作為樓市調(diào)控政策發(fā)布最多的一年，2018年的末尾，房地產(chǎn)市場在400多條“加緊”的樓市調(diào)控政策之后，迎來了“逆襲”。連續(xù)兩天，山東菏澤和廣東廣州分別發(fā)布了給樓市“松綁”的消息。

    菏澤取消限售政策，廣州宣布商服類物業(yè)不再限定銷售對象。有專家表示，樓市政策拐點(diǎn)已經(jīng)到來，后續(xù)將有更多城市加入政策松綁的行列。

    菏澤、廣州連續(xù)松綁樓市

    2018年12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。

    知名房地產(chǎn)專家謝逸楓在接受《中國聯(lián)合商報》采訪時表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調(diào)控以來，菏澤成為全國第一個取消限售政策的城市，這說明樓市政策正式見底，公開松綁意味著打響“救市”第一槍。

    他認(rèn)為，限售政策自2017年實施以來，遏制投資投機(jī)炒房需求、抑制房價上漲的作用不是很明顯。相反，影響到市場供應(yīng)，不利于市場交易流通，導(dǎo)致供需不平衡。此時，取消限售，實際上是疏通了堵塞市場，起到平衡供需關(guān)系。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，菏澤此次取消限售政策，引起了較多的市場關(guān)注，充分說明在“政策松綁”的問題上，當(dāng)前市場比較關(guān)注。尤其是到了預(yù)判2019年市場和政策動向的時候，菏澤此類政策內(nèi)容和口徑，顯然更受市場關(guān)注。

    他對《中國聯(lián)合商報》表示，從客觀上說，限售政策本身在房地產(chǎn)市場的影響相對是小的，所以即便是取消，也不會像類似限購政策松綁那樣影響大，所以取消后其實不見得會帶來市場的躁動，反而是有助于為樓市交易提供更好的潤滑劑。

    而緊隨其后，12月19日，廣州市住建委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》（以下簡稱“意見”），宣布2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次廣州出臺商服類寬松政策，進(jìn)一步印證了市場政策放松的導(dǎo)向。類似政策和此前菏澤一樣，對于原有政策中部分不合時宜的內(nèi)容，適當(dāng)做調(diào)整和修正，本身也是吻合市場發(fā)展需要的，類似政策調(diào)整值得肯定，也符合“一城一策”的政策導(dǎo)向。

    根據(jù)易居研究院《中國百城商業(yè)地產(chǎn)報告》，廣州商服類物業(yè)的交易存在一個斷崖式的下跌現(xiàn)象。其中在2017年3月（含3月）之前的12個月中，商服類物業(yè)月均成交約為16萬平方米。而在政策出臺后，即2017年3月以后的12個月中，月均成交為4萬平方米。根據(jù)最新一期的監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月份廣州商服類物業(yè)為6萬平方米，明顯是屬于偏低位的水平的。

    2019年將繼續(xù)“一城一策”

    連續(xù)兩條樓市調(diào)控“松綁”政策的出臺，不禁讓人開始對樓市調(diào)控是否變化產(chǎn)生疑問。

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時指出，在長期“房住不炒”基調(diào)和目前“一城一策”精準(zhǔn)調(diào)控體系下，房價難以大幅波動，確保市場穩(wěn)定運(yùn)行仍將是下一階段調(diào)控重點(diǎn)。

    諸葛找房分析認(rèn)為，菏澤取消限售政策是在經(jīng)濟(jì)下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性放松政策。但考慮到限售對市場的影響不大，取消限售能給予市場一定的信心，但對需求提振有限。降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度差異化的監(jiān)管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發(fā)展。

    而菏澤取消限售制度是首例地方調(diào)控放松政策。但從全國的調(diào)控市場來看，預(yù)計未來中央的調(diào)控政策會繼續(xù)維持穩(wěn)定，房住不炒基調(diào)不會改變，一二線城市仍會堅持較嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境，三四線下行壓力下會有一些對沖政策。

    對于廣州出臺商服類物業(yè)寬松政策，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州此次政策，應(yīng)該理解為當(dāng)前樓市松綁的第二個城市，充分說明“一城一策”的戰(zhàn)略正積極推進(jìn)，其和廣州樓市的具體情況有較好地結(jié)合，值得肯定。類似政策有助于消化部分存量的商服類物業(yè)，緩解了相關(guān)企業(yè)的壓力。而類似政策信號意義很明顯，充分體現(xiàn)了當(dāng)前政策拐點(diǎn)的到來，預(yù)計后續(xù)還有更多城市會加入到相關(guān)政策松綁的行列之中。

    謝逸楓認(rèn)為，2019年應(yīng)繼續(xù)實施因城施策標(biāo)準(zhǔn)，具體政策則由各個城市根據(jù)自身的房價、供求、庫存三個指標(biāo)來判斷。

    他表示，單純的取消限售，不會導(dǎo)致房價暴漲，更不會導(dǎo)致投資投機(jī)需求瘋狂搶房，因為限購、限貸等政策沒有一刀切的取消，貨幣與金融政策沒有全面放松。2019年中國樓市總體在政策調(diào)整一條線平穩(wěn)上漲，呈現(xiàn)前低后高、先冷后熱的趨勢，房價漲幅回落到個位數(shù)上漲，不存在暴跌的可能性。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年，全國土地市場中，土地流拍、底價成交、低溢價成交等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。臨近年底，多個城市土地市場供應(yīng)量增加，土地市場有了一些回暖的跡象。他預(yù)計，2019年房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場回歸理性。而房地產(chǎn)企業(yè)銷售的壓力會繼續(xù)加大，還會積極地進(jìn)行促銷的。