自2018年初北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)提出審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，適當降低房地產(chǎn)押品的抵押率，控制好總體杠桿率，嚴控個人消費貸款等違規(guī)流入股市和房市后，經(jīng)過近一年的降溫，個人住房抵押貸款市場再次出現(xiàn)回暖趨勢。

    臨近年尾，21世紀經(jīng)濟報道記者從多家銀行了解到，在支持實體經(jīng)濟和抵押貸款質(zhì)量較好的雙重動力下，目前個人住房抵押經(jīng)營貸款在審核、放款等方面都有所放松，多家銀行出現(xiàn)利率下行等情況，但住房抵押消費貸款依舊被嚴控。

    此外值得關(guān)注的是，住房二次抵押貸款在2017年下半年監(jiān)管趨嚴后，沉寂多時，部分銀行即暫停了個人住房二次抵押貸款業(yè)務，但在此年末，則再出江湖。

    “目前北京地區(qū)多家銀行都出現(xiàn)了下調(diào)個人住房抵押貸款利率的情況，我們了解到的一些銀行如招商銀行、中信銀行、民生銀行等相比于年初，在貸款利率、貸款條件、放款時間上面都有了一些放松，也有部分銀行再次開始推廣二次抵押貸款。”北京市某擔保公司工作人員表示，“但目前寬松的主要是個人住房抵押經(jīng)營類貸款，即要求貸款必須用于公司經(jīng)營，銀行的消費類貸款仍然被限制。”

    招商銀行一名客戶經(jīng)理則告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，下半年開始，招商銀行的住房抵押經(jīng)營貸款利率就持續(xù)下行。“2017年底的抵押經(jīng)營貸款利率在6%左右，但2018年上半年最高則上漲到6.9%，但下半年開始利率又開始下調(diào)，從6.7%到6%再到目前的5.7%，一抵二抵都可以做，且放款時間很快。”

    中信銀行、民生銀行均有客戶經(jīng)理表示，今年的住房抵押貸款利率經(jīng)歷了先緊后松的過程，目前中信銀行的抵押貸款利率在6.3%左右，相比年初下行0.7個百分點；民生銀行抵押貸款利率在6.525%左右，相比年初下行0.5個百分點左右。招商、中信、民生、浙商等銀行都表示可以做二次抵押貸款業(yè)務。

    “此前我們雖然也一直有二次抵押貸款的業(yè)務，但是客戶經(jīng)理并未推薦。一方面是二抵貸普遍額度不高，程序麻煩；另一方面也是利率比較高，貸款的人少。”浙商銀行北京某支行個貸業(yè)務經(jīng)理表示，“但近期我們的住房抵押經(jīng)營貸款下調(diào)了利率，目前不管一抵還是二抵，利率都在7%左右，3年授信先息后本，但北京五環(huán)外的二抵不做。”

    另外，21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，浦發(fā)銀行、工商銀行等則表示北京地區(qū)暫時還不接受二抵貸。

    不過，多位客戶經(jīng)理都提醒到，目前利率放松的主要是抵押經(jīng)營類貸款，而消費類貸款利率并未放松，且對于消費真實用途的審查更為嚴格。如果是消費貸款，更推薦做小額信用貸而非通過房產(chǎn)抵押，以消費貸名義貸出幾百萬。

    為何近期經(jīng)營類抵押貸款利率逐步下調(diào)，甚至被銀行大力推薦，并開發(fā)出多種便利的經(jīng)營抵押貸款產(chǎn)品？

    多家銀行的客戶經(jīng)理均表示，一是下半年貸款額度放松，資金相對充裕；二則是個人、股東的不動產(chǎn)抵押仍然是小微企業(yè)獲得融資的主要方式，支持抵押經(jīng)營貸款也與大力支持小微企業(yè)和實體經(jīng)濟相關(guān)。

    此外，部分銀行客戶經(jīng)理還表示，預計元旦之后利率還將繼續(xù)下調(diào)。

    如北京地區(qū)工商銀行某客戶經(jīng)理介紹，目前工行在大力推廣普惠金融，如果是用做公司經(jīng)營的住房抵押貸款業(yè)務，只要公司經(jīng)營符合貸款標準，放款時間、利率低。“目前抵押貸款利率是基準上浮10%左右，但元旦之后則會再次下調(diào)，如果客戶資質(zhì)、公司經(jīng)營情況好，估計基準利率就可以放款，這也是工行大力支持小微企業(yè)的舉措。”

    民生銀行一客戶經(jīng)理也表示，為支持小微企業(yè)，10月份剛剛上線了一款叫“云快貸”的產(chǎn)品，當天申請當天批，可以有效解決企業(yè)經(jīng)營中的資金需求。“目前民生銀行個人住房抵押經(jīng)營利率僅6.525%，一抵期限可以長達20年，二抵期限則是5年，且要求還按揭貸款要滿兩年無逾期。”

    克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，一方面經(jīng)過一年的調(diào)整，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)的定位從堅決遏制房價上漲到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，未來因城施策會更明顯；另一方面整體環(huán)境下貨幣政策是在走向?qū)捤傻模@也必然會體現(xiàn)在房貸利率上。“明年依舊有經(jīng)濟下行壓力，貨幣政策還會是偏向積極的，以保持市場流動性充裕。因此預計明年首套房貸利率、住房抵押貸款利率都可能會出現(xiàn)下降，而經(jīng)營貸款因為扶持小微的性質(zhì)，放松的空間也會更大。”