本報記者 昌校宇

    位于江蘇省昆山市花橋經濟開發區，總建筑面積42.72萬平方米的富萊德昆山物流園（包含一期、二期、三期3個倉儲物流園項目），因體量較大且具有地標性的建筑‌而顯得格外醒目。該項目“向天空要用地”的設計，既符合節約集約用地的政策導向，也滿足了各類企業租戶的需求。

    1月24日，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中航易商倉儲物流REIT”）正式上市，富萊德昆山物流園就是其底層資產項目。中航易商倉儲物流REIT收益穩定性如何？REITs能否促進物流業“快跑”？帶著上述問題，日前，《證券日報》記者實地探訪了富萊德昆山物流園。

    園區與租戶互惠共贏

    2024年12月份召開的中央經濟工作會議，部署了2025年要抓好的九項重點任務，“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”居于首位。倉儲物流作為連接生產和消費的關鍵環節，對擴內需、促消費具有重要意義。《證券日報》記者近距離觀察到，富萊德昆山物流園不僅為租戶提供了一個專屬空間，還通過提升流通效率、降低物流成本、推動產業升級、改善消費體驗等，為經濟高質量發展注入了新動能。

    據園區運營方上海易之商企業管理服務有限公司高級經理沈詳陞現場介紹，富萊德昆山物流園內的第一大租戶是某知名電商企業，其業務量龐大，需要高效、可靠的物流網絡支持，富萊德昆山物流園憑借優越的地理位置、高標準倉庫的配置等，成為其在華東地區重要的物流節點之一。目前，該電商企業在園區的總租賃面積接近8萬平方米，且已租用二期項目的場地超過10年。

    沈詳陞表示：“富萊德昆山物流園二期項目的雙層電梯庫（一層凈高9米、承重3噸/平方米；二層凈高6米、承重1.5噸/平方米）設計，可幫助租戶實現高效的空間利用和貨物管理，達到降低成本、提高利潤的目的。同時，該園區處于江蘇省東南部，上海市與蘇州市之間，可在1小時車程內到達長三角地區主要的‘海陸空’物流節點，實現貨物的高效運轉、即時配送，滿足電商企業‘極速達’承諾，增強消費者滿意度。”

    可以看出，富萊德昆山物流園與租戶已從簡單的租賃關系，升華為持久、互惠的商業伙伴關系。

    富萊德昆山物流園的軟硬件優勢，還吸引了一家知名品牌服裝企業入駐。該品牌服裝企業的員工對記者表示：“公司在富萊德昆山物流園設廠擴產，是綜合考慮了園區基礎設施、增值服務、租金價格等因素后作出的決定。例如，該園區的倉庫內9米的層高能滿足公司搭建多層閣樓平臺，有效擴展倉庫存儲面積，大幅提升存儲能力。再如，倉內空間足以容納運營所需的各類物流設施，設施之間‘互相配合’可提高商品進、存、銷、配等作業效率，加快訂單處理速度。這些因素均對公司訂單量的增長有明顯拉動作用。”

    富萊德昆山物流園的種種優勢助力了該園區內租戶的良好運營，因此園區租戶續約意向強烈。中航易商倉儲物流REIT基金經理、中航基金管理有限公司（以下簡稱“中航基金”）不動產投資部總監王雨宸介紹：“截至2024年上半年，富萊德昆山物流園簽約已起租租戶15家，這些企業資質優良、現金流穩定，從未發生違約情況。同時，重要租戶租賃時限以中長期為主，歷史期已完成多次續約。”

    實現商業與資本閉環

    記者在調研現場了解到，與前述電商企業、服裝企業和倉儲物流園的彼此成就相似，資本市場與倉儲物流園也在“雙向奔赴”。

    中航易商倉儲物流REIT的發行人和資產項目管理人易商集團，是亞太地區較大的不動產管理公司。截至2024年上半年，該公司資產管理規模總額為1540億美元，物業組合建筑面積約5000萬平方米。在業務穩步推進的同時，易商集團管理層一直在思考如何盤活存量帶動投資，以進一步深耕中國市場，公募REITs成了“最優解”。

    富萊德昆山物流園是易商集團最早打造的物流倉儲項目，易商集團董事總經理、業務管理與投資（香港）負責人曾瑞華表示：“公募REITs作為經營性商業不動產的上市平臺，其價值不單是一次融資，更是實現商業與資本閉環的關鍵，可為公司低負債、健康、可持續發展提供有力支撐。”

    REITs項目的落地離不開公募基金合作伙伴。自2020年公募REITs市場揚帆起航，中航基金就深度參與其中，且身貼多個“首批”標簽（所管理的中航首鋼綠能REIT和中航京能光伏REIT，分別是首批上市REITs之一、首批新能源公募REITs之一）。中航基金是易商集團的最佳合作方，雙方的積極合作推動了中航易商倉儲物流REIT順利上市。

    中航易商倉儲物流REIT上市后，其持續的運營至關重要。對于中航易商倉儲物流REIT的底層資產項目未來的租金水平和出租率，王雨宸充滿信心。他介紹道：“2018年至2022年，中航易商倉儲物流REIT的項目租金增長率在3.8%至4.3%之間，顯示出較強的增長韌性。預計未來10年，該項目的租金復合增長率為2.97%，全周期復合增長率為2.82%。同時，基于該項目所在區域內的經濟發展、倉儲物流項目新增供給較為稀缺、平均出租率水平等綜合審慎考慮，預計6年內該項目整體出租率將由目前的約90%逐步提升至95%。”

    此外，易商集團也深度綁定了該項目，自持比例接近40%，并提供運營收益保障以應對項目現金流波動風險。王雨宸介紹：“易商集團承諾保障該項目2024年至2026年的目標凈運營凈收入（NOI），若實際經營與評估預測目標NOI出現差額，則該公司以自持份額分紅金額為限進行補足，這是目前倉儲物流REITs市場中唯一進行原始權益人承諾保障的項目。”

    此外，記者在調研現場了解到，中航易商倉儲物流REIT具備較強擴募潛力，待時機成熟時該項目將啟動相關工作。“易商集團布局在中國地區的18個城市（包括中國香港）超過370萬平方米的開發項目，為產品后續擴募提供了廣闊的想象空間。”王雨宸表示。

    目前，易商集團及其關聯方在全球范圍內直接或間接管理共10只境外REITs產品。結合自身運營管理經驗，曾瑞華認為：“公募REITs是實現優秀商業企業不動產循環的關鍵一步。未來，易商集團希望在規則允許的情況下，將產業園、消費基礎設施等其他類別的優質資產注入中航易商倉儲物流REIT，做大資產包體量。”這既是原始權益人對底層資產管理水平持續提升的承諾，也是對項目運營穩健向好的期待。