近期，發布融資信息的房企不在少數，更有多家房企大額融資計劃獲批，房企融資似乎有了回暖跡象，但是實際情況并非如此。

    研究機構的最新統計顯示，去年12月典型房企實際融資總額環比大降超六成，創2018年以來最大降幅，再創2017年以來單月融資新低。其中公司債、信托、境內銀行貸款等融資方式的融資額度均大幅下降，不僅境內融資下降，境外融資也大幅下降。

    隨著央行決定再次全面降準，將凈釋放長期資金8000億元，業內普遍預期房企資金壓力將得到較大緩解，但是也有業內人士認為，今年上半年房企資金壓力有可能緩解一點，但并不會帶來太大的利好，因為現在房地產市場本身處在下行周期，政策面對于房企融資渠道有重重防火墻，大部分資金無法流入開發領域，房企資金面仍然會很緊張。

    業內人士認為，在房企整體融資環境仍較為嚴峻、償債壓力逐漸加大的情況下，保持充足的現金流成為關乎生存的關鍵。

    去年12月房企融資

    總額跌破200億

    表面上看，去年年底債權審批速度加快，房企全力加速融資，發債量迎小高潮，但據同策研究院統計，真正成功發行的少得可憐。數據顯示，2018年12月，40家典型上市房企融資總額僅為181.52億元，環比激減64.12%，創2018年以來最大降幅，再創2017年以來單月融資新低。

    從趨勢來看，繼去年9月、10月融資金額兩連跌之后，11月份有所回暖，12月又震蕩下跌。具體來看，12月債權融資為180.49億元，占房企融資總量的99.43%，環比下降64.28%。其中，境內銀行貸款融資為57.74億元，占比32%，環比下滑33.12%；公司債融資50.28億元，占比28%，環比下滑75.95%；中期票據融資39.57億元，占比22%，環比下滑8.87%；信托貸款金額25.9億元，占比14%，環比下滑64.81%；其他債權融資僅6.7億元，占比4%，環比下滑92.7%；委托貸款和海外銀團貸款融資金額為0。

    對于各債權融資方式融資額度均大幅下降的原因，同策研究院研究總監張宏偉接受證券時報記者采訪時表示，去年年底可能因為額度緊張的原因，融資渠道管控仍比較嚴格，所以去年11月、12月資金壓力還是比較大的。表面上看，進入12月以來，資產證券化屬于持續高發期，多筆房企ABS成功獲批，但實際統計情況看，絕大多數處于計劃、核準階段，真正發行成功的很少。

    “如此大規模的滑坡并不多見，2018年收官月跌破200億元，這個數字或多或少讓人難以接受，2018年或是房企融資最差的一年。雖然年末是房企發債高峰，但找到錢真正揣到口袋里，可能要等到春節過后才能好轉。”張宏偉說。

    不僅融資規模大幅縮減，融資成本也不斷提高，在去年12月已披露的數據中，最低的一筆融資成本已經在5%以上，融資成本最低的是萬科地產5.25年期固息票據，票面利率為5.35%；融資成本最高的2筆均來自綠地全球，一筆發行2.8億美元定息債券（中期票據），一筆發行了1.5億美元公司債，債券票面利率均高達9.125%。

    在境內融資渠道緊縮的環境下，境外融資渠道也在進一步收緊。同策研究院統計顯示，2018年12月境外融資大幅下滑，外幣融資總額55.8743億元，環比下降63.19%。

    全面降準難使

    資金面有較大改觀

    對于當前資金面緊張的情況，在張宏偉看來，按照往年的經驗，年底各融資渠道收緊，部分發行受到管控推延至春節后，因此，預計節后可能會好一點，但是也很難說有大幅好轉。一方面，2019年樓市調控仍是大基調，金融機構對于房地產的相關融資也會監管和管控，雖然會有好轉但不可能會大幅放水；另一方面，房地產行業市場趨勢已經下行，房地產項目面臨銷售壓力和虧損風險，金融機構在行業下行周期也會對所投項目做比較謹慎的判斷，房企想獲得融資也沒那么容易。

    近期，央行決定再次全面降準，凈釋放長期資金8000億元，業內普遍預期房企資金壓力將得到較大緩解，但是張宏偉對記者表示，今年上半年有可能緩解一點，但并不會帶來太大的利好，因為現在市場本身處在下行周期，政策面對于房企融資渠道有重重防火墻，大部分資金無法流入開發領域，房企資金面仍然會很緊張，之前降準對樓市沒有太大影響，這次也同樣，樓市降價的大趨勢不會改變。

    在房企整體融資環境仍較為嚴峻的情況下，充足的現金流成為房企生存的關鍵。克而瑞研究中心認為，在未來的一段時間內，促進銷售回款、融資“借新還舊”、保證現金流的穩定將是這段時間的主旋律。在表內融資收緊的情況下，未來房企將繼續深化與金融機構的合作、嘗試開辟境外融資渠道，并通過開展新型融資方式積極拓寬融資渠道。同時，房企也將不斷優化融資結構，通過增加中長期貸款和表外融資，將財務杠桿控制在合理水平。

    中國指數研究院也指出，未來隨著樓市調控政策的持續深入和金融監管的不放松，土地、資金等稀缺資源的激烈爭奪和分化加劇使房地產公司在規模增長的壓力下面臨較大的現金流風險，未來隨著償債壓力的加大，保持充足的現金流成為關乎生存的關鍵因素。大型房企憑借良好的信譽評級和綜合實力，獲取資金的能力較強，而部分中小房企融資難度加大，未來將面臨較大的流動性壓力和債務兌付風險，影響企業的持續發展。未來，隨著房地產債券到期高峰的到來，房企務必關注房地產債券的償付風險，應更加重視現金流管理，以加快銷售、加快現金周轉作為穩健發展的重要支撐力，防范資金風險。