■本報記者 王崢

    持續(xù)深入的樓市調控，也讓房地產行業(yè)的洗牌速度進一步加速。

    近日，中國房地產業(yè)協(xié)會和易居房地產研究院等機構聯合發(fā)布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，國內最大的15家房企的總資產累計值占比已超過50%，排行榜前53位的企業(yè)總資產累計值占比超過80%。這兩項指標2016年的數值分別為前18名和前59名。可見2017年房地產行業(yè)的資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

    同時，大房企的規(guī)模優(yōu)勢也在土地市場上有所顯現，其獲取能力遠高于一般的中小房企，“強者恒強”的規(guī)律也開始適用于土地市場。

    據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計共207家房地產上市公司。從核心測評指標來看，2017年上市房企總資產均值為873.43億元，總額為18.08萬億元，同比上升21.74%；房地產業(yè)務收入均值150.02億元，同比增長1.92%；凈利潤均值為22.51億元，同比增長31.21%；資產負債率均值同比下降0.29個百分點至65.05%；凈負債率均值同比下降1.45個百分點至89.87%。

    值得注意的是，去年上市房企的盈利效率處于上升通道，利潤水平保持增長態(tài)勢。2017年，上市房企凈資產收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個百分點；總資產凈利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個百分點；總資產報酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個百分點，標準差為4.25%。三大盈利效率指標均處于上升修復通道中，可見上市房企“增收不增利”的情況已得到持續(xù)改善。

    而在經營效率方面，在行業(yè)積極去庫存的背景下，上市房企平均存貨周轉率和流動資產周轉率也小幅提升。

    此外，去年以來房地產行業(yè)的信貸環(huán)境也持續(xù)收緊。不僅房貸業(yè)務被嚴格監(jiān)管，為嚴控房地產金融業(yè)務風險，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺各項政策，包括嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。

    上述政策變化以及國際經濟金融形勢的變化，讓2017年房企融資結構發(fā)生顯著變化，公司債占比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現。

    據報告不完全統(tǒng)計，2017年108家重點房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元，占總融資額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%；境外融資額為2771億元，較2016年大幅增加74%。