■本報記者 王麗新
A股上市房企中報披露已收官。據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，A股135家上市房企營業(yè)收入總計高達7740億元，同比上漲24%；歸屬于母公司所有者的凈利潤合計852億元，同比增長38%，即平均每家上市公司約賺6.3億元，平均每家比去年多賺約1.73億元。
值得一提的是，135家上市房企貨幣資金接近1.1萬億元，同比上升21%。
安信證券分析師黃守宏表示，民企一般具有更高的增長速度，但國企相對穩(wěn)健，民企增速波動較大；從利潤率看，國企與民企利潤率逐漸收斂，民企利潤率自2015年以來筑底回升趨勢更為明顯。
黃守宏進一步稱，龍頭公司在高基數(shù)下，仍能大象起舞，成長性凸顯；中上及中下市值房企在營收及凈利潤的增速表現(xiàn)上都有明顯的提升，但在毛利率及凈利率上，中上市值房企的彈性更大，中下市值房企雖有一定的高增速，但其利潤率顯著低于行業(yè)整體水平。
135家房企凈利852億元
從上半年業(yè)績來看，不同梯隊房企凈利增長速度不同。
《證券日報》根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日，上述135家房企歸屬于母公司所有者的凈利潤達852億元，平均每家歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.3億元，2017年同期則為4.57億元。
具體來看，歸屬于母公司所有者的凈利潤超過10億元的企業(yè)有18家，占比為13%；凈利潤1億元-10億元之間的企業(yè)為65家，占比約為48%。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分企業(yè)利潤明顯上漲，除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲，這是房企收獲最豐厚的半年報，多家房企凈利潤出現(xiàn)高達200%的上漲。
值得關(guān)注的是，多數(shù)房企今年都在強化現(xiàn)金流收入，提高周轉(zhuǎn)速度，加快銷售節(jié)奏。不過，高周轉(zhuǎn)雖然是房企的必由之路，也是加速規(guī)模擴張的手段，但前提是施工的安全性和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，業(yè)內(nèi)盛行的“3-6-9”周轉(zhuǎn)模式（即“3個月內(nèi)動工、6個月內(nèi)開盤、9個月內(nèi)現(xiàn)金回籠”），需要企業(yè)有很強的產(chǎn)品營造能力和“質(zhì)量與速度”的平衡能力。
正如新城控股高級副總裁歐陽捷所示，高周轉(zhuǎn)模式本身并無對錯，但是執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的同時也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性。比如節(jié)點計劃的編制必須科學(xué)合理并具有可執(zhí)行性，現(xiàn)場管理必須滿足文明施工、安全生產(chǎn)、培訓(xùn)覆蓋、監(jiān)管到位等要求。
中銀證券報告顯示，在嚴(yán)調(diào)控背景下，政策邊際放松預(yù)期較弱，高位運行難以持續(xù)，快回款、高周轉(zhuǎn)、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢顯著。
資金鏈承壓
事實上，由于過去擴張速度太快、負債過高，去年下半年以來，負債較高的房企都在用各種手段降低負債率。
目前來看，2015年-2016年，地王頻現(xiàn)奠定了中長期毛利率的下行趨勢，行業(yè)整合將加劇。尤其在房地產(chǎn)增量市場天花板來臨之際，過度依賴住宅銷售獲得收益的房企，動輒資產(chǎn)負債率超過80%，相當(dāng)于背著“炸藥包”前行。鑒于此，不少房企都在加碼持有型物業(yè)運營收益，以期獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流和增加新的盈利增長點，以此緩沖風(fēng)險。
更重要的是，調(diào)控政策不斷加碼，在一、二線熱點城市限價政策高壓下，房企難以定下預(yù)期高價，撐不住的企業(yè)率先“降低預(yù)期定價”賣貨，有些房企則仍在延緩項目上市時間。在融資方面，多種融資渠道緊縮，房企融資壓力很大。
有分析師認為，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。在本輪地產(chǎn)周期中，多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨管理能力較強，銷售和進貨時機把握較好，財務(wù)盤面較為好看，信用評級較高，因此融資渠道暢通。
黃守宏表示，龍頭房企預(yù)收款鎖定率高，且具備較強的現(xiàn)金管理能力及回款能力、較強的融資能力；從負債率看，雖然龍頭房企的資產(chǎn)負債率較高，但剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負債率低于其他分組。
但中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，在項目去化率較低的情況下，若融資渠道受到阻礙，未來可能有償債風(fēng)險。
