一場突如其來的疫情讓物管行業(yè)受到挑戰(zhàn)的同時，也帶來了資本對這一行業(yè)的價值重新發(fā)現(xiàn)。

    從時代財經(jīng)統(tǒng)計的2020年上半年物業(yè)股漲跌榜來看，在27家上市物管公司之中，僅有5只股價在上半年出現(xiàn)下降，22家上市企業(yè)股價出現(xiàn)上揚，平均漲幅在52%左右，市值共飆漲1209億元。

    一片大好形勢之下，房企也在紛紛拆分物業(yè)板塊謀求獨立上市，以期借助資本實現(xiàn)規(guī)模的快速翻增。已上市物管公司也不遑多讓，抽水配售募集資金盡早搶占更多市場份額。這是一個還在不斷發(fā)展中的市場，盡早入場就能搶占更多先機。

    但行業(yè)集中度不斷上升也成為共識，行業(yè)分化的現(xiàn)象已經(jīng)開始初步顯現(xiàn)。整個板塊市值高漲的另一面，是今年新上市的幾只蚊型物業(yè)股始終面臨破發(fā)的尷尬局面；在積極對外收并購的同時，上市物管公司層面的合作開始變得越來越頻繁。

    銀城生活服務市值半年翻3倍

    物業(yè)股當之無愧是今年上半年資本市場追逐的熱點。

    漲幅最大的銀城生活服務股價在半年之內(nèi)瘋漲195.13%，市值從4.11億港元升至12.13億港元，幾乎翻了3倍；緊隨其后的是中奧到家，上半年漲幅為183.71%；排在第三位的是旭輝關聯(lián)物管公司永升生活服務，漲幅為150.95%。

    與此同時，上半年行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了首家千億級上市物管公司。5月12日碧桂園服務市值首破千億，市值一度高達1047.9億港元，之后雖有回落，但基本維持在千億上下浮動。

    漲幅榜前幾家上市物管公司以具有成長潛力的中小型企業(yè)為主，它們背后的關聯(lián)地產(chǎn)公司增長強勁，可以獲得持續(xù)性的物業(yè)管理面積輸送，具備強勁的業(yè)績增長預期。而碧桂園服務、雅生活服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)等頭部物管公司，在資本市場的表現(xiàn)更為穩(wěn)定，漲幅水平基本與板塊整體水平一致，在50%左右浮動。

    不過，即使大部分物業(yè)股走勢強勁，但行業(yè)也在不斷分化。上半年，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、方圓房服集團、浦江中國、彩生活五家物管公司在一片大漲之中股價出現(xiàn)下跌。浦江中國及彩生活兩家均屬于上市較早的物企，上半年股價表現(xiàn)或受2019年業(yè)績表現(xiàn)不佳影響。

    燁星集團與興業(yè)物聯(lián)則是2020年3月前后腳上市，共同之處是兩家均屬于“蚊型”的迷你物業(yè)公司。截止2019年末，燁星集團在管面積為490萬平方米，當期新增在管面積30萬平方米，為同期新增面積最小的物業(yè)股；另一方面，興業(yè)物聯(lián)的在管規(guī)模更小，在管面積僅有240萬平方米，僅為前者的一半。

    有證券業(yè)人士向時代財經(jīng)表示，資本正在用腳投票，市場更加看好業(yè)績確定性強，收入、利潤結構合理，有增長潛力的公司，這些既無前景又無增量的迷你物業(yè)并不受“寵”。

    另一方面，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、方圓房服集團，甚至包括漲幅并不明顯的建業(yè)新生活，都是在今年3月到6月上市，這段時間內(nèi)物業(yè)整體板塊備受資本青睞，新股上市前期基本都遭遇投資者熱捧。

    匯生國際融資總裁黃立沖向時代財經(jīng)表示，在資本熱潮之下，這些公司在發(fā)行的過程當中發(fā)行價估值明顯過高，但在管面積短板以及剛踩上市標準線的盈利水平，仍是逃不過的基本面，隨著時間推進，其價值也會逐漸回歸。

    最好的時機：半年7家敲定上市

    除去已經(jīng)成功上市的4家物管企業(yè)之外，接下來還有金融街物業(yè)、弘陽服務、正榮服務三家企業(yè)通過了港交所聆訊，將于7月正式上市。這樣算下來，今年上半年已有7家物管公司敲定上市。相比之下，被譽為物業(yè)板塊上市高峰的2019年全年成功上市的物管公司僅10家。

    據(jù)中國指數(shù)研究院預計，在資本的助推下，年內(nèi)將有至少12家物業(yè)公司將在港交所成功上市，而且在未來兩年內(nèi)，上市物業(yè)公司數(shù)量將超過50家。

