本報(bào)記者 王麗新

    距離“聯(lián)合辦公元年”2015年已經(jīng)過去4年了，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰，當(dāng)年成立的22家運(yùn)營(yíng)商經(jīng)過一系列并購組合等資本動(dòng)作后，找到了自身發(fā)展路徑。在中國(guó)聯(lián)合辦公空間領(lǐng)域，運(yùn)營(yíng)商活躍度較高的約為100家。頭部運(yùn)營(yíng)商則是于2015年成立，12月11日（美東時(shí)間）向美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）提交了招股說明書，擬在紐約證券交易所掛牌上市的優(yōu)客工場(chǎng)。

    作為中國(guó)最大的聯(lián)合辦公空間商，優(yōu)客工場(chǎng)自2015年9月開始運(yùn)營(yíng)第一家聯(lián)合辦公空間，截至2019年9月30日，4年布局了197個(gè)聯(lián)合辦公空間，覆蓋中國(guó)41個(gè)城市以及新加坡，提供72700個(gè)工位，管理面積超過60萬平方米。

    但是，作為地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公空間的邊界并不是在一張辦公桌的方寸之間，敢于向美國(guó)資本市場(chǎng)提交融資額達(dá)1億美元的IPO方案，優(yōu)客工場(chǎng)要講明白營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成背后的業(yè)務(wù)真相和盈利模式的資本故事。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者翻閱招股書發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)收由兩部分構(gòu)成，空間業(yè)務(wù)和非空間業(yè)務(wù)。在空間業(yè)務(wù)凈收入方面，2017全年、2018全年、2019年前9個(gè)月分別為人民幣1.54億元、3.94億元、4.20億元；2018全年、2019年前9個(gè)月同比增長(zhǎng)分別為155%、59%。

    “從空間收入方面來看，近幾年寫字樓出租率并不太好，未來優(yōu)客工場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)低價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)空間資產(chǎn)。舉例來說，一些綜合體因?yàn)橛辛寺?lián)合辦公空間的進(jìn)駐，提升了商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，甚至拉升了附近公寓租金。”景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)形態(tài)固化相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，中小微企業(yè)活躍，優(yōu)客工場(chǎng)的發(fā)展基地在中國(guó)，有很大的想象空間。

    根據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)招股書中Frost&Sullivan數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2023年，中國(guó)聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到人民幣1322.8億元。

    但更有看點(diǎn)的是非空間業(yè)務(wù)凈收入的變化曲線。仔細(xì)研究一下優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)收結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)客工場(chǎng)今年前三季度取得的8.75億元營(yíng)收中，辦公社區(qū)會(huì)員收入（空間運(yùn)營(yíng)）約為4.20億元，市場(chǎng)及品牌服務(wù)收入（非空間性收入）約為4.03億元，二者占比分別為48.0%和46.1%，幾乎各站半壁江山。

    另據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年前9個(gè)月，非空間業(yè)務(wù)的凈收入（包含UBrand）累計(jì)達(dá)到人民幣5.22億元，占比從8%一路增長(zhǎng)到52%；同時(shí)，在過去7個(gè)季度中，非空間業(yè)務(wù)整體始終保持盈利。而更重要的是，這部分業(yè)務(wù)是在空間業(yè)務(wù)之上成長(zhǎng)起來的基于數(shù)據(jù)的非空間業(yè)務(wù)，其利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于空間業(yè)務(wù)。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，非空間業(yè)務(wù)營(yíng)收占半壁江山，且增速非?？?，意味著增值服務(wù)帶來的收入占比會(huì)越來越高，對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)回流現(xiàn)金，加快盈利都將起到正向作用。

    畢竟，對(duì)一家沖擊資本市場(chǎng)的企業(yè)來說，正如胡景暉向《證券日?qǐng)?bào)》記者所示，僅靠規(guī)模講故事并不容易，核心還在于是否盈利，怎么盈利。

    而根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，未來隨著優(yōu)客工場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)效率的提升，以及非空間業(yè)務(wù)種類和收入占比的增加，優(yōu)客工場(chǎng)整體盈利能力會(huì)穩(wěn)步提升。

    事實(shí)上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者與優(yōu)客工場(chǎng)的多番接觸獲悉，為了沖擊中國(guó)聯(lián)合辦公空間第一股，早在2018年初，優(yōu)客工場(chǎng)就成立了一家專業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，名字有點(diǎn)繞，叫做大然凌一，推出了兩類產(chǎn)品：輕資產(chǎn)管理輸出和定制化辦公。且不說具體業(yè)務(wù)是如何智能化和標(biāo)準(zhǔn)化落地的，殺手锏是大然凌一的業(yè)務(wù)可復(fù)制性高，并可實(shí)現(xiàn)當(dāng)年盈利。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，在“做好二房東”的大前提下，優(yōu)客工場(chǎng)正在進(jìn)行各項(xiàng)商業(yè)模式的創(chuàng)新，比如空間+服務(wù)、空間+投資孵化、社群+生態(tài)、移動(dòng)辦公、云辦公等等。正如創(chuàng)始人毛大慶所示，希望把優(yōu)客工場(chǎng)做一個(gè)社區(qū)化平臺(tái)，以辦公空間做為載體，成為一個(gè)聚焦辦公訴求的產(chǎn)品。

    換言之，優(yōu)客工場(chǎng)的根本是社區(qū)，但是社區(qū)的根本不是空間，而是空間里面的人。60萬企業(yè)和個(gè)人用戶，由此衍生的服務(wù)需求和消費(fèi)需求，才是優(yōu)客工場(chǎng)真正的生意所在。

（編輯 孫倩）