本報(bào)記者 王麗新 見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    3月20日，“代建第一股”綠城管理控股（以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城管理）召開(kāi)2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

    綠城管理此前發(fā)布的年報(bào)顯示，2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.45億元，同比增長(zhǎng)31.7%。

    得益于良好的業(yè)績(jī)以及充足的現(xiàn)金流，綠城管理在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布擬進(jìn)行全額派息，這也是年內(nèi)截至目前，首家100%派息的上市公司。

    在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理CEO李軍預(yù)判中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量，中期規(guī)模大約維持在10億平米左右。其中，代建的滲透率會(huì)達(dá)到30%以上。他表示，綠城管理要保持龍頭的地位，希望在代建這個(gè)行業(yè)里頭還能保持20%的市場(chǎng)占比。

    代建龍頭

    市場(chǎng)空間廣闊

    據(jù)了解，綠城管理成立于2010年，是綠城中國(guó)附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。2020年7月份，綠城管理在香港聯(lián)交所主板上市，成為中國(guó)代建第一股。

    據(jù)披露，2022年綠城管理繼續(xù)保持房地產(chǎn)輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域第一身位，連續(xù)七年保持20%以上的代建市場(chǎng)份額。

    截至2022年12月31日，綠城管理代建項(xiàng)目已布局中國(guó)28個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的120座主要城市，合約項(xiàng)目總建筑面積101.4百萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)19.8%；在建面積47.2百萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)7.1%。

    其中，主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域合約項(xiàng)目預(yù)估總可售貨值達(dá)人民幣4，821億元，規(guī)模占整體可售貨值的74.1%。

    在業(yè)績(jī)會(huì)上，李軍表示，中國(guó)的房地產(chǎn)未來(lái)一定是一個(gè)結(jié)構(gòu)分化的市場(chǎng)，在人口流入、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流戰(zhàn)場(chǎng)。所以挑選了長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以及未來(lái)的成渝城市群作為公司的戰(zhàn)略方向。

    收入上看，綠城管理商業(yè)代建和政府代建分別占總收入的65.9%、25.5%，于年內(nèi)收入分別為16.69億元，7.81億元。

    其中商業(yè)代建收入同比增長(zhǎng)13.0%。公司披露稱(chēng)，增長(zhǎng)的主要原因是地方國(guó)企、城投拿地增長(zhǎng)，國(guó)企城投類(lèi)業(yè)務(wù)增加，同時(shí)在政府保交樓政策下，公司積極參與紓困類(lèi)項(xiàng)目的代建服務(wù)等；政府代建同比增長(zhǎng)36.6%。公司披露主要是因?yàn)楣餐辉Ｕ咄苿?dòng)下，十四五期間，保障房建設(shè)需求加速釋放。

    李軍表示，保障類(lèi)的代建業(yè)務(wù)需求正在爆發(fā)。在“十四五”規(guī)劃里，40個(gè)重要城市提出要完成650萬(wàn)套租賃性保障用房建設(shè)的指標(biāo)要求，多地保障房建設(shè)要求采取代建制。也就是說(shuō)，要采購(gòu)社會(huì)的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)，這實(shí)際上對(duì)綠城是一個(gè)長(zhǎng)期性利好。目前綠城管理已經(jīng)在這個(gè)領(lǐng)域里做到中國(guó)第一。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，代建共建市場(chǎng)的發(fā)展空間仍是較為廣闊的，尤其是在市場(chǎng)政策的定調(diào)下，未來(lái)保障性租賃住房、安置房等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將逐步增多，以及大規(guī)模的紓困類(lèi)代建市場(chǎng)規(guī)模，都為代建提供了廣闊的市場(chǎng)空間。預(yù)計(jì)代建未來(lái)的滲透率會(huì)持續(xù)提升。

    持續(xù)回饋股東

    保持市占率仍需進(jìn)一步擴(kuò)張

    “在去年已經(jīng)有接近60家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到代建領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)非常白熱化的情況下，我們的市占率不降反升，達(dá)到了25.5%。也就是說(shuō)，這個(gè)行業(yè)里超過(guò)1/4是綠城管理的份額。”李軍業(yè)績(jī)會(huì)上如是說(shuō)。

    此外，據(jù)披露，綠城管理的盈利能力仍在持續(xù)提升，2022年毛利率創(chuàng)歷史新高達(dá)到52.3%，較去年同期的46.4%上升明顯。

    除了盈利能力較為亮眼，綠城管理現(xiàn)金流表現(xiàn)也不錯(cuò)。公告顯示，截止2022年12月31日，綠城管理經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到7.25億元，同比增長(zhǎng)28.1%，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流與歸母凈利潤(rùn)近乎實(shí)現(xiàn)百分百轉(zhuǎn)化。

    李軍表示，2020年綠城中國(guó)將代建業(yè)務(wù)分拆上市，從當(dāng)下的經(jīng)營(yíng)情況看，這樣的決定是正確的，未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持綠城管理的獨(dú)立性，并在大綠城體系給予更多的資源支持。

    此外，基于未來(lái)的遠(yuǎn)景展望、在手訂單，以及財(cái)務(wù)里的保守策略，李軍表示，未來(lái)還是努力去保持凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在30%這個(gè)水平，毛利水平保持在40%以上，凈利潤(rùn)水平保持在20%以上。派息比例會(huì)穩(wěn)定在80%左右。

    “這是一家信心滿(mǎn)滿(mǎn)的公司，我們確實(shí)會(huì)反饋更多給投資人和中小客戶(hù)。”李軍如是說(shuō)。

    關(guān)榮雪表示，高派息水平一定程度上釋放了積極信號(hào)，展現(xiàn)出綠城管理業(yè)務(wù)開(kāi)展具有穩(wěn)健良好的特征以及對(duì)未來(lái)發(fā)展較具極大信心，同時(shí)此舉也將在一定程度上增加投資者及股東對(duì)公司發(fā)展的信心及看好情緒。另外，也側(cè)面驗(yàn)證了代建商業(yè)模式的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，鑒于綠城管理的優(yōu)質(zhì)表現(xiàn)，后續(xù)或?qū)?huì)有更多企業(yè)加入代建隊(duì)伍中。

    值得注意的是，在代建行業(yè)不斷增長(zhǎng)的前提下，要保持相應(yīng)的市占率，綠城管理每年需要新開(kāi)工的面積是6000萬(wàn)平米。

    而從目前綠城管理在手訂單、人員和情況來(lái)看，差距很大。李軍表示，目前還不能適配這樣的能力水平。

    “所以，要保持龍頭地位，可能要重新去評(píng)估未來(lái)我們的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。用歷史數(shù)據(jù)反算回去，我們未來(lái)要做到這樣的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，代建項(xiàng)目要超過(guò)1200個(gè)，在手訂單面積要超過(guò)2億平米，我們的團(tuán)隊(duì)人數(shù)要超過(guò)1萬(wàn)2千人。也就是說(shuō)，差不多在這個(gè)領(lǐng)域里，我們都需要3-5倍的提升空間。”李軍如是說(shuō)。

（編輯 袁元）