■本報記者 王麗新

    近年來，受到房地產調控政策影響，房企單純依靠住宅主業發展難以抵御經營風險，需要其他利潤增長點來支撐，因此開發商不斷調整市場拓展戰略。而相對于住宅增量市場來說，商業幾乎沒有限制性政策，商業地產的保值增值與回報屬性，成為規模化房企在后地產時代的重要盈利支撐。

    作為商業追逐者的龍湖集團，在2011年明確“持商業”戰略，即未來平均每年銷售回款的10%將用于持有性物業。7年間，艱難的“養商期”已經度過，龍湖對商業地產的擴張開始加速。

    9月下旬，龍湖北京房山天街正式營業，這座體量13.6萬平方米的全業態商業體，是龍湖在北京的第三座天街，也是其持有的第27座開業商場。更有看點的是，房山天街是龍湖史上首個收并購商業項目，這意味著龍湖商業開始殺進商業地產存量改造市場，進行商業新戰場的戰略性布局。

    商業存量改造樣本運營

    據《證券日報》記者獲悉，房山天街前身為“勝茂廣場”，因招商乏力自建成以來一直未營業，2017年被龍湖收入囊中。收購之初，因是此前未踏入的存量改造領域，龍湖非常謹慎，從前期現場勘查，市場調研到收入測算，商業體系內幾大部門全部參與其中，多維度推進，擊敗了強勁的競爭對手后才拿下項目。但拿下后，真正的艱難才開始，開業工期推進表時間卡得緊，從招商到亮相，以往成熟經驗卻已不能照搬。

    “對于改造項目來說，不像做天街有成熟經驗可參考，因此遇到了一些難點。”龍湖商業環渤海一區北京房山天街商場總經理王叢穎接受《證券日報》記者采訪時表示，圖紙與現場不符，建筑外觀、立柱、燃氣、管道、過道寬度、電梯等樓宇布控已不具備按需改造條件，經過與商家的反復溝通，幾乎每一個鋪位都進行了大量改造，整體改造量達70%以上，預算一次次增加。

    不難看出，從起初商家的不認可到滿意，商業存量改造項目的投資運營門檻顯然更高。但項目周邊3公里常駐人口40萬、全區居住及辦公人群達180萬、全區缺乏滿足品質消費需求的商業等商機，仍讓250家時尚品牌及知名餐飲品牌入駐天街，其中120家是首次選擇進入房山區域。

    “整體出租率100%，開業率100%，營業證照100%”，開業指標100%達成，這是掃了眾多“雷”之后，龍湖首個商業存量改造樣本交上的開業成績單。

    據龍湖方面向《證券日報》記者表示，首個樣本試水之后，在商業存量改造市場獲取更多項目，擴大商業版圖，已經成為龍湖商業的戰略路徑之一。接下來，北京和上海也將有存量改造商業項目陸續開業運營。

    加速擴大商業版圖

    商業存量改造市場雖難點多，但卻可以節省大量時間成本和投資成本，這是龍湖進入這一領域的重要動力。

    在“2020年龍湖商業租金收入將達60億元”的目標下，龍湖商業團隊面臨的是“在重點城市、關鍵位置站住腳，變戲法經營好賺錢”。但當下一、二線城市，可選商業用地新地匱乏，收并購存量項目才會被提上日程。

    據記者了解，進入商業存量市場，龍湖會把商業客研系統運用到收并購項目時，并對項目周邊商業、房價、人口等多維度進行調研，才會謹慎下子。

    事實上，復盤龍湖在北京布局商業的思路可以發現，新興商業板塊是其重點卡位布局區。正如世界級城市發展達到一定程度時，缺乏商圈消費升級的郊區商業會迎來機會。以龍湖北京長楹天街為例，已然成為朝陽板塊的核心消費區之一。據悉，在存量項目獲取中，龍湖同樣會沿用這一布局思路擴張商業版圖。與此同時，位于京西門頭溝核心板塊，長安街西延線首排的長安天街項目，也即將作為龍湖在北京布局的第四座天街項目，于2019年亮相，除龍湖自持商業外，其可售商業及辦公部分已多次奪得北京市銷冠，印證了龍湖成熟的商業布局思路。

    截至2018年6月底，龍湖集團累計開業商場數量26個，較去年年中增加4座。在建商場數量18個，較去年也有所提升，商場數量及規模都在穩步提高。

    而面對2020年的60億元租金收入“大考”，龍湖商業正在以切入存量改造新領域的方式，試圖加速兌現。