎng)需求端能否企穩(wěn)，幫助開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款穩(wěn)定增加，“此外，地方政府在供地方面，也應(yīng)該把‘三通一平’或‘七通一平’等配套完善的地塊拿出來(lái)，幫助土地市場(chǎng)企穩(wěn)回升。”

（編輯 喬川川）