本報記者 矯月

    “北京的房價太貴，比起二手房我更相中買法拍房。”一位在北京打工的張女士向《證券日報》記者介紹道：“法拍房的價格往往是市場價的八折，有的地段不好的房子，價格有時候會更低，買法拍房比二手房還要便宜。”

    據《證券日報》記者走訪北京法拍房市場發現，由于法拍房價格低于二手房市場價，所以，法拍房的爭搶更甚于二手房。

    瀚海研究院高級數據研究員劉歡向《證券日報》記者表示：“一般情況，法拍房的成交價是其市場價70%-80%。近年來，隨著存量房體量的增大，法拍房勢如破竹，越來越多的購房者開始關注、參與法拍房的競拍。”

    法拍房低價勝出二手房

    法拍房具有天然低價優勢，吸引越來越多的購房者關注。在一些購房者眼中買法拍房撿漏如同買盲盒。

    “法拍房起拍價一般按照評估價或者評估價的80%拍賣，一拍流拍后，二拍會在一拍基礎上打八折繼續拍，有些上拍房源的房價甚至能腰斬，為購房者節約了幾十萬元、幾百萬元甚至上千萬元的購房成本。”劉歡介紹稱，以昌平區東方普羅旺斯一處別墅為例，成交價與市場價差高達5183萬元，是市場價的四八折。

    劉歡向記者表示：“法拍房是司法拍賣的處置的房屋，起拍價格比較低，位置好，交易的費用少，總成本要比市場上的二手房省很多，同樣，法拍房也可以和商品房一樣辦理銀行的按揭貸款，不過，貸款利率略高。”

    在瀚海法拍網上，《證券日報》記者看到，法拍房起拍價與市場價有著不同幅度的折扣，其中，西城格調大廈一間115.93平方米的房子，由于法拍的關系，從500萬元的市場價格降至了280萬元的起拍價。同在西城區新街口處的一個13.33平方米的市場價為140萬元的房子起拍價只有60萬元。

    對此，劉歡向記者表示：“起拍價并不是最后競拍價格，所以法拍房的最后價格還需要看競拍結果顯示。”

    據介紹，標的物網絡司法變賣期為60天，如有競買人在60天內變賣期中的任一時間出價，則變賣自動進入到24小時競價倒計時；24小時競價周期內，其他變賣報名用戶可加價參與競買，競價結束前5分鐘內如有人出價，則系統自動向后延時5分鐘（循環往復至最后5分鐘內無人出價）。

    據瀚海研究院統計數據顯示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅網簽4824套，新房住宅網簽1434套。法拍房方面，共計掛牌房源78套（撤拍5套），總市值3.96億元。成交法拍房31套，成交總價2.26億元，成交面積5105.99平方米，平均折扣8.1折，共計219人參拍，出價1345次，平均7.06人爭搶一套法拍房。

    瀚海法拍網顯示，3月17日-3月19日連續三日成交率達100%。其中，朝陽區雙瓏原著成交價最高，3543萬元，大興區保利茉莉公館熱度最高，20人爭搶一套法拍房。

    豪宅法拍房受熱捧

    “3月初也曾有法拍房被熱捧的情形出現，中央別墅區澳景園標的參拍人數最多，有19個人競拍這一套法拍房；而昌平區碧水莊園數套豪宅標的則創下來3月初單周成交價最高、差價最大、折扣最低的交易紀錄。”劉歡如是說。

    在業內人士看來，法拍房市場從來不缺故事和談資。

    從1元起拍的法拍房，到明星千萬元豪宅，都會引來眾人圍觀。天通苑中苑54號樓1元起拍的法拍房，有81227人圍觀，38人競拍，超100次出價，最終以568萬元成交，低于市場價57萬元。成龍東直門內大街NAGA上院兩套豪宅剛一上拍就霸榜微博熱搜。

