這一周，大灣區規劃出臺，引爆了媒體，引爆了朋友圈。

    還是本周，住建部發了一條住房工程建設規范征求意見稿，里邊短短一句：“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”再次引爆媒體、朋友圈，成了各路媒體吸眼的大熱點。

    其實，征求意見早在前幾日就已經發布在了住建部網站，在瘋傳之前，我們已經在專業的建筑設計相關媒體上看到了這一文件，原本可以選擇搶先發布，收割一波熱點流量。但大胡子說房一貫重視內容解讀，經過權衡我們選擇在事件發酵后，再來理性的給大家重新分析，撥云見日。

    真不是那么回事兒

    “住宅建筑應以套內面積交易”這個熱點一出，便像病毒一樣瘋狂傳播、傳導，幾乎所有與房產相關的媒體都選擇發文，其中大多數平臺使用“別了，公攤”“告別公攤”“住建部新規取消公攤”之類的標題關鍵詞。并且文中大肆的去描寫公攤的壞處，早就該規范廢除公攤等等，看似與購房者統一戰線的噱頭文字。

    甚至有些平臺已經開始拋出：“住房單價或在短期內上升”之類的觀點。

    房價是否會短期上升，我們放在后邊說，先來說第一個誤解，此次住宅項目規范征求意見稿中：第2.4.6條的確提到了“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

    但很顯然，這句話不僅沒有提到取消公攤，反而是用“使用面積”印證了公攤未來的繼續存在。這句話中，要表達的是普通住宅應該以套內可以使用的面積的數值來核算進行銷售和交易，公攤還是那個公攤。

    而另外一部分以劉德科先生為代表的誤讀派，則認為“「交易」和「計價」是兩個不同的概念”。其中提到“中國的商品房一直也是以套內使用面積進行「交易」，即任何一份合法的銷售合同上必須標明套內使用面積。「以套內使用面積進行交易」，不等同于「住房按套內面積算」。”

    言簡意賅的講，就是德科先生認為，各路媒體對于這件事存在曲解和誤讀，而目前已經在售在簽的商品房合同本來就有，并且在用套內面積交易，而以套內面積交易和以套內面積賣房子是兩碼事。

    很顯然，劉德科先生自己本身，對這件事的理解就錯了。

    我們來看這份文件的后半部分，也就是針對于這次起草中條文的注釋說明，其中2.4.6做了延展性的注釋，如下：

    說明中明確提到了：“目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易”，這顯然與德科先生理解的方向完全不同。從注釋說明中，我們很明顯的可以看到，該條的初衷在于解決“同一項目建筑面積相同而套內面積不同的問題”。

    那就有人會問了，那這個文件是否就代表以后，就要按照套內面積去賣房子呢？

    我們看起草的單位：

    中國建筑科學研究院有限公司、中國建筑設計院有限公司、中國城市規劃設計研究院、建研科技股份有限公司、中國建筑標準設計研究院、中國市政工程華北設計研究總院、中國建筑技術集團有限公司、龍信建設集團有限公司、中國中建設計集團有限公司、西安建筑科技大學、重慶大學、黑龍江省寒地建筑科學研究院、上海建工集團、北京建筑大學

    很明顯清一色為研究院、設計院、建筑公司和建筑相關大學之類單位，其實并沒有房管等相關部委的參與。

    同時，建筑設計規范中出現條款干涉銷售，并不合規合理，也沒有先例。換句話說，此次的征求意見稿或與實際落地的最終文件還相距甚遠。

    歸納來說，一共是這幾個誤區：

    第一個誤區，就是本段開頭提到的，文件并沒有提到取消公攤，只是說使用套內面積來銷售。

    第二個誤區，就是劉德科先生所認為的誤解，其實是錯的，文件就是要說套內面積銷售。

    第三個誤區，就是這只是初步征求文件，同時存在跨界的疑點，距離落地還相距甚遠，更談不上劇變。

    公攤有錯么？

    不少媒體，歷來都在怒斥公攤，談及公攤幾乎約等于過街老鼠，似乎沒人對他有什么好感。

    各路媒體反復提及的中國是唯一有公攤的國家，偷換概念，把公攤描述的十惡不赦，顯然把矛頭指錯了方向。

    公攤本身有錯么？顯然沒有。

    公攤本質上來說，在商品房中是絕對不可能不存在的產物，無論是中國還是全球，我們的樓房不可能沒有樓體電梯，更不可能沒有過道。這些東西都是物理存在的東西，現在不能沒有，以后也不會消失，所以除了獨棟產品外，公攤是個繞不過，免不了的詞。

