1月21日，泛?？毓砂l(fā)布公告稱，公司擬通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式，以約148.87億元將泛海控股所屬公司名下的北京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)地產(chǎn)。

    這無疑是2019年開年地產(chǎn)界最引人矚目的一筆大交易，所涉及的京滬核心地產(chǎn)資源也是市場(chǎng)上難尋的稀缺品。價(jià)格無疑是這筆交易的核心要素，但價(jià)格背后，這樁交易更多的是一道涉及雙方當(dāng)下選擇和未來方向的“主觀題”。

    梳理此次交易雙方公告可以發(fā)現(xiàn)，交易所涉及北京項(xiàng)目、上海項(xiàng)目地塊可建筑面積共計(jì)約130萬平方米；而交易對(duì)價(jià)148.87億元，加上標(biāo)的公司存量債務(wù)356.17億元（截至2018年11月30日）共計(jì)505億元，可大致得出：泛海出售地塊按樓面價(jià)計(jì)算約為3.9萬元/平方米，對(duì)應(yīng)北京上海核心地段的位置，此價(jià)格應(yīng)該算得上合算。

    不過，這種“簡(jiǎn)單”的計(jì)算方式確有著明顯的缺陷。第一，上述地塊包括住宅、商業(yè)、酒店和寫字樓等多種業(yè)態(tài)，平均價(jià)格很難反映不同業(yè)態(tài)的價(jià)格差異；第二，上海項(xiàng)目中還包括約40萬方的待拆遷面積。據(jù)泛海控股2018年半年報(bào)披露，此次交易所涉及的上海項(xiàng)目12#、14#地塊仍處在拆遷或一級(jí)開發(fā)階段，也就是俗稱的“毛地”或“生地”。若把拆遷和一級(jí)開發(fā)的資金和時(shí)間成本計(jì)算在內(nèi)，這些地塊的隱含成本顯大大高于“凈地”。

    依據(jù)現(xiàn)有公開信息，泛海和融創(chuàng)的這筆大交易，很難僅僅從價(jià)格層面判斷到底誰“占了便宜”，只有參考雙方公司當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)狀況，并結(jié)合其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略才能得出妥當(dāng)?shù)慕Y(jié)論。

    正如泛?？毓杀硎荆舜谓灰啄康臑榇蛟旄鼮榘踩珒?yōu)質(zhì)的上市公司平臺(tái)，一方面公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重將大為下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)大幅優(yōu)化；另一方面，公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得到實(shí)質(zhì)性改善，公司的負(fù)債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，有效地緩解公司的現(xiàn)金流壓力，提升公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

    而融創(chuàng)方面則認(rèn)定：“北京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目均位于一線城市的核心位置，是十分稀缺的大體量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。收購(gòu)事項(xiàng)將有助于進(jìn)一步增加公司在北京和上海的土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)份額。”

    此外，泛海在戰(zhàn)略層面還有更深的考慮。此次脫手京滬項(xiàng)目后，可聚焦于自身優(yōu)勢(shì)更為突出、發(fā)展空間更為廣闊且更符合公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目；并可依托武漢中央商務(wù)區(qū)更好地促進(jìn)公司金融、戰(zhàn)略投資、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)的聯(lián)結(jié)，落實(shí)業(yè)務(wù)板塊間互促互進(jìn)、共同發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，推動(dòng)公司向多元化業(yè)務(wù)形態(tài)構(gòu)成的綜合型控股公司深入轉(zhuǎn)型。

    值得回味的是，盧志強(qiáng)和孫宏斌這兩位“大佬”縱橫商界多年，百億級(jí)的交易在其商海生涯中算不上太大的風(fēng)浪，二者也很少有犯錯(cuò)的時(shí)候。