截至12月17日，27家A股房地產企業發布了2018年全年業績預告，預喜比例為55.56%，行業分化明顯。部分龍頭公司凈利潤總額和業績增長率處于高位，部分公司房地產業務停滯不前，甚至經營不善虧損嚴重，逐漸剝離房地產主業轉型其他行業。同時，2018年以來，第一梯隊房企銷售勢頭較好，部分龍頭公司前11月份銷售業績遠超去年全年。從拿地情況看，集中度進一步提升。第一梯隊企業拿地情況相對強勢，但樓面價格均值下滑幅度較大。

    業績分化

    數據顯示，上述27家發布了2018年業績預告的房企中，15家預喜，預喜比例為55.56%。其中，略增6家，續盈1家，預增8家。行業出現較為明顯的分化。

    部分龍頭公司凈利潤總額和增長率均表現亮眼。其中，榮盛發展預計2018年全年實現歸屬于上市公司股東凈利潤約69.13億元至80.65億元，同比增長20%至40%。對于業績變動的主要原因，公司表示，可結算項目增加，結算收入及利潤較上年同期有大幅增長。

    從公告情況看，金融去杠桿影響融資成本、房地產行業調控趨嚴、A股市場波動使得證券投資失利等成為影響上市公司業績的主要因素。以大名城為例，公司預計2018年全年凈利潤可能大幅下降，主要系受本年金融去杠桿化及資本市場波動影響，公司金控板塊中租賃業務壞賬上升，撥備計提較上年大幅增加；證券投資損失導致經營虧損。

    ST新光預計2018年實現歸屬于上市公司股東凈利潤1.38億元至1.78億元，同比下滑89.84%至86.89%。公司表示，受房地產市場波動的影響，公司房地產業務凈利潤同比下降。公司仍在努力爭取完成業績承諾。

    此外，企業內部戰略調整也是影響業績的一大因素。以世聯行為例，公司預計2018年實現歸屬于上市公司股東凈利潤約7.03億元至10.04億元，同比下滑30%至0%。對于業績變動的主要原因，公司表示，交易服務業務結算進度受市場宏觀政策的影響，確認的收入下降影響當期利潤；公寓管理業務運營規模持續擴大，運營前期賬面虧損預計增加；世聯空間本年新增運營項目尚處于爬坡期，預計增加當期虧損。

    剝離資產

    不少房企逐步剝離房地產業務涉足其他領域。

    有的公司徹底剝離房地產業務。以中房股份為例，公司預計2018年全年業績首虧。公司表示，主營房地產業務可銷售房屋減少，預計年初至下一報告期期末的累計凈利潤可能虧損。公司此前披露，擬以其持有的新疆中房100%股權作為置出資產，與忠旺精制持有的忠旺集團100%股權中的等值部分進行置換。交易完成后，中房股份的控股股東將變更為忠旺精制，實際控制人將變更為劉忠田。

    中房股份表示，本次交易前，公司主營業務為房屋銷售和物業出租。自2008年以來，中房股份的房地產開發業務處于停滯狀態，2009年出售徐州天嘉55%股權后，中房股份實質已無新增房地產開發業務。目前，中房股份的收入和利潤主要來源于對剩余尾房的銷售及自有物業的出租。上市公司持續盈利能力減弱，營業收入和凈利潤出現較大幅度下滑。通過本次交易，上市公司擬置出盈利性較弱的房地產業務，置入行業前景良好、競爭優勢突出、具有較強盈利能力的工業鋁擠壓業務。

    ST宏盛預計2018年全年業績續虧。公司表示，積極拓展水環境修復業務及相關業務。如果上述業務能夠順利完成，預測年初至下一報告期期末的累計凈利潤將實現盈利；但水環境修復業務及相關業務的實施具有不確定性。如果不能順利完成，則預測年初至下一報告期期末的累計凈利潤為虧損。

    有的房企年底處置大額地產項目以增厚業績。以中華企業為例，公司12月16日晚間公告，全資子公司中星集團下屬控股子公司富源濱江決定將其開發的上海富源置地廣場項目1#樓統一銷售給中國大地財產保險股份有限公司，合計99套地上物業單位，銷售面積約3.6萬平方米，銷售總價款約30.85億元。上述物業預期將于2020年前完成交付。公司表示，本次交易有利于提升公司利潤水平，加快資金回籠。

    拿地積極

    第一梯隊龍頭房企2018年以來銷售情況較好。從前11月份的銷售狀況看，龍頭公司依然保持了較高的增長率，但部分公司增速有所放緩。

    以碧桂園（8.35+0.00%）為例，公司日前公布2018年前11月未經審核運營數據，連同合營及聯營公司，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。相比前10月份銷售額同比增長34.91%，增速略微放緩。

    有的企業前11月份銷售業績已經超過去年全年，并逼近今年全年銷售目標。以中國恒大為例，前11月份集團物業累計合約銷售金額約達5352.1億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為5088.4萬平方米及每平方米1.05萬元。2017年全年，中國恒大共實現合約銷售額5009.6億元，累計合約銷售面積5029.9萬平方米。2018年銷售目標為5500億元。

    龍頭公司拿地情況依然積極。中國指數研究院統計數據顯示，2018年前11月份，萬科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1200億元排名第二，保利以926億元位列第三位，排名前十位的企業1-11月拿地總金額達7609億元，占前五十位企業的42.7%。

    值得注意的是，房地產企業拿地樓面價相比去年下降明顯。克而瑞研究中心報告顯示，2018年1-11月，在銷售額前一百位的房企中，超過半數樓面價相比2017年同期下降；銷售額前十位的房企中，僅融創中國、保利發展、中海地產3家房企相比去年略有上漲，部分公司平均樓面價降幅逼近20%。