本報記者 許潔 見習記者 董枳君

    距離安居客向港交所遞交招股書已超過3個月時間，但其上市進程仍沒有進一步消息。對于赴港IPO的進展，安居客相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，“目前沒有時間點，具體要看下半年”。

    “正常來說，港交所那邊從遞表到聆訊還是比較快的，一般在1個月至2個月之間，難點通常是發行這塊。對于安居客這種行業龍頭來說，遞表3個月沒有進展，可能是交易所那邊擔心并提出的問題較多，導致進度變緩。”有機構保薦人向《證券日報》記者表示。

    據悉，由于在商業模式上，安居客主要是搭建一個平臺，集中房地產中介公司的房源信息，按照點擊次數，收取端口流量費。由于房源并非自身所有，使得其平臺上的虛假房源信息不斷，安居客方面雖然多次表示會持續優化房源信息，但從實際效果上看，成效不大。

    “安居客的平臺商業模式，導致其對中介信息的管理難度非常大，虛假房源很難根治。畢竟中介公司為了吸引客源，在房源信息上多少會有些水分，如果平臺方面重拳處理，短期內中介公司客源勢必減少，進而導致安居客收入的下滑。”有業內人士分析稱，“正因為其虛假房源的問題很難根治，所以港交所那邊可能顧慮比較多。即便公司上市，類似問題也會成為影響其股價和進一步發展的攔路虎”。

    盈利能力下滑    

    營銷費用高企

    4月7日，安居客向港交所遞交了上市申請。其中，58同城持有安居客45.3%的股份，是其第一大股東。在此之前，2020年9月18日，58同城宣布完成與QuantumBloom的私有化合并，從紐交所退市。私有化完成后，58同城將公司旗下58房產并入安居客。

    事實上，早在2009年和2014年，安居客就曾2次沖擊IPO未果。而談及在資本市場上的表現，2020年對于58同城和鏈家都是特殊的一年。當年58同城私有化退市，與58同城經歷至暗時刻相比，左暉的貝殼找房赴美上市，市值巔峰超過900億美元。

    天眼查APP顯示，安居客2007年1月份成立于上海，其業務覆蓋新房、二手房、租房、商業地產、海外地產、裝修等領域，在為用戶提供找房服務的同時，也滿足開發商與經紀人的網絡推廣需求。

    招股書顯示，2018年-2020年，安居客集團分別實現收入62.163億元、75.791億元、80.524億元；年內凈利潤19.07億元、23.063億元、19.547億元；同期的凈利潤率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。

    值得關注的是，2020年公司的收入同比增長了6.24%至80.52億元，但公司的年內凈利潤卻同比減少了15.24%至19.547億元。

    在安居客新房交易發展滯后的B面，是其對在線營銷的依賴。

    招股書顯示，2018年-2020年，安居客在線營銷服務貢獻的金額分別為61.5億元、73億元和78億元，這意味著最近三年里，該業務在總營收中占比一直高于95%。

    顯然，安居客的營業收入主要來源于在線營銷服務（為經紀品牌和經紀人發布二手房源信息及營銷）和為房企新房提供廣告和促銷服務等，通俗來講，賺的是端口費用。

    從其在線營銷服務收入的增速來看，其2019年同比增長了18.71%，2020年的增速則下降至6.89%，顯然，其在線營銷服務收入增速正在放緩。

    支柱業務收入增速放緩的同時，安居客相應的支出占比卻越來越高。招股書顯示，2018年-2020年，安居客廣告及營銷開支分別為13.73億元、16.26億元、23.73億元，在總營收中的占比分別為22.09%、21.45%、29.49%。不難看出，2020年安居客加大了在廣告上的投放力度。據AppGrowing研究報告指出，在2020年Q1的廣告投放金額（估算）Top10中，安居客穩居前三。尤其是2020年安居客廣告及營銷支出達23.73億元，遠遠超出了其當年19.55億元的凈利潤。

    此外，安居客的銷售和營銷支出也居高不下，2018年-2020年占總營收的比重分別為42.7%、39.2%和44.6%。而在2020年的銷售及營銷費用中，有34.5%用在了獲取流量上面，這也意味著安居客對流量的依賴很重。

    上市之路不平坦    

    平臺管理待加強

    主營業務增長放緩，安居客也開始尋找新的業績增長點，其中新房業務被姚勁波寄予厚望。

    據艾瑞咨詢分析，我國的住宅房地產市場規模于2020年達到24萬億元，并預期到2025年將以8.9%的復合年增長率增長至36.6萬億元。具體而言，中國新住房市場的經紀服務滲透率預計將由2020年的31.5%大幅提高至2025年的54.2%。

    姚勁波表示：“安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域。”安居客在招股書也指出，聚焦新房業務的“愛房”，是公司未來增長的主要驅動力。

    據悉，“愛房”成立于2019年，收入主要來源是從開發商處賺取新盤銷售傭金。目前，愛房業務已經擴展至中國33座城市，2020年交易總量653億元，較2019年增長282%。

    而安居客的競爭對手貝殼找房，卻做到了線上線下的融合。貝殼近期發布的財報顯示，截至2020年年末，公司連接的經紀門店數量接近5萬家，其中包括具有強大線下優勢的鏈家。2020年，貝殼找房新房業務總交易額為1.38萬億元，同比增長85%；全年營業收入379億元，同比增長87.1%。對比之下，安居客2020年的新房交易總額不足貝殼找房的5%。

    除了貝殼找房，安居客的競爭對手，還有位于產業上游的房地產開發商。自去年以來，包括碧桂園、萬科、恒大在內的多家房地產開發商紛紛上線了自己的線上售房APP，聯合“網紅”和明星開啟直播賣房也已成常態。

    此外，安居客還面臨著天貓好房、幸福里等多個平臺的競爭，顯然這些平臺背后的阿里及字節跳動等巨頭對這一市場也不乏好奇心。

    “安居客未來要做的不僅僅局限于流量分發、線上營銷，還要做新房、二手房交易。在安居客從流量平臺轉向交易平臺的這個過程中，就要與行業龍頭公司搶市場。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示。

    除商業模式外，安居客平臺上的“假房源”等問題，也備受市場詬病。

    值得注意的是，在招股書中，安居客表示，用戶選擇平臺的主要原因之一是房源信息全面且真實。如果無法保證房源實時性、真實性、準確性，平臺對用戶的吸引力及用戶活躍均可能下降。然而，根據消費者投訴平臺黑貓投訴顯示，關于安居客的投訴信息多達近千條，其中主要涉及“虛假房源”、“泄露用戶信息”、“騙取信息費”等問題。

    “假房源的問題已經屢見不鮮。假房源不僅擾亂市場，而且侵犯住房消費者合法權益，早就成為房地產中介行業的‘毒瘤’。”互聯網行業研究員、前速途研究院院長丁道師指出，“中介服務的本質和互聯網是一樣的，就是搭建信息橋梁。但是，中介服務的盈利模式和互聯網卻是不一樣的。后者靠的是消除信息壁壘，前者靠建立信息差賺錢。這也就意味著信息越混亂，中介越容易賺到更多差價”。

    而安居客雖然也多次表示，平臺在不斷升級稽查懲處的力度，但從最終的結果看，虛假房源問題并沒有從根本上解決。

    如今，安居客第三次發起IPO攻勢，但是在平臺激烈競爭、品牌信譽被透支的情況下，安居客押注新房業務機會何在？尚待市場檢驗。

（編輯 孫倩 白寶玉）