本報(bào)記者 昌校宇

    11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。“進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用”被列為其中一項(xiàng)舉措，證監(jiān)會(huì)明確，會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

    “保租房REITs”被放在明顯位置。目前公募REITs市場中，保租房項(xiàng)目共有4單（含1單已獲批但尚未上市交易），無論是產(chǎn)品數(shù)量還是市值份額均已初具規(guī)模。其中，華夏基金華潤有巢REIT是國內(nèi)首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障房REITs產(chǎn)品，而華潤置地成為首家涉獵保租房REITs的房企。

    公募基金也早已出手布局。中金基金是中金廈門安居REIT基金管理人，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的理想資產(chǎn)類型之一，發(fā)行保租房公募REITs可通過資本市場打造可持續(xù)的保租房投融資模式，提高保租房有效供給。同時(shí)，已運(yùn)營成熟穩(wěn)定的存量保租房可通過發(fā)行公募REITs的方式進(jìn)行“資產(chǎn)IPO”，盤活存量資產(chǎn)。

    “對于投資者而言，由于相對穩(wěn)定的出租率和租金，以及與政策關(guān)聯(lián)度較高，保租房REITs具備一定的抗周期屬性，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)REITs中的‘保障性’資產(chǎn)；對于原始權(quán)益人而言，‘十四五’期間各地?cái)U(kuò)大保租房供給的強(qiáng)勁需求，疊加政策面支撐，其也有動(dòng)力嘗試通過發(fā)行REITs推動(dòng)保租房投資建設(shè)。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，因此，從供需兩端來看，保租房REITs的擴(kuò)容潛力較大，可滿足投資者和原始權(quán)益人的不同需求。

    中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，未來，或?qū)⒂懈喾蠗l件的保租房通過首發(fā)或擴(kuò)募的方式發(fā)行公募REITs，保租房REITs的產(chǎn)品數(shù)量及總體規(guī)模有望逐漸發(fā)展壯大，形成REITs市場的“保租房板塊”。

    接下來，如何借REITs方式盤活房企項(xiàng)目，同時(shí)充實(shí)保租房房源，需要市場各方仔細(xì)研究。

    明明認(rèn)為，一方面，需加強(qiáng)對相關(guān)REITs回收資金用途的引導(dǎo)和監(jiān)管，包括開設(shè)回收資金專項(xiàng)賬戶，完善回收資金的使用申請、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息披露等，確保回收資金能夠以資本金等形式投入新的保租房建設(shè)中。另一方面，對于不同的市場參與主體，政策面可考慮出臺相關(guān)細(xì)則作為指導(dǎo)，為回收資金監(jiān)管提供制度支持；原始權(quán)益人需要對REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、助推存量資產(chǎn)和新增投資良性循環(huán)的重要意義做到充分認(rèn)識；基金管理人則需落實(shí)監(jiān)管義務(wù)，跟蹤回收資金投入項(xiàng)目的全流程，包括資金使用和項(xiàng)目開工進(jìn)度等。

    在孫桂平看來，從REITs分紅收益要求來看，除傳統(tǒng)保租房項(xiàng)目外，普通住宅項(xiàng)目的租售比通常較低，并不太適合充當(dāng)保租房的房源，而商住公寓項(xiàng)目租售比較高，較適合發(fā)行REITs。當(dāng)然，這還需要政策面進(jìn)一步加大推動(dòng)力度，使得商住公寓項(xiàng)目以及租售比高的住宅項(xiàng)目等都可以轉(zhuǎn)化為保租房項(xiàng)目，通過REITs發(fā)行上市。

    明明分析稱，當(dāng)前，存量保租房REITs的原始權(quán)益人均為當(dāng)?shù)刂饕谋Ｗ夥拷ㄔO(shè)和運(yùn)營主體，持有大量同類型的保租房項(xiàng)目。率先嘗試擴(kuò)募的5單公募REITs，均購入了原有原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方所持的存量資產(chǎn)。由此來看，存量保租房REITs或能通過擴(kuò)募這一方式，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

    除保租房REITs的擴(kuò)募路徑較為清晰外，明明認(rèn)為，“新發(fā)保租房REITs有望擴(kuò)展至二線城市。從中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺披露的公開數(shù)據(jù)顯示，包括天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項(xiàng)目的試點(diǎn)。”