    所以討論關注公攤是否應該存在、要不要取消，毫無意義。

    關鍵在于解決矛盾點，而最大的矛盾點在于，公攤的比例參差不齊的背后，購房者的知情權。

    國內幾乎所有城市，在沒有拿到精準的商品房購房合同時，購房者根本無法準確的知道所購房產的公攤到底是多少。甚至很多房子在銷售時，購房合同上的建筑面積和宣傳的面積都無法對應。

    更過分的是，時至今日仍然有大量城市的樓盤為了避免購房者對于得房率的計算，在購房合同簽訂之前，連最基本的戶型尺寸都不予提供。問及尺寸，也是以口頭大概多少平來搪塞購房者。

    同樣是100平方，有的樓盤套內80平，有的樓盤套內連70平都不足，更讓人惱火的是，同一個小區，不同樓棟，同樣面積的房子，套內的使用面積卻有明顯的差異。

    我們再重溫一下文件中的注釋原文：“我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。”

    顯然，此次文件中這一條，正是沖著解決不透明不對稱這個問題而來。通過政策規范，讓得房率變透明化，讓購房者以相同的規則來付費購房。

    而非大多數媒體提到的取消公攤問題。

    住房單價或在短期內上升？

    我們續接上文中“住房單價或在短期內上升”的問題。

    不少媒體都在講房子又要漲，短期內單價要提升等等，如果我們理清脈絡之后，便會很清楚這些言語之荒謬。

    第一個，“房子又要漲”這種話術大概率來自于置業顧問。房子的土地成本不變，建筑成本，營銷成本不變，總價不變，只是單價變了，換一個計量方式，怎么成了又要漲？

    第二個，房子單價短期上升，更是無稽之談，一方面是文件是初步征求意見，你壓根不知道這個征求意見稿，這一條最后是否可以執行，更不知道具體執行時間。即便是執行了落地了，根據以往老項目老政策，新項目新政策的習慣，也不會短期內大面積同步。

    延展來講，按照建面計算和按照套內計算，對于絕大多數房子，幾乎是沒有什么影響的，短期內更不會有什么影響。

    套內面積銷售和建筑面積銷售，不過是西瓜1塊一斤，瓜瓤2塊一斤的關系。

    如果你非說影響，當然也有，得房率高的二手房在政策徹底普及之后，掛牌時可能會總價更高。

    如果政策落地

    假如，我說假如，按照建面計算的政策規定在未來某一天，真實的落地。它對整個房地產行業呈現的產品會有什么影響么？

    會，并不會是想象中的那么明顯。

    豪宅改善項目，追求產品追求品質，公攤依然會我行我素的大。高公攤帶來的可銷售面積小，只會通過提高套內單價來彌補，虧錢是不可能的。

    大品牌的剛需盤，幾乎在設計時已經卡住了設計規范的極限，通過不同的調整方案，都已經做到了不改變戶型的情況下公攤的極限低，新政如果落地，一樣不會有什么變化。

    唯一可能改變的，或許只有那些設計水平不高，公攤設計不合理甚至是浪費的樓盤。這樣的樓盤大概率也是走卡設計底限的路子。

    講到設計規范，在這里也簡單提一下，公攤并不是越小越好，更不可能無限小。建筑設計規范中會強制要求比如走廊的寬度，樓層的高度，電梯的配備等非常多的下限或上限值。這些東西綜合決定了一棟樓公攤的下限。

    很多人問規范里那些條條框框需不需要學習？學了有什么意義，在此我可以比較明確的告訴大家，如果不是準備從事相關工作，基本沒有學習的必要。有正規手續的建筑物，除非不按圖紙施工，否則一定是符合設計規范的，不然設計圖都過不了審核，更不可能到施工和完工的階段。

    大胡子說

    按照套內面積來計算銷售，絕對是好事，是社會是國家制度的進步。

    但顯然如果要真正的避免開發商和購房者的矛盾，避免各種權維的爆發，什么取消公攤，什么套內面積交易，什么精裝房全裝房交付，其實都起不到決定性作用。

    唯一有效的，只有一個，那就是取消預售。

    國內已經有部分城市出讓土地要求現房銷售，但只是零零星星。

    迫切希望住建部不僅能讓這次的套內面積銷售制度盡快落地。后續可以重視，并盡快的研究制定現房銷售的制度。只有現房銷售，中國房地產的頑疾才能真的根治，才會真的有未來！

    我們一直走在傳播正確知識的路上，如果你身邊還有朋友在謠傳公攤要取消，請把文章轉發給他，和我們一起傳播真實，粉碎謠言。