萬達年會上，王健林說，外界對于萬達轉讓文旅和酒店項目的評論，是根本不理解商業的基本邏輯。

    去年對于萬達集團來說，可謂風波不斷，掌舵人王健林更是處于風口浪尖，時不時被“上頭條”。用王健林自己的話說，“2017年是萬達集團歷史上難忘的一年，萬達經歷了風波，承受了磨難”。

    從前幾年在國內外“買、買、買”，到去年以來一直“賣、賣、賣”，特別是7月份一場規模超過650億的“世紀大交易”，王健林一口氣賣了13個文旅項目和77個酒店資產，外界不斷猜測萬達是不是出事了？現金流斷了？去年的萬達，被外界種種傳言和質疑包圍著。

    萬達目前的資產和現金狀況如何？萬達“賣賣賣”背后的邏輯是什么？萬達的資本布局將發生什么變化？記者從昨天王健林在“萬達集團2017年年會”上逾萬字的講話內容中，找到了一些答案。

    曬家底：萬達集團收入下降，但利潤含金量上升

    萬達目前家底如何？先來看一組數據，截至2017年底：

    1、萬達集團總資產7000億元，同比減少11.5%。其中，國內資產93%，國外資產7%。

    2、萬達集團總收入2273.7億元，同比減少10.8%。

    萬達商業收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%，同比減少21%。其中，房地產收入831.7億元，完成年計劃的104%，同比減少23.7%；租金收入255.2億元，完成年計劃的101.4%，同比增長30.3%。

    文化集團收入637.8億元，完成年計劃的100.1%，同比增長32.6%；

    金融集團收入321.2億元，完成年計劃的125.5%，凈利潤完成年計劃的1961%。

    網絡科技集團收入58.6億元，完成年計劃的90.1%；

    其它公司收入130.7億元，完成年計劃的106%。

    3、凈利潤完成年目標的114%，同比基本持平。

    萬達集團目前沒有上市，上述數據也應該沒有經過審計，但記者還是先對這些重要數據解讀一下：

    首先，因為去年的“世紀大交易”，有傳聞說萬達把大量資產轉移到海外去，王健林這次專門在總資產數據中，提到國內資產占93%，應該是為了表明傳聞與事實不符。

    其次，對于總資產和總收入兩個指標減少的原因，王健林稱，2017年萬達商業轉讓文旅項目、酒店資產，使萬達集團的資產、收入兩項指標有所減少。另外，不僅因為轉讓資產使總收入減少，還有近200億旅游收入不能并入報表。“如果考慮旅游收入變化的影響，盡管2017年萬達集團轉讓了大量資產，收入同比只下降1.1%。”他說，凈利潤完成年目標的114%，同比基本持平，說明收入含金量不錯。

    值得注意的是，萬達商業收入中，房地產收入同比大幅減少23.7%，主要也是因為轉讓文旅項目所致。目前，萬達集團的總收入中，房地產收入占比由2016年的45%降至36.6%，而文化產業收入占比提升至28%，成為萬達另一個支柱產業。由此，房地產之外的服務業收入占比提升至63.4%，同比提高8.4%。服務業收入中，租金收入占比達到18%，增速遠高于萬達其它產業，已經連續多年平均實現超過30%的增長。用王健林的話說，“租金是最長期、穩定的現金流之一，而且利潤比例高，租金收入占比提高說明收入含金量增加。”

    實際上，萬達集團房地產板塊持續瘦身，源于其2015年提出的第四次戰略轉型目標，即去房地產化，轉向服務業為主的企業。在房地產銷售火爆的2016年，萬達集團大膽調減了600億元地產收入目標，堅決實施企業轉型。也因此，2016年萬達集團地產收入同比下降了25%，服務業收入占比歷史上首次超過地產，服務業凈利潤也大于地產開發利潤，提前一年實現了轉型階段目標。從2017年服務業占比超過6成的數據看，萬達這家曾經的全球化大房企已經轉型為服務型為主的企業。

    談“世紀大交易”：外界根本不理解商業的基本邏輯

    去年7月，萬達和融創、富力簽署了文旅項目、酒店資產轉讓協議，這一“世紀大交易”被外界解讀為“萬達賣資產，是不是不行了？”

    對此，王健林回應稱，僅此一項協議就減債440億元，回收現金670億元，相當于減債1100億元。他認為外界的解讀根本不理解商業的基本邏輯，又詳細解釋了自己轉讓資產的原因。

    第一、生意就是買和賣構成的，世上沒有只買的生意，也沒有只賣的生意。不管買也好、賣也好，關鍵看買賣之間能否賺錢。萬達過去幾年在海外投了一批項目，現在我們決定清償海外債務，賣一半資產就能把全部債務清償，說明我們買和賣之間賺錢了。

