本報記者 王曉悅

    資本市場物業管理領域再添兩名新兵。

    12月19日，保利物業和時代鄰里均在港交所上市，但享受的待遇卻大不相同。因背靠央企，保利物業受資本市場青睞，截至收盤股價上漲29.2%，市值達242億港元，僅次于碧桂園服務和雅生活服務。時代鄰里則不幸破發，收盤下跌5.24%，市值為44.34億港元。

    東北證券房地產行業分析師張云凱在接受《證券日報》記者采訪時表示，決定物管公司估值的核心因素是業績增長的確定性。若關聯地產公司未來能夠持續給予物管面積，市場愿意給出高估值，此外，龍頭公司也會有估值溢價。

    保利物業招股說明書顯示，其最大的客戶是保利發展控股集團，即在A股上市的保利地產。時代鄰里則背靠大灣區房企時代中國控股，2016年至2019年上半年，來自時代中國控股開發的物業提供的管理服務收入占管理服務收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

    物業公司上市的大背景是房地產行業從“大規模開發”為主的時代，進入到“存量資產”的時代。萊坊中國戰略咨詢部高級董事陳鐵東向記者表示，在母公司的幫助下，物業管理通過輕資產運營模式實現快速擴張和盈利，對資金有較大需求，但物管公司通過傳統模式融資有難度，上市融資是很好的途徑。

    據不完全統計，2018年，全國累計有5家物管公司上市，2019年則預計有8家物管公司上市。今年以來，該板塊也備受追捧。據《證券日報》記者統計，截至12月19日收盤，今年共計7只物管股實現累計漲幅翻倍。

    張云凱表示，地產公司的經營受政策影響波動較大，屬于偏周期行業，資本市場給予的估值水平較低。物業公司有著可持續性高、輕資產、現金流穩定等優勢，偏向于服務行業，因此資本市場給予較高的估值水平。

    “物管行業的發展潛力是很大的，市場的空間是足夠的，行業的集中度仍然很低。”張云凱說道。川財證券研報顯示，物管行業是房地產開發鏈條的后周期環節，市場增量滯后于商品房新開工及銷售情況。我國2016年、2017年商品房銷售面積增速分別為22.5%、7.7%，在2018年高基數下，銷量依然實現1.3%的正增長。對應2016年至2018年的銷售規模，預計未來兩年物管行業將進入高速擴張期。

    “未來，物管公司跑馬圈地，并購將越來越多，形成更大的規模效應。”陳鐵東說道。

    時代鄰里在招股說明書中表示，2020年至2022年，公司預計收購4家或8家物管公司，計劃三年內收購四家提供電梯相關服務的公司、一家提供清潔服務的公司及兩家提供市政環衛服務的公司。保利物業也表示，募集資金大頭將用于擇優并購，擴大業務規模。

    此外，物管公司人力成本比重較高，因此面臨成本增加但提價困難的問題。張云凱表示，物管公司可通過科技賦能、提高物業服務質量兩條路徑提高毛利率水平。

    時代鄰里表示，將使用15%的募集資金打造智慧社區，另外10%的募集資金發展一站式服務平臺，通過物聯網、云計算及人工智能等技術提高運營效率及提升服務質量。保利物業將部分募集資金用于升級數字化及智能化管理系統，降低運營成本，提高營收能力。