本報記者 王麗新

    在北京日前舉行的首場集中供地競拍中，深圳卓越置業集團有限公司（下稱“卓越”）以187億元（全口徑統計數據）摘得四宗地塊，成為最大贏家。有業內人士向《證券日報》記者透露，今天（拍地當天）卓越某個高管微信都被“朋友們”問“炸”了。

    間隔不到一天，有關卓越可能會退出北京某些地塊的傳聞在行業中流傳，緣由是地價算錯了，合作者不滿意了。當日，卓越方面相關人士向《證券日報》記者回應稱，“不存在退地的情況，更完全不存在‘測算錯誤’的說法。”

    “卓越今年在土地市場拿地甚是兇猛，自2020年11月份明星職業經理人陳凱加入卓越后，業內傳出了其三年挺進20強的戰略規劃目標，不管是叫進取心，還是野心，這顯然不是一個容易達成的目標。”有業內人士向《證券日報》記者直言，卓越2007年和2009年兩次向香港交易所遞表都沒上市成，今年高調“征戰”土地市場背后，既是追逐“千億夢”，或許也是為IPO做準備。

    遭遇利潤難題？

    否認退地，卓越的態度很明晰。畢竟繳納了20%的保證金，而且據消息稱卓越僅權益購地金額就超過113億元，若退地，罰沒的可不是一筆小數目。

    “此次摘得地塊，有的是公司獨立獲取，但大部分是聯合體拿地，在根據協議正常推進權益、義務、條線、股比等，所以權益拿地的金額現在還未確認。”上述卓越方面人士向《證券日報》記者表示，聯合摘地的項目會根據聯合拿地協議推進，卓越在北京還有很多合作方，還在同步洽談其他更多合作項目。

    “卓越與合作企業合作細節正在商定中。”有消息人士向《證券日報》記者直言，考慮到摘得地塊受到諸多限制，盈利騰挪空間極為受限，這或許是卓越大手筆北上豪賭北京市場的最大壓力，也是其合作者“焦慮”的原因。

    以5月10日卓越在首拍中拿下的朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊為例，最終拿地價格為39.27億元+13%政府產權份額，成交樓面價52988元/平方米，溢價率3.89%。但該地塊房屋銷售價格上限為7.6萬元/平方米，算上政府產權份額部分，實際賬面并不太好看。

    另據業內人士估算，卓越聯合體連續拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，競拍結束初步測算，該地塊樓面價高達5.32萬元/平方米，盡管官方會對公租房部分進行補貼，但目前來看不到1萬元的空間，盈利空間極為有限。因此業內傳出卓越“算錯賬”的聲音。

    對所拿地塊有諸多限制影響利潤怎么看，公司并未直接回應。“通過對土地的選擇和研判，選擇和深耕北京的企業強強聯合獲取地塊，這從安全性、抗風險性以及管理彈性上來講都符合我們的一貫策略。”卓越相關人士向《證券日報》記者回應稱，對于參與競拍的每一塊土地，公司都是經過投資、產策、營銷包括城市公司和集團職能充分研判并且和合作方也做了多輪的充分交流后，才做出決策。

    回應稱暫無IPO計劃

    卓越的“激進”，不僅僅體現在北京土地市場。據《證券日報》記者統計，截至目前，卓越年內已經在公開市場上斬獲18宗土地，遍布長三角、中西部、華南和華東地區。

    1月20日，卓越以12.1億元競得重慶市一宗商住混合用地，樓面價達14236元/平方米，溢價率36.88%，為重慶新晉地王。1月21日，卓越在廣州所拿地塊，樓面價達27105元/平方米，溢價率45%，樓面價略低于2016年8月中冶科工創造的黃埔“地王”27274元/平方米。

    “對于一家想沖規模的房企而言，僅布局粵港澳、長三角是不夠的。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，但需要公司做好市場判斷，將資金集中在戰略投資的區域，對補貨及新進需求做到更好的資金籌集和調用。

    “卓越有嚴格的資金安排統籌及土儲統籌計劃。在城市布局上，一直嚴格甄選，并非鋪大餅，目前卓越已經進入40城，集團的投資支持與配額會和不同城市公司周期性銷售的回款完成率掛鉤。”卓越方面相關人士向《證券日報》記者表示，主要是保證銷售收入和支出是在安全邊際內，卓越堅持通過經營管理“造血”，融資產生的利息靠經營性回款解決，通過經營性杠桿而非負債推動投資。

    對卓越在全國的大手筆投資，業內有兩個聲音，一是擔憂其資金鏈安全；二是認為卓越在為上市做準備。

    對于資金方面，卓越相關人士稱，“卓越2020年權益后銷售金額為700億元，經營性現金流350多億元，賬面現金充裕，目前為綠檔房企。”而關于上市計劃，該人士稱，截至2020年底，卓越融資利率同步下降150BP，暫未有上市計劃。

    “在‘三道紅線’、借貸‘兩道紅線’，土拍‘兩集中’等調控新規下，房地產市場的邏輯發生了根本的變化，很多中小房企陷入‘不上就下’的境地，不想被淘汰只有持續保持發展勢頭。另外，說得過去的銷售規模和業績，將成為卓越上市‘講好故事’的素材。”肖云祥表示。