    第二、萬達廣場本身是非常重的資產，過去萬達廣場全部自己持有，如果再持有文化旅游項目和酒店，重資產規模太大。文化旅游項目投資回報周期長，萬達十幾個文旅項目疊加在一起，雖然通過銷售物業能回收大部分現金，但至少五到六年內，每年凈增1000億負債，壓力相當大。現在全球和中國都在去杠桿、降負債，這樣加杠桿、逆勢而為是不科學的。

    第三、萬達已持有大量較高收益的萬達廣場物業，沒有必要再去持有文旅項目物業。萬達酒店是建得不錯，成本也很低，但是酒店整體年平均回報率低于4%，全部酒店每年吃掉十幾個萬達廣場的凈利潤，所以，我們決定把重資產的文旅項目和酒店賣掉，做輕資產這種只賺不賠的買賣，絕對是上策。不管社會上理不理解，也可能有些內部同志不理解，但是請大家三年以后再回頭來看我們的決定是否正確。

    第四、企業經營安全第一。轉讓資產減債四百多億，回收現金近700億，加上我們手頭持有的現金，萬達經營的安全性增加很多，就能承受風波的沖擊。而且如果我們不轉讓這些資產，就不能把有限的資金投入到我們最需要發展的萬達廣場上去，就不能保證每年50個以上萬達廣場開業的計劃。為了企業安全，為了保證核心產業發展，我們必須這樣做。

    談戰略：擬調整公司架構適應資本市場需要

    王健林表示，實際上，賺錢也好，降負債也罷，萬達轉讓資產的最終目的都是為了實現輕資產戰略轉型。而文旅和酒店項目重資產的出售只是輕資產戰略的一部分，轉型最關鍵的還是萬達集團的核心產業——萬達商業轉型，即從單一重資產企業轉為輕資產為主、輕重并存發展的企業。

    2016年年會，王健林正式提出萬達商業輕資產戰略，萬達輕資產分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給別人，其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設，建成后租金三七分成，這是萬達力推的模式。

    2017年萬達輕資產轉型提速，輕資產萬達廣場開業24個，新發展輕資產萬達廣場47個，其中合作類輕資產萬達廣場簽約37個。王健林稱：“這47個廣場，萬達不出一分錢，收益相當于投資持有16個廣場，16個廣場如果自己投資最少需要200億元。更重要的是，2017年北京、上海、廣州、成都、天津、重慶等一線城市都有萬達輕資產項目開業或簽約，如果不是輕資產，這些城市自己投資持有很難獲得項目，這說明萬達廣場品牌價值和投資者信任度。”他說，今年還要加快萬達廣場輕資產發展速度，每年不少于50個，合作項目數量上不封頂。今年萬達輕資產租金分成超過10億元，以后可能每年以十億級別增加。

    值得注意的是，王健林透露，今年為了適應轉型，也為了資本市場需要，萬達擬對公司管理架構進行調整，主要是商業地產進行架構調整。一方面是成立商管集團，將原來商業地產更名，成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商，使公司戰略更清晰，商業模式更純粹，也為了使市場估值更高。將來商管就是收租金，利潤每年兩位數增長，在此基礎上，再通過線上線下融合做一些東西出來，這樣公司市場估值會更高。新的商管公司將是以輕資產為主、重資產持有為輔的企業。新的商管集團將是萬達集團核心企業。

    另一方面是成立地產集團。第一要負責消化商管集團的地產業務，但利潤歸商管。第二要開發萬達廣場重資產，也不排除純粹搞一些住宅開發。第三也可以輸出品牌管理。地產集團不求做大，主要看利潤。地產集團的主要任務就是建萬達廣場，另外捎帶搞點業務就行。

    不過，對于上述公司管理架構調整方案，王健林稱，“還需要提請董事會、股東會批準以后，才能正式行動，這只是我的一個建議。”

    談萬達回A：標的資產和業務可能會調整

    此前，“世紀大交易”后，萬達已將文旅和酒管這兩個輕資產部分注入到香港上市公司萬達酒店發展（0169.HK）中，目前該上市公司1月19日因涉及非常重大收購事項暫時停牌，而萬達商業A股IPO正在排隊中。于是市場猜測，以文旅和酒店管理為主的輕資產業務在香港上市，以“萬達廣場”為主的輕重結合資產則謀求在A股上市，是萬達資本市場布局的方向。但是，如果王健林此次建議的萬達商業公司架構調整方案得以實施，未來萬達商業在A股上市的資產業務也可能會有所調整。

    在談及2018年的主要工作安排時，王健林再次強調，要繼續降低企業負債，清償全部海外有息負債。“萬達集團將采用一切資本手段降低企業負債，包括出售非核心資產、保持控制權前提下的股權交易、合作管理別人的資產等等。萬達要逐步清償全部海外有息負債，萬達商業退市資金也有了可靠方案。同時計劃用兩到三年時間，將企業負債降到絕對安全的水平。今天我可以在這里負責任地說，萬達集團在全球絕不會出現任何信用違約！萬達30年沒有出現一起信用違約，我們把信用看得比資產、利潤更重要。”他說。