    物業(yè)股上市進程被大大加速。黃立沖向時代財經(jīng)解釋到，目前由于疫情原因，打亂了很多企業(yè)的申請程序，很多企業(yè)的財務報表非常難看，迫使很多正在籌劃上市的企業(yè)選擇延期。但對于物業(yè)行業(yè)而言，只要不出現(xiàn)大量業(yè)主拒繳物業(yè)費的情況，從財務角度來講，受疫情影響就相對較小。

    “在這樣的大背景之下，港交所在審批的時候大量資源騰出來可以用于審理物業(yè)股的上市流程，物業(yè)股的上市進程有一定加快。”

    正是因此，剛剛過去的一個多月，也成為了物管行業(yè)的遞表高峰。據(jù)時代財經(jīng)統(tǒng)計，從5月底到6月這段時間內(nèi)，就有榮萬家、合景悠活、佳源服務、世茂服務、第一服務、卓越商企服務、金科智慧服務等7家物管公司正式向港交所提交招股書。而接下來，包括華潤、禹洲、朗詩等多家房企紛紛傳出分拆物業(yè)上市計劃。

    從某種角度上來說，目前正處在拆分物業(yè)上市的最好時機。

    疫情沖擊之下，中央不斷出臺量化寬松政策，助力經(jīng)濟發(fā)展，市場上資金相對充沛；與此同時，在經(jīng)濟波動之中，大量行業(yè)受到影響，風險提升，具備較強穩(wěn)定性的物業(yè)行業(yè)成為了資本的寵兒。黃立沖認為，“如果能在這個時候成功上市，PE相對而言比較容易做到一個較高的水平。”

    抽水配售，并購擴張頻發(fā)

    面對不斷涌進來的新競爭者，已上市的物管企業(yè)也有自己的動作。從目前市場的反饋來看。規(guī)模仍是衡量一家物管公司的重要指標，擴大管理規(guī)模和增大市場份額仍是上市物管企業(yè)發(fā)展的主旋律。

    業(yè)內(nèi)的普遍共識是，物管行業(yè)的整合分化是個大趨勢。隨著龍頭物管公司在管面積不斷增加，大型品牌物業(yè)與其他物業(yè)公司的規(guī)模差距會逐步拉大。在行業(yè)還未進入競爭殘酷的紅海市場時，盡早搶占自己的市場份額成為一致選擇。但單靠地產(chǎn)母公司輸血或者招投標，效率明顯不夠，對外收并購擴張成為業(yè)內(nèi)主旋律。

    上半年，奧園健康、時代鄰里、藍光嘉寶、碧桂園服務、永升生活服務等多家上市物管公司對外收并購動作頻頻。

    如4月23日，奧園健康宣布以2.479億元收購樂生活80%的權益，收購完成后，奧園健康將新增在管面積2263萬平方米，奧園健康物管規(guī)模直接實現(xiàn)成倍增長。不到一個月時間，奧園健康再度以3700萬元收購寧波宏建物業(yè)服務有限公司65%股權，增加241.3萬平方米管理面積。

    與此同時，綠城服務、中奧到家、永升生活服務、佳兆業(yè)美好等上市物管公司也紛紛開始配股融資。物管公司一般擁有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并不需要依靠外部融資補充現(xiàn)金流，募集資金最重要目的就是為將來并購、對外投資儲備資金。

    4月24日，綠城服務公告按8.38港元/股向龍湖配售約1.55億股，募資約13億港元；兩個月后，綠城服務再度按每股價格10.18港元配售約2.67億股，募資26.93億港元。

    籌備完資金的綠城服務，將觸角伸向另一家上市物管企業(yè)中奧到家。6月14日，中奧到家向綠城服務以每股0.98港元配售3692萬股，募資3600萬港元。10天后，綠城服務耗資2.21億港元向市場收購中奧到家1.23億股，一躍成為公司第二大股東。

    在收購完成后，中奧到家將與綠城服務成立合資公司，其中綠城、中奧分別持股70%和30%。雙方進一步約定綠城服務優(yōu)先將不承接的物管項目推薦給中奧，并將委聘中奧承接其清潔、保安、保養(yǎng)及電梯維護等外包業(yè)務，預計此舉從2021年7月后將直接為中奧帶來每年至少3億的收入增厚。

    值得注意的是，綠城服務與中奧到家這種上市公司層面的股權合作實屬首次。在競爭越來越激烈的物管行業(yè)，物管公司之間合作形式不斷被擴寬，上市公司層面的合作或?qū)⒊蔀橼厔荨?/p>