首套房利率在下降？

    近日，有研究機(jī)構(gòu)表示，2018年12月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，這是全國(guó)首套平均利率23個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)下降。

    中證君1月11日詢問(wèn)了北京、廣州、長(zhǎng)沙、合肥等多地的多位銀行人士。大多數(shù)銀行人士表示，目前暫時(shí)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)本行首套房貸利率有下降的情況。

    銀行人士：

    大多銀行沒(méi)降降的銀行申貸門檻也很高

    北京農(nóng)商行對(duì)記者表示，目前首套房房貸利率維持在基準(zhǔn)利率上浮10%左右。北京銀行則表示，目前也維持在上浮10%。

    建行廣州分行人士對(duì)中證君表示，目前暫時(shí)沒(méi)有下降的情況。

    二線城市方面，長(zhǎng)沙某國(guó)有銀行人士表示，目前暫沒(méi)有下調(diào)利率的情況。合肥某銀行人士也對(duì)中證君表示，目前首套房利率維持在上浮20%-30%的水平，暫沒(méi)有太大變化。

    不過(guò)也有部分銀行確實(shí)調(diào)降了首套房利率。資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人汪先生告訴中證君，目前北京地區(qū)最低的是匯豐銀行，上浮5%。上海銀行是8%。其他銀行基本維持在原有水平。

    中證君1月11日也致電匯豐銀行客服詢問(wèn)相關(guān)情況。有房貸專員回復(fù)，較2018年，目前上浮5%的水平是有所下降的。

    汪先生也表示，像匯豐銀行這種外資銀行，客戶偏向高端層面，本身入局門檻較高。“匯豐房貸量與建行、交行等房貸體量相比，很小。也有人選擇去辦，但要求一收入證明和流水都能匹配得上。如果說(shuō)收入能開(kāi)到3萬(wàn)，流水只打了1萬(wàn)的那種，那就選普通的銀行。匯豐這樣的必須是收入和流水一致。”汪先生說(shuō)。

    按揭貸款利率浮動(dòng)影響不小

    可別小看這5%的按揭利率浮動(dòng)，中證君給您算筆賬，看看10%降至5%，以100萬(wàn)元的20年個(gè)人住房按揭貸款為例，能省多少錢。

    基準(zhǔn)利率：4.9%

    貸款總額：100萬(wàn)元

    還款方式：每月等額還款

    基準(zhǔn)利率上浮10%：

    還款總額：1636054.49元

    利息：636054.49元

    基準(zhǔn)利率上浮5%：

    還款總額：1603181.01元

    利息：603181.01元

    兩者相減，利息可減少3.28萬(wàn)元。

    銀行偏好房貸：年初錢多好的投向卻沒(méi)有

    有銀行人士表示，年初一般銀行貸款額度充裕，放款也比歲末來(lái)的快。“大概年初的時(shí)候，材料齊全的話，一兩周就能放款下來(lái)。”

    從銀行角度來(lái)看，個(gè)人房貸是銀行資金較喜歡投向的領(lǐng)域。

    上述某銀行人士表示，個(gè)人按揭住房貸款在銀行各項(xiàng)產(chǎn)品中，屬于比較穩(wěn)定的收益產(chǎn)品，低風(fēng)險(xiǎn)，效益好，從銀行資產(chǎn)盈利角度，較為有利。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房貸是目前各家銀行相對(duì)優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，各家銀行的吸儲(chǔ)成本較低，但房貸利息水平和違約率都不高。

    也有銀行人士1月11日對(duì)中證君表示，目前銀行雖然年初資金增多，但好的投向卻很少。“企業(yè)貸款回收周期長(zhǎng)，數(shù)額高，一旦違約影響就比較大。理財(cái)業(yè)務(wù)出新規(guī)，都還在適應(yīng)。房貸批了就能實(shí)現(xiàn)收益，而且客戶多，基數(shù)大，違約率也低。”

    專業(yè)人士：房貸利率不能看簡(jiǎn)單平均數(shù)

    就目前房貸市場(chǎng)的情況看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下房貸利率主要是國(guó)有銀行為主，股份制銀行貸款難度大，利率高，市場(chǎng)份額小。個(gè)別一線城市的外資行也有一定的市場(chǎng)份額。但從全國(guó)看，地方城市的房貸利率以國(guó)有為主。

    張大偉認(rèn)為，房貸利率總體水平不能簡(jiǎn)單平均。這是由于：

    一、全國(guó)各地利率不均衡，以上海為例，首套房主流在95折，北京等城市在上浮10%，其他部分三線城市上浮20%。全國(guó)不存在一個(gè)平均利率。

    二、如果將所有銀行的數(shù)據(jù)相加除以銀行的品牌數(shù)量而得出的房貸利率平均數(shù)。這種情況下，很多銀行的房貸業(yè)務(wù)體量小，上漲或者回歸到正常的利率毫無(wú)意義。

    也有銀行人士表示，房貸利率其實(shí)不重要，最關(guān)鍵的是額度管理。

    以2018年第四季度的中部某城市為例。該城市銀行人士對(duì)中證君透露，由于該城市是熱點(diǎn)城市，調(diào)控比較嚴(yán)格。“2018年11月、12月，部分銀行個(gè)人購(gòu)房貸款的投訴特別多，每個(gè)月有三十幾起，就是因?yàn)轭~度下不來(lái)，有的單可能壓了半年，甚至八個(gè)月九個(gè)月還放不出來(lái)，就都有意見(jiàn)。”

    該人士表示，他所在的銀行在2018年年末積壓了大概1到2億的個(gè)貸需求，但每個(gè)月只有不到千萬(wàn)的額度。“每月只夠給10個(gè)人批貸。”

    房貸趨勢(shì)：配合“房住不炒”基調(diào)

    房貸政策作為樓市總體政策中極為重要的一環(huán)。受訪專家和銀行人士表示，2019年房貸政策，也將按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的相關(guān)精神，繼續(xù)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”的總體定位，嚴(yán)防資金流入樓市用于炒房。

    從實(shí)際面上，近來(lái)多個(gè)城市在公積金貸款上繼續(xù)收緊。

    長(zhǎng)沙：職工申請(qǐng)住房公積金貸款繳存年限由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“12個(gè)月以上”；

    汕頭：僅限在住房公積金繳存地或戶籍所在地購(gòu)房提取，且租房提取額度縮減50%；

    石家莊：停止辦理商貸轉(zhuǎn)公積金。

    貝殼研究院近日發(fā)布的2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)洞察報(bào)告認(rèn)為，作為資產(chǎn)價(jià)格的房?jī)r(jià)既不能繼續(xù)大幅上漲，也不能大幅下跌。資產(chǎn)價(jià)格對(duì)政策極度敏感，任何政策調(diào)整都可能引發(fā)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。明年房地產(chǎn)政策盡管會(huì)有所調(diào)整，但總的基調(diào)仍然是“房住不炒”，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍然是政策著力的重點(diǎn)。

    張大偉認(rèn)為，最近少數(shù)城市的利率波動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并未動(dòng)搖市場(chǎng)平均執(zhí)行利率，從不能執(zhí)行市場(chǎng)平均利率到能執(zhí)行，這不算松綁。核心要看春節(jié)后的資金寬松情況。

    上述中部城市銀行人士表示，目前個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍有額度管理，還是在嚴(yán)防資金進(jìn)入樓市進(jìn)行炒房的政策基調(diào)中。