首批公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）自6月21日上市以來已滿100天，市場表現(xiàn)平穩(wěn)，部分產(chǎn)品近期曾連續(xù)數(shù)個交易日收漲。

    業(yè)內(nèi)人士認為，在當前宏觀環(huán)境和資本市場條件下，擁有估值公允性強、穩(wěn)定性高等優(yōu)勢的公募REITs產(chǎn)品，正逐漸被廣大投資人認可，未來市場活性有望進一步激發(fā)。不過，公募REITs尚在試點階段，或出現(xiàn)交易不活躍、場內(nèi)流動性不足的情況，不適合短期炒作。

    公募REITs表現(xiàn)平穩(wěn)

    上市三個多月以來，首批9只公募REITs產(chǎn)品運行平穩(wěn)，近期不少產(chǎn)品連續(xù)多個交易日收漲。

    昨日市場開盤之后，9只公募REITs普遍飄紅，隨后部分基金漲幅呈持續(xù)上漲態(tài)勢，富國首創(chuàng)水務一度漲超3%。截至收盤，9只產(chǎn)品中有7只收漲。其中，富國首創(chuàng)水務以2.44%的漲幅居首位，報收4.36元。

    值得一提的是，截至9月24日，中航首鋼綠能、浙商滬杭甬、富國首創(chuàng)水務、東吳蘇州產(chǎn)業(yè)曾連續(xù)8個交易日收漲。截至9月29日收盤，東吳蘇州產(chǎn)業(yè)連續(xù)11個交易日收漲，最新報收3.98元，其余3只REITs最近11個交易日內(nèi)有9個交易日收漲，最新分別報收16.29元、9.70元、4.36元。

    紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設施投資部總經(jīng)理助理陳超認為，由于REITs產(chǎn)品特點鮮明，估值公允性強、穩(wěn)定性高、估值方式為市場通用，逐漸被廣大投資人認可。

    在陳超看來，一方面，在目前宏觀環(huán)境下，REITs底層資產(chǎn)類別的成長性、現(xiàn)金流穩(wěn)定性的優(yōu)勢凸顯。具體到產(chǎn)品，源于不同種類底層資產(chǎn)成長性的差異，如物流類REITs受益于物流空間需求，收費權(quán)類REITs受益于收費基數(shù)的發(fā)展；在疫情常態(tài)化階段，REITs現(xiàn)金流的穩(wěn)定性受影響小于其他行業(yè)波動，也給投資人更多的選擇。

    “另一方面，今年資本市場的表現(xiàn)特征是高通貨膨脹、低利率，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺。伴隨著政策引導，部分投資風格穩(wěn)健，以固定收益為主的各類投資人，面對今年固收利率低，配置不到優(yōu)質(zhì)非標的形勢，逐步關(guān)注REITs產(chǎn)品。”陳超說。

    首批公募REITs自6月21日上市以來已經(jīng)運行101天，總體市場表現(xiàn)良好。其中，生態(tài)環(huán)保項目表現(xiàn)出較強的成長性，富國首創(chuàng)水務和中航首鋼生物質(zhì)交易價格漲幅居前，分別為12.28%和10.71%；中金普洛斯、浙商滬杭甬的交易價格漲幅也超過5%，紅土鹽田港漲幅為4.65%；僅平安廣州廣河最新收盤價低于發(fā)行價，目前折價1%左右。

    對于公募REITs上市以來的市場表現(xiàn)，華南一位公募人士認為，整體呈現(xiàn)出低波動、低換手率的特征，符合REITs產(chǎn)品特點，也符合市場預期。

    陳超評價道，首批試點公募REITs的順利推出及穩(wěn)定表現(xiàn)，為后續(xù)公募REITs市場擴容創(chuàng)造了良好開端，二級市場交易表現(xiàn)基本符合市場預期，即非投機性、長期穩(wěn)定收益。

    警惕炒作風險

    業(yè)內(nèi)人士提示，投資者在追求收益的同時，也應該注意REITs存在的風險。

    陳超認為，公募REITs投資存在宏觀層面的風險。首先，就產(chǎn)品流動性而言，公募REITs尚在試點階段，產(chǎn)品規(guī)模和投資者認知尚屬初期階段，可能出現(xiàn)交易不活躍、場內(nèi)流動性不足的情況。若部分炒作資金進場，可能導致公募REITs產(chǎn)品場內(nèi)價格波動加劇。

    其次，投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs具有強制分紅的特征，并在產(chǎn)品公告中披露了未來現(xiàn)金分派率，但具體分紅情況需根據(jù)底層資產(chǎn)運營情況而定。

    最后，從產(chǎn)品投資目標來看，公募REITs作為長期資產(chǎn)配置品種，其內(nèi)在價值不會有很大的波動。對公眾投資者而言，需確保自身投資目標與產(chǎn)品風險屬性相匹配，以滿足投資期望。

    在微觀層面，陳超也提示了相關(guān)風險。例如，投資者應關(guān)注項目底層現(xiàn)金流收入變化情況、租賃細分市場變化、整體利率上升、不動產(chǎn)市場價格下滑等，特別是當前疫情特殊情況下，應該根據(jù)披露信息結(jié)合具體資產(chǎn)屬性，并考慮疫情對REITs資產(chǎn)現(xiàn)金流造成影響情況進行判斷。