■本報記者 王崢

    2019年伊始，品牌房企們也陸續公布了其2018年的銷售業績，絕大部分企業都完成了此前制定的目標。

    同時，隨著市場變化，龍頭房企們也主動進行戰略調整，銷售增速出現放緩，尤其是排名靠前的幾家房企，但這并未影響市場集中度的再度提升。

    平安證券分析師楊侃還指出，2019年樓市進一步調整的背景下，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地方面優勢將更加明顯，市場集中度有望加速提升。“未來樓市趨勢下行將更加考驗各大開發商的應對能力，融資渠道暢通、布局一二線、定位主流產品的房企更具優勢”。

    數據顯示，2018年，各梯隊房企銷售金額門檻進一步提升，集中度較上年同期均有較大幅度的提升。2018年，TOP3房企門檻雖然已超5500億元，但門檻增幅較前兩年大幅降低。TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達千億元。

    首創證券的研究報告顯示，房企銷售TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅都在44%左右。2018年，TOP10市場占有率為26.9%，同比上升2.7個百分點，TOP20市場占有率為37.5%，同比上升5個百分點，TOP30市場占有率為45.2%，同比上升6.9個百分點。TOP100房企集中度升幅最大，市場占有率同比提升11.3個百分點至66.7%。“我們認為2019年在房地產市場進一步調整背景下，龍頭房企在拿地及融資方面優勢將更加明顯，市場集中度有望加速提升”。

    不過，在龍頭房企市場占有率提升的同時，TOP100公司的權益比例降至80%，行業整體項目合作情況增多。

    對此，首創證券分析師張炬華表示，除了通過項目收并購獲取土地的方式外，在目前項目地塊總價較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企在招拍掛市場更傾向于多方合作拿地，通過合作開發分攤風險。

    平安證券的研究報告也指出，收購兼并、合作開發仍是房企規模快速提升的重要推手。在自身強大的銷售能力和產品能力基礎上，并購及品牌輸出、小股操盤成為大中型房企提升規模的強大助推器。2018年A股傳統的四大龍頭招商、保利、萬科、金地的銷售額權益占比僅70%左右，TOP100房企銷售金額權益比自2016年的85%降至2018年的80%。“憑借品牌優勢和管理輸出，除快速提升規模外，大中型房企以較小權益投資獲取更高權益回報，利于維持較高ROE（凈資產收益率）水平，萬科、保利等房企ROE均保持在15%以上。隨著樓市降溫及核心城市地價回落，預計后續主流房企權益占比將逐步回升”。