■本報記者 王麗新
從剛需產(chǎn)品占據(jù)新建住宅市場交易主力,到別墅產(chǎn)品一度成為市場主流房產(chǎn),在北京低密度地塊資源愈發(fā)稀缺的市場格局下,內(nèi)城墅幾乎難以再現(xiàn)。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,如果從市場容量上說,從2008年到2017年這10年,北京別墅總供應了40466套,面積達1330萬平方米;共成交37559套,成交面積為1210.8萬平方米,10年的銷售金額超過3500億元。
值得關(guān)注的是,近三年來,別墅在北京新建住宅市場上成交比重是較高的,成交均價也是一路走高。
有業(yè)內(nèi)人士稱,十年前,別墅項目基本上都分布于五環(huán)之外,顯然不是剛需能接受的區(qū)位。只有相對提早進入居住改善或是生活富裕的人群才會購買別墅,但這部分需求在十年前,是一種邊緣性需求。
但自兩年前北京住宅市場“豪宅化”后,改善需求爆發(fā),對居住升級和高端項目產(chǎn)品品質(zhì)要求逐漸提高,別墅產(chǎn)品正好能滿足改善客群的新需求,類型優(yōu)勢凸顯。過去兩年,剛需購房者多選擇二手房。在新房供應方面,高端改善性產(chǎn)品較多,而相對一些公寓類豪宅,別墅性價比更高,一些中產(chǎn)家庭賣掉原有住宅就可以實現(xiàn)升級到別墅的換房需求。
別墅用地被禁止,四環(huán)內(nèi)不允許建住宅后,別墅和內(nèi)城豪宅可謂賣一套少一套,因此市場上雖出現(xiàn)不少上億元量級的別墅產(chǎn)品,但內(nèi)城墅資源愈發(fā)稀缺。
思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示,從2010年至今的8年,北京三環(huán)內(nèi)供應的別墅只有6套。
在這種市場格局下,有些前幾年儲備四環(huán)內(nèi)地塊的房企近兩年開始推項目入市銷售。以懋源·璟岳為例,該項目是目前北京唯一一個三環(huán)內(nèi)別墅新盤。
據(jù)悉,該項目位處金融街-麗澤商務區(qū)一線和三環(huán)交匯的樞紐位置,合院是主要產(chǎn)品形態(tài)。實際上,早在2013年7月份,懋源地產(chǎn)以總代價17.7億元、配建3.8萬平方米公租房的代價獲得,溢價率達到35%。彼時,由于所處地段極為優(yōu)越,競爭異常激烈,競拍當天有15家開發(fā)商參與爭搶。最終,剔除保障房部分,其商品房樓面價高達45819元/平方米,成為當年北京樓面單價最高的地塊,因此被稱為“夏家胡同地王”。
據(jù)懋源地產(chǎn)總經(jīng)理助理、營銷策劃總監(jiān)劉強介紹,拿下璟岳地塊后,懋源一直在潛心精研產(chǎn)品,產(chǎn)品定位上力求契合高端階層的商務、生活相關(guān),以城市核心區(qū)位低密別墅去實現(xiàn)高端階層對交通半徑、時間成本、生活品質(zhì)訴求的“三位一體”。最終,懋源在北京住宅市場進一步細分的時代,在核心區(qū)推出了城市低迷住宅璟系豪宅。
“近年來,高端客群回歸城市核心區(qū)置業(yè)的趨勢越來越明顯,原來是高端公寓形態(tài)的’平墅’契合了這一趨勢。”郭毅表示,懋源·璟岳這一城市核心別墅的出現(xiàn),會給高端客群帶來更高階的選擇。
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