上周獲批之后，華夏杭州和達高科產業園REIT（下稱“華夏和達高科REIT”）將于本周三（12月7日）啟動詢價。在發行流程持續推進下，全國首單生物醫藥產業園REIT距離上市越來越近，全市場公募REITs的數量將進一步擴容到24只。

    在公募REITs大擴容背后，一方面，密集出臺的相關政策在持續保駕護航，底層資產類別持續多元化。從2020年4月啟動公募REITs試點工作至今，全國發布的與REITs相關的文件超過1000份；另一方面，因各類資產底層回報率差異和資金偏好等多因素影響，公募REITs的二級市場已出現分化。很顯然，隨著投資標的持續豐富，資本市場的價值發現功能也在逐步見效。公募REITs不再是上市即大漲的“躺賺”標的，這類標的更適合長期持有，對投資人的產業研究、基本面分析等能力也提出了更高要求。

    未來3~5年

    形成萬億元級市場

    根據華夏和達高科REIT最新發布的詢價公告，該基金詢價日定于12月7日，詢價期間為2.526元/份~2.930元/份；發售份額為5億份，分為初始戰略配售、網下初始發售、公眾投資者初始發售三部分，各自份額分別為3.15億份、1.295億份、0.555億份。

    值得一提的是，華夏和達高科REIT既是公募REITs擴容的最新案例，也是全國首單生物醫藥產業園REIT。該項目的首發標的資產為位于杭州經濟技術開發區的和達藥谷一期和孵化器兩個項目。截至2022年6月30日，該標的資產的市場估價為14.24億元。按照華夏基金預估的首募12.76億元的規模測算，該項目2022年11月1日至2022年12月31日預測年化分派率為4.53%，2023年預測年化分派率為4.64%。華夏基金相關人士表示，生物醫藥產業是典型的資金密集型和技術密集型產業，其產業培育發展需要更專業、更系統的軟硬件配套設施及服務，對園區的黏性較強，搬遷頻率低，承租能力強。而且，基于園區內成熟的生物醫藥產業生態，退租風險相對較小，行業上下游企業可以迅速填補退租面積，空置周期大幅縮短。

    據此來看，包括華夏和達高科REIT在內，全市場公募REITs數量將達到24只。華夏和達高科REIT也是華夏基金旗下第6單公募REITs產品，而華夏基金是目前公募REITs布局產品數量最多的基金管理人，在管公募REITs規模超155億元。

    華泰證券資管認為，我國境內公募REITs已穩健起步，隨著法律框架、業務規則、價值鏈條的不斷完善，市場仍將穩步擴容，通過盤活存量、帶動增量，推進資產投資的模式創新，以直接股權融資的路徑，來促使資金市場更高效服務于實體經濟。短期來看，2023年末REITs上市數量或達60只、市值1500億元是較確切的預期，未來3~5年形成萬億元級市場更值得期待。

    支持文件超1000份

    從證券時報記者跟蹤的情況來看，在公募REITs大擴容趨勢下，底層資產的持續豐富，與相關政策的支持有著密切聯系。兩者的充分互動，在產品發行過程中得到了清晰呈現。據不完全統計，自2020年4月30日公募REITs制度發布，至2022年11月15日，期間全國發布的與REITs相關的文件已超過1000份，其中中央機關及部委文件91份，31個省及區域文件為1060份。其中，政策文件前三強分別為廣東省（102份）、浙江省（98份）、重慶市（81份）。

    以最近備受關注的地產行業為例，央行和銀保監會在發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》中指出，要穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。此外，在近期發布的資本市場支持房地產平穩健康發展五項舉措方面，公募REITs占據了一席之地，要求推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。

    前后呼應。早在今年5月中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳聯合發布的《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》也提到，在推動保租房REITs業務規范有序開展的基礎上，按照市場化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續市場化收益的保障性租賃住房發行REITs。從5月至今，順利發行、成立、上市的保租房REITs產品數量已達4只，分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。

    此外，在文旅資產項目方面，繼此前相關政策鼓勵推動文化和旅游基礎設施納入不動產投資信托基金（REITs）試點范圍后，中航基金近日與山東龍岡旅游集團簽訂合作協議，擬以龍岡旅游集團旗下5A級景區——山東地下大峽谷和沂水螢火蟲水洞旅游區，作為底層基礎設施項目資產申請發行公募REITs。

    價值發現與行情分化

    在政策支持和資金追逐下，目前公募REITs的資產類別已較為多元化，但受資產底層回報率差異和資金偏好等多因素影響，公募REITs的二級市場已出現分化。顯然，在標的增加之后，資本市場的價值發現功能已在逐步見效。

    比如，和此前上市首日即漲停不同，近期上市的兩只高速公路類資產REITs出現了破發現象。Wind數據顯示，22只上市交易的公募REITs源于6類不同資產類型，4只上市至今錄得負收益的產品均為傳統的高速公路類資產項目，漲幅居前的產品則是產業園、能源、倉儲物流等資產項目。

    中航基金副總經理、首席投資官鄧海清表示，REITs產品總體上可分為產權類和特許經營權類兩大類，其中產權類股性較重，特許經營權類債性較重，二者的影響因素不同。同時，不同地區的經濟發展情況、人流物流受影響情況不同，底層資產的經營業績不同，也會導致二級市場表現分化。

    具體而言，天風證券研報則認為，交通基礎設施類REITs屬于特許經營權類REITs，擁有的底層資產為高速公路的經營權而非所有權；高速公路類REITs的可分配現金流，主要依據收取車輛通過高速公路的過路費，而主要變量為通行車輛，其波動較大，這或是交通基礎設施類REITs上市首日漲幅較低的原因。

    為此，天風證券建議投資者關注受益于資產升值并具有良好運營能力的產權類REITs，如保障性租賃住房REITs、園區基礎設施類REITs、倉儲物流類REITs等；同時，具有穩定現金流、分紅率較高的REITs類型也值得關注。