今年以來,各類資產大多表現不佳,而基礎設施公募REITs卻依然堅挺,在去年已獲可觀漲幅后,雖然近期行情有所回落,但11只公募REITs年初至今漲幅仍多數為正。較為突出的二級市場表現也使公募REITs引來更多關注。
作為一種類固收產品,公募REITs一段時間以來跌宕起伏的行情竟與股票市場有幾分相似。而細究背后原因,多位受訪人士認為,已上市公募REITs項目較為成熟優質,吸引大量機構配置。同時,由于供給較少產品稀缺,部分交易型資金的涌入,短期內大幅推高了REITs的價格,造成風險積累,也致使波動加大。鼓勵更多優質項目入市,應成為REITs市場下一階段的目標。
誰在熱捧公募REITs
自去年6月21日首批公募REITs上市以來,多只產品都出現了大幅上漲。數據顯示,即使在近期遭受一波調整后,11只公募REITs自上市以來(復權后)的平均漲幅仍超過20%。其中,富國首創水務REIT上市至今漲幅超50%,其最高價距上市首日開盤價實現翻倍。
“在公募REITs上市前,市場對它的前景也曾抱著觀望態度。”平安信托海外REITs業務負責人張菲澳表示,在沒有體現出“賺錢效應”前,大機構只是“捧場式”參與。不過,上市后的行情走勢超出了絕大多數人的認知。這給了包括險資、券商自營、公募基金在內的主流金融機構極大的信心。
“這也不難解釋為什么在第二批REITs的線下申購中,機構的有效認購訂單迅速超過了50倍。海外成熟市場中,REITs是僅次于股票和債券的第三大類資產,境內機構正在對公募REITs給予(和股票、債券)同樣的重視程度。”張菲澳說。
德邦證券董事總經理、研究所副所長吳開達告訴記者,從一級配售來看,REITs的最大持有人是原始權益人,以戰略投資者的身份認購REITs,此外,戰略投資者中還包含其他各類金融機構。
除戰略投資者外,網下機構投資者中,券商自營和保險資金較為活躍。吳開達表示,券商自營認購REITs較為踴躍,主要是因為券商有做市需求,而公募REITs高分紅且運營穩定的特點則更符合保險資金的投資需求。隨著去年11月銀保監會下發《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》,保險資金在第二批REITs中的認購比例有了更大提升,未來將成為適配公募REITs的主要投資者之一。
REITs雖好也要看價格
REITs市場產品價格上漲帶來的高額回報也吸引了跟風炒作者。而公募REITs產品供給不足以及流動盤較小等特性又加劇了“炒作”風險。
申萬宏源相關人士表示,目前上市的公募REITs有一部分份額是由管理人自購,且對外募集的份額一部分是由戰略投資者持有,存在著鎖定期,導致直接上市流通的份額較少,流動性偏弱,價格易受買入需求的影響。對想在二級市場參與的投資者而言,公募REITs的供給不足,一定程度上推升了REITs的價格。
但近期公募REITs板塊的明顯回調也說明,投資公募REITs并非穩賺不賠。
與股票、基金不同,公募REITs以底層基礎設施項目評估價值為定價基礎,將運營產生的穩定現金流作為主要回報來源,隨著交易價格上漲,產品凈現金流分派率將逐步下降。
據華泰證券統計,隨著REITs價格大漲,其內部報酬率大幅下降,如REITs中債估值收益率(IRR)普遍降至4%以下,其中首創水務在2月16日價格頂點時的IRR曾跌至0以下。REITs價格與原始估值、項目ABS估值偏離度也在加大,估值明顯較貴。
隨著二級市場價格走高,多只公募REITs產品披露關于溢價風險的提示性公告,部分短期漲幅較大的產品還申請了停牌。監管層也明確表示已對部分波動較大的REITs品種依規加強監管。
記者了解到,監管部門對累計漲跌幅過大、連續多日漲跌幅過大等情形,要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時或一天的冷卻機制,并同步提示市場關注交易風險。
深交所也表示,后續將嚴格按證券投資基金上市規則、交易規則和公開募集證券投資基金業務辦法的相關要求,持續加強交易監測,督促市場主體充分信息披露,多措并舉加強投資者教育,引導投資者理性參與,避免盲目跟風交易,維護公募REITs市場平穩運行。
增加項目供給勢在必行
去年,公募REITs試點穩妥起步,取得良好開局。在多位受訪人士看來,鼓勵更多優質成熟項目入市,擴大基礎設施公募REITs市場規模,是REITs市場下一階段的發展目標。
光大證券分析師孫偉風表示,REITs價格此前大幅上漲主要是由于可投資的優質資產及REITs產品供給不足所帶來的。隨著后續項目供給增加,或可平抑交易過熱現狀。項目供給提速,既可有效增加基建資金來源,也可降低地方債務風險。
“未來,希望能有更多優質基礎設施資產申報公募REITs試點。”中泰證券董事馮藝東對記者表示,城鎮供水項目、停車場項目等市政基礎設施具有體量較大、預期收益率水平相對較高等優勢,通過申報發行公募REITs可盤活此類存量資產、資源,促進形成投資良性循環。
“目前監管層對試點資產的具體篩選標準仍較為嚴格。從審批進度來看,項目要經過公司審議、申報全國REITs試點項目庫、國家發展改革委評估、交易所審批等,進度較慢。”吳開達建議,未來可建立白名單發起人制度,對有成功發行REITs經驗的原始權益人旗下已入選項目儲備庫的公募REITs項目施行簡易審批程序,將有助于加快REITs市場的擴容。
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