    劉歡介紹，法拍房備受投資者喜歡的一點是市場上優質低價好房是二手房市場上鮮見的，如孤版豪宅、海淀六小強優質學區房等，在二手房市場都買不到。

    以賈躍亭豪宅拍賣為例，就引起萬人圍觀。以位于朝陽區泛海國際的一套住宅為例，該豪宅的市值為2450萬元，起拍價為1545萬元，最后該豪宅以2420萬元的價格成交，低于市場價30萬元，溢價率56.6%。這次拍賣有16人報名，78636人次圍觀。據了解，本次拍賣房產與小區內評估價為47萬元的車位一同合并拍賣。

    吃“餡餅”要謹防“陷阱”

    事實上，在法拍過程中，法拍房實際上是屬于銀行，并以信托拍賣的形式在當地法院進行的。因此，購房者很難直接了解到法拍房的全部信息，如產權問題、落戶問題、房屋占用問題、稅費問題等，同時，法拍房手續辦理相對復雜，很多購房者因不熟悉流程操作，而產生經濟損失。

    “雖然有很多人想買法拍房，但也要擦亮眼睛。要調查清楚法拍房是否有人居住，如果有人，后期騰房怎么辦？還要注意房屋的產權是否清晰，能否順利過戶，房屋內部情況如何等問題。”有業內人士對《證券日報》記者表示，一般的購房者沒有購買法拍房的經驗，需要咨詢專業人士或機構，規避潛在的各項風險。正因此，一些購房者開始通過比較信任的法拍網站選擇法拍房。

    上述業內人士向《證券日報》記者同時表示，完善法拍房市場，應進一步規范各方行為。“一方面，競買人應該秉持更加理性審慎的態度選擇法拍房，了解交易規則和潛在風險；另一方面，房產監管等有關職能部門應加大對一些黑中介、違規炒房客的打擊力度，凈化市場環境。”

    法拍房漏洞被堵

    “隨著多地限購政策出臺后，法拍房一度成為炒房者的最新目標。”據知情人士向《證券日報》記者透露：“由于部分法拍房價格低于二手房，并且法拍房在多數城市不受限購政策的影響，所以，有一些炒房者開始大量購買法拍房，此后轉手以二手房的市場價格抬價出售。已經有很多炒房者因此賺了一大筆。”

    不過，在法拍房被熱捧的同時，也引起了相關部門的關注。針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續出臺政策，將法拍房列入限購范圍。

    據了解，繼2017年北京法拍房實施“限購”之后，2021年初，上海法拍房也被列入“限購”范圍。

    1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房將納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購范圍。

    據了解，位于上海市靜安區曲沃路的一套法拍房是上海法拍房納入限購的首套房源，該法拍房將于3月8日10時拍賣，起拍價為286.5萬元人民幣，醒目位置標有黃色字體“限購”。

    此外，進入公拍網還會彈出提醒稱：上海法院司法拍賣的上海市商品住房已納入限購政策范圍。競買人參與競買的，應當事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產交易服務熱線具體咨詢限購政策。拍賣成交確認后，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律成果。

    繼上海限購法拍房后，3月3日，杭州將法拍房納入了限購政策范圍內。

    據了解，新政出臺前，杭州法拍房市場非常狂熱，大多數房源以高溢價成交。但在新政出臺后，杭州法拍房市場明顯降溫，甚至出現流拍和低于評估價成交的情況。

    一位居住在杭州市的居民向《證券日報》記者表示：“之前法拍房不限購的時候，學區房非常搶手，但在法拍房限購后，參與競拍的人就少了，而且成交價也趨于理性。”

    3月22日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從《通知》內容來看，“法拍房”被納入限購及限售行列。

    在業內人士看來，法拍房被列入“限購”行列代表著購房政策開始查缺補漏，而法拍房無疑正是被漏掉的一環。對此，有業內人士表示，法拍房被納入“限購”行列將有利于房地產市場更